年報系列點評之十七

　　2018年全年遠洋集團銷售破千億，同比上漲55.2%，但排名仍在30名附近。雖然銷售規模增長，但其在營收規模、盈利水平方面卻出現“雙降”。淨負債率上升，債務水平增高，財務風險仍需關注。

　　克而瑞研究中心 沈曉玲、齊瑞琳、馬娟

　　銷售：實現業績1095.1億，需關注行業排名

　　2018年最後一個月遠洋集團加勁銷售167.2億元，最終晉級千億房企行列。全年實現銷售金額1095.1億元，銷售面積516.9萬平方米，分別同比上漲55.2%和39.3%。銷售均價爲21187元/平方米，同比上漲13%。

　　值得注意的是，雖然2018年遠洋集團銷售規模增幅明顯，但行業排名仍在30名附近徘徊。從整個行業排名來看，2013-2015年遠洋集團銷售金額排名一直在TOP20內。此後由於行業格局不斷變化，規模房企競爭加劇，2016-2018年遠洋集團銷售金額排名則下滑到TOP30附近。在強者恆強優勢日益突顯，TOP30房企競爭亦是不斷白熱化，未來遠洋集團想要維持在行業TOP30，需要近一步提速發展。

　　環渤海貢獻率過半，抗風險能力有待提升。2018年遠洋集團環渤海區域銷售金額達531億元，業績貢獻率較去年上升7百分點至50%，仍是遠洋集團貢獻率最高的區域。值得注意的是，其中遠洋的大本營北京銷售貢獻佔總銷售額的25%，天津佔比11%。區域銷售過分集中，企業有待均衡區域佈局，分散市場風險。

　　遠洋集團延續之前的以一二線熱點城市爲銷售業績貢獻主場，二者合計銷售金額超過960億元，佔其全年銷售金額的90%。其中，2018年遠洋集團在三四線城市投資規模逐漸加大，可售項目持續增加，該區域實現銷售金額較2017年同比增幅爲135%，貢獻率增加3個百分點。

　　投資：環渤海區域土儲佔比較高

　　遠洋集團2018年，通過招拍掛、收併購等方式在30個城市共獲得59塊土地和2個成熟項目，新增土地儲備建面爲1018萬平方米，同比下降37%，新增土地權益建面567.2萬平方米，佔比56%，較2017年上升14個百分點，但土儲權益佔比仍較低。此外，2018年新增土儲樓板價爲7100元/平方米。

　　環渤海總土儲佔比超半，三四線土儲佔比提升，遠洋需調整結構以應對市場風險。截至止2018年底，遠洋集團總土地儲備建面達4044.4萬平方米，同比上漲19%，創其土儲新高，權益土地2176.1萬平方米，佔比54%與去年持平。從區域分佈來看，遠洋在全國均有佈局，其中，環渤海區域土地儲備爲2135.7萬平方米，雖然較去年下降4個百分點，但仍佔據遠洋總土地儲備的半壁江山。從總土儲的城市能級分佈來看，遠洋集團2018年總土地儲備仍然以二線城市爲主，佔比52%，爲遠洋提供土儲建面爲2114.8萬平方米。且對比2018年年初和年末土儲建面以及全年三四線城市銷售規模來看，18年在三四線至少獲取土儲建面超400萬平方米，力度較大。遠洋的土地資源過分其中環渤海，如何避免市場風險，依然是遠洋需要面對的問題之一。

　　財務：營收和利潤皆下降，負債規模需關注

　　2018年遠洋營收規模和盈利水平同比雙降。2018年實現營業收入414.2億元，同比下降10%，其中物業開發業務仍是其營業收入最主要來源，佔總營業額的86%，但其銷售額較2017年下降了15%。毛利潤和淨利潤分別爲82.87億元和46.66億元，較2017年分別下降26%和25.5%。2018年，遠洋集團毛利率，淨利率及核心淨利率均同比下降，其中毛利率同比下降5個百分點至20%；淨利率下降至11%。利潤率下降的主要原因是物業開發業務的平均建築成本由2017年的5400元/平方米大幅上升至6300元/平方米（不包括車位）。與其他同規模房企相比，遠洋集團整體盈利能力還有差距，加之其新增土地成本依舊達7100元/平方米，而且總土儲的平均成本也上漲了400元/平上升至6900元/平米，未來依然考驗其利潤空間。

　　債務增速較快，淨負債率上升。淨負債率73%，較去年上升11個百分點。遠洋集團長期債務和短期債務皆有所上升， 2018年遠洋集團短期債務即一年內到期的短期貸款總額爲154.25億元，較去年上升54.3%，且其2-5年內到期的貸款總額爲462.31億元，佔據貸款總額超過一半，較去年同期近乎翻倍，中長期負債壓力較大。從償債壓力看，現金短債比爲2.76，同比上升11%，長短期債務比減少至4.74，短期內償債壓力不大。在行業融資監管嚴厲的情況下，通過多元化融資渠道，發行的票據、ABS等，遠洋集團平均借貸利率爲5.38%，雖然有所上升，但在行業中融資成本較有優勢。

　　戰略：聚焦主營業務，加速商業地產輕資產化

　　除去房地產開發主業，遠洋集團過去過去幾年也佈局了物業投資、物業管理及房地產相關業務等多元化業務。

　　物業投資方面，2018年營業額增加了10%至10.77億元。截至2018年12月31日，遠洋共持有超過18個營業中的投資物業，主要業態爲寫字樓，集中於一線及核心二線城市，可租賃面積爲121.9萬平方米，較2017年上升11%，權益租金收入爲23.4億元，同比上升21%。

　　在物業管理方面，營業額由2017年的9.3億元增加到目前的11.29億元，同比增長21%。房地產相關業務方面，同比大增58%，營收額3.7億元。

　　雖然多元化業務營業收入都在上升，但從總營收額下降了10%的結果來看，多元化業務對遠洋集團來說並沒有很大的提振作用。

　　2019年遠洋集團將聚焦開發業務，以期推動主業穩定快速擴張，同時實施輕資產化戰略，通過資產證券化等方式優化資產結構，助力主營業務。但在目前地產業務整體增速放緩，千億房企達到30家後未來房企集中度持續上升且競爭加劇，遠洋能否再次進入20強有待觀察。

　　總結

　　雖然遠洋集團在2018年末正式跨入千億房企行列，但其仍然面臨幾大需要解決的問題：

　　利潤水平需要提升。遠洋無論是毛利率還是淨利率一直處於不溫不火的狀態，2018年更是呈現出下降的態勢，拿地樓板價延續去年7100元/平方米的趨勢，而且總土儲的平均成本也上漲了400元/平上升至6900元/平米，未來利潤率改善的可能性較低。且從新增土儲權益佔比來看，2018年56%的比例仍處在較低水平，過多的合營聯營對其營業並表方面造成一定的混亂，對營收也有一定的限制。

　　土儲佈局仍需調整。從總土儲來看環渤海區域土地佔比依舊過半，近年來北京限價限購嚴格，天津市場競爭壓力較大，遠洋仍需調整結構以應對市場風險。去年下半年以來三四線城市市場遇冷，近期加大三四線拿地力度是否是正確的選擇仍有待觀察。

　　遠洋集團戰略此次從多元化迴歸地產開發主業，但當前市場背景下，追求更高的業績規模對房企的整體組織管控和資本運營將提出更高的要求。在其重新聚焦主業之後，未來能否繼續提升銷售規模保住現有位置甚至重新衝刺20強還是一個未知數。