時代財經APP記者 童潔 劉新歌

　　2018年是中國金茂發力最猛的一年，其首次跨過千億門檻大關，簽約銷售額達1280億元，同比增長85%，營收收入387.3億元，同比增長25%。

　　收入上升的同時也帶來了利潤的增加，2018年中國金茂的股東應佔利潤52.1億元，同比增長31%，毛利率達38%，同比上升6個百分點

　　此前，中國金茂執行董事兼首席執行官李從瑞曾表示，2018至2020年這三年間，中國金茂在銷售方面將保持50%的複合增長率。不過，在完成千億目標後，中國金茂爲2019年定下了一個看上去有些保守的目標——1500億元。

　　“關於增速，我們作爲央企下的地產公司是非常守信用的。我們說到做到，定下的目標到最後差幾億是不行，所以要超額完成這目標。我覺得這不是保守，是信用。”李從瑞說。

　　負債略有上升

　　2017年，中國金茂高調宣佈，五年的時間內，城市佈局要從23個擴到40個，簽約額要從500億元提升到2000億元，持有面積要從50萬平方米提高到200多萬平方米。

　　而後，在獲取土地方面，中國金茂顯得十分積極主動。尤其是在去年，中國金茂接連在全國多地通過招拍掛或收購方式拿地，全年新獲取的項目數量達68個，與2017年相比翻倍，新增土地儲備面積爲2264萬平方米。

　　在這一輪的囤地行動中，中國金茂成功進入濟南、西安、昆明等14座新城市，加上此前已經佈局的城市，其提前完成了全國40城的佈局目標。至2018年底，中國金茂擁有的總土儲爲6420萬平方米，其中一線城市佔比14%，二線城市佔比86%。

　　高頻的拿地擴張背後離不開大量的資金作爲支撐，中國金茂在去年進行了4次融資。2018年3月，中國金茂成功發行計值12.5億優先擔保債券；2018年4月和12月，又分別在境內發行30億無擔保中期票據和20億無擔保永續中期票據；2018年12月，中國金茂再次於境外發行3億美元優先擔保永久資本證券。

　　連接的加槓桿也帶動了負債的上升。截至2018年年底，中國金茂的總債務爲879.7億元，現金257.8億元；資產負債率77.87%，稍高於2017年的77.19%；淨負債率爲 71%，相比2017年的69%略有上升。

　　雖然負債略有上升，但在中國金茂投資者關係總監鄭秋平看來，中國金茂去年花出去的錢還是可以見到回報，“2018年下半年，中國金茂在市場比較差的時候買到了便宜的土地，平均拿地價爲8124元/平方米。”

　　對於2019年市場的判斷，李從瑞預計，今年的市場情況整體會比去年有所下降，但下降幅度不會太大，價格會逐步穩定，“一二線城市會回暖，三四線城市會下探。”基於這樣的預判，李從瑞表示，2019年，中國金茂在拿地上要求穩，將按照權益內回款的50%獲取土地。

　　未來土儲將有60%來自城市運營

　　“城市運營”是中國金茂這兩年來頻繁提起的轉型目標，最初由中國金茂董事長寧高寧提出。按照寧高寧的設想，中國金茂要在城市核心地段打造綜合體，在遠郊區打造產業新城，開發業務中引入大文化、大健康、大科技產業。

　　也就是說，在房地產的下半場，“城市運營”已經被金茂視作新的業績增長點。“運營商也還是商人，它得有一個投入產出的平衡，”寧高寧曾表示，中國金茂可以做一些長線的城市運營項目，例如長沙梅溪湖的項目，雖然投入較大，但也可以週轉，有基本的商業投資理念在裏面。

　　2018年，中國金茂在城市運營上的佈局也在提速。年內，中國金茂實現張家港智慧科學城等3個城市運營項目正式落地，新增26個框架合作協議簽署，截至2018年底，其已累計獲取及鎖定的城市運營項目數量爲13個。

　　此次業績會上，中國金茂公佈了城市運營的新目標，關鍵詞爲“加速落地”。2019年，中國金茂計劃推動7個城市運營項目落地。另外，中國金茂還提出，2020至2022年，計劃實現城市運營對於整體投資60%的土地儲備貢獻。

　　中國金茂高管坦言，中化集團對其城市運營板塊的發展非常支持，整個集團也在幫助其獲取項目。據高管透露，今年，中國金茂預計至少還能獲得6個新的城市運營項目，到年底，城市運營項目的數字會增加至20個。

　　高於普通地產項目的利潤率是其堅定不移去做城市運營的重要原因，“城市運營項目利潤率比通過招拍掛獲得的項目要有保障許多，現在包括青島、長沙、南京這些項目的毛利率比正常招拍掛項目高出20%。”中國金茂高管表示。

　　儘管有着可觀的利潤，外界依然對城市運營項目的週轉速度提出了質疑。中國金茂高管迴應稱，“城市運營項目動輒幾百萬平米，容易讓大家覺得週轉回款有問題。其實，越是城市運營回款越快，毛利也高，裏面投入資金也不多，核心是滾動開發。”

　　“城市運營項目拿地當前基本上就具備銷售能力，因爲這是進行過規劃的，跟政府一起掛牌，能夠掌握它的節奏。而且，城市運營項目的土地不是一次性拿下來的，是跟政府簽訂一個長遠開發協議，按照每年的節奏來進行滾動開發。”

　　不過，中國金茂高管同時強調，其在獲取城市運營項目時也會做出取捨，優先獲取週轉快、毛利高的項目，對於那些要求一次性投入資金的項目則選擇放棄。