文|凱風

面對“4月1號降準”的傳聞，央行隨即深夜闢謠，這一舉動相當罕見。

就在央行闢謠次日，3月31日，國家統計局發佈數據，2019年3月製造業PMI數據爲50.5。時隔三個月後，製造業PMI重回榮枯線以上。

PMI是經濟先行指標之一，PMI重回榮枯線以上，固然是春節之後生產恢復所致，但這一數據轉好，不僅增強市場對於經濟向好的預期，也爲央行緊急闢謠降準提供了底氣。

顯然，經濟有所企穩，降準就不必再這麼着急。

這也說明，貨幣政策是寬鬆還是緊縮，是小水滴灌還是大水漫灌，都是視現實經濟環境而定。

一個簡單道理是，經濟環境一旦向好，貨幣大寬鬆的必要性必然大打折扣，大規模刺激房地產的可能性也隨之降低。

如果進一步追溯貨幣週期與樓市週期，不難發現，過去每一輪樓市大幅上行，都是在經濟下行週期實現的。而當經濟企穩乃至恢復強勢增長時，樓市往往面臨諸多掣肘。

這背後的道理在於，房地產是穩經濟的重要利器，每當經濟波動之際，就是房地產上馬之時。而當經濟企穩，防範房地產風險的重要性就大過經濟託底，樓市上漲空間自然受到制約。

最近十年的兩次大漲都是如此。

一次是2008-2009年，爲應對金融危機，貨幣全面寬鬆，四萬億大投資開啓，全面房價隨之上揚。另一次是在2015-2016年，爲應對經濟下行危機，央行一年五次降準五次降息，除北上廣深外所有城市都取消限購，新一輪樓市上行週期由此開啓。

所以，經濟的好消息，對於樓市卻未必是好消息。而經濟下行週期的出現，則是房地產持續寬鬆的信號。反之亦然。

這一輪經濟下行週期，主要是通過大規模減稅降費、基建擴張和刺激民營經濟活力來應對。

對於房地產的要求則是穩：穩地價穩房價穩預期。換句話說，房地產不能對經濟形成拖累，所以防範大跌就成爲重中之重。

顯然，只要經濟持續企穩，不僅貨幣寬鬆的力度有所減弱，刺激房地產的必要性同步減弱，房價開啓新一輪大漲的可能性也會減弱。

當然，經濟企穩不會一蹴而就，減稅降費效應有待進一步觀察。基於穩經濟和對衝增值稅繳稅和大量到期的MLF，二季度降準仍是大概率事件，但降息的可能性減弱，大規模刺激樓市的可能性也減弱。

在《2019樓市怎麼走》一文中，凱風君指出，貨幣寬鬆會不會演變成大水漫灌，主要看三大因素：一是美聯儲加息縮表的步伐；二是貿易爭端；三是經濟下行壓力。

如今，美聯儲加息縮表步伐放緩，這相當於打開了中國貨幣政策的空間，降息就有了可能。但貿易爭端有望短期內緩和，而經濟下行壓力也有望企穩，尤其是減稅降費的力度超乎預期，這就對貨幣寬鬆形成反向制約。

所以，目前的樓市復甦，只是寬鬆預期之下的復甦，而不是真正大寬鬆導致的復甦。

如果不放開限購限貸，如果沒有貨幣之水的支撐，樓市顯然難以支撐新一輪大漲。