樂居財經 王澤紅 發自北京

　　 數十年的發展，消費不斷升級，商業地產經歷了從同質化競爭到細分市場分流的歷程。在這期間，大大小小的商業地產企業不斷的在衰敗和興起，而大悅城地產始終是其中的佼佼者。

　　 從2007年西單大悅城開業至今，大悅城圍繞 18-35歲新興中產階級客羣，年輕、時尚、潮流、品位的品牌定位，深度探究18—35歲新興中產階級消費者在購物中心的消費行爲與習慣，不斷實現產品迭代升級，全國佈局的速度也科學合理。12年來，大悅城地產在北京、上海、杭州等重點城市先後成功打造了12座大悅城綜合體。

　　 特別是在2018年，大悅城地產（00207.HK）實現了高質量的發展，新開大悅城4座，西安大悅城、杭州大悅城、上海長風大悅城和昆明大悅城紛紛在2018年開業運營；而且，在經濟新態勢和行業新零售的大潮下，大悅城堅持創新驅動與精細運營，還實現了經營業績的持續提升。

　　 3月19日，大悅城地產在香港舉行2018年業績發佈會並公佈：大悅城地產2018年實現簽約88.83億人民幣，同比增9%；簽約面積約爲23萬平方米，同比下降約4%；2018年整體營收約爲81.3億元，同比下降30%；核心淨利潤約爲23.4億元，同比增長22%。

　　 持續增長，出租率維持高位

　　 投資物業方面，大悅城購物中心租金收入錄得人民幣26.03億元，同比增長11.4%。其中，西單大悅城商場租金收入最高約6.84億元，朝陽大悅城商場、天津南開大悅城商場、上海靜安大悅城商場等次之，分別爲6.44億、3.96億和2.39億元。

　　 值得一提的是，大悅城平均出租率超91%，平均租金單價同比增長最高20%。此前發佈的運營數據顯示，在2018年，西單大悅城、天津南開大悅城、瀋陽大悅城平均出租率爲98%。其中，2018年12月16日開業的西安大悅城開業當天開業率96%；成都大悅城以體驗式購物爲主，在大悅城地產旗下的衆多項目中實現平均租金單價的持續大幅上漲，同比增長約20%。

　　 寫字樓方面，西單大悅城寫字樓、北京中糧廣場寫字樓和香港中糧大廈的租金收入分別爲4560萬元、2.68億元和7690萬元。大悅城地產寫字樓業務近年來深耕精細化重度運營，不斷提升服務質量，加強成本管控，提升運營效率，以北京中糧廣場和中糧置地廣場爲例，打造了融貫Work-CO-Life 3C生態體系，建立了以“悅享生活空間——COFCO Life”，“共享商務社羣——Commons”以及“智慧辦公平臺——Coffice”爲內核的辦公生態理念。

　　 酒店經營方面，大悅城地產不斷強化運營能力，酒店經營業務銷售收入約7.33億元。其中三亞美高梅度假酒店出租率86%，平均可出租客房收入人民幣1132元；三亞凱萊仙人掌度假酒店平均入住率76%，平均可出租客房收入人民幣262元；三亞亞龍灣瑞吉度假酒店出租率69%，平均可出租客房收入人民幣1263元。

　　 無論是投資物業項目還是酒店業務，大悅城地產2018年都交出了一份漂亮的業績，強大的運營能力再次凸顯。從最初做一個單體項目，進化着做行業、做品牌、做佈局、做提升、做管理、做體驗、做創新、做價值、做資產、做產品線，直到2018年，以“高質量發展”爲主題，大悅城地產逐漸刻畫出了一幅宏大的商業版圖。

　　 那麼，是什麼造就了大悅城地產強大的運營能力呢？

　　 瞄準存量商業，3.0平臺賦能

　　 這或許源於大悅城地產不斷改革和創新的基因。隨着消費市場的不斷變化和購物中心行業的快速發展，大悅城地產以敏銳的目光根據市場的變化審視自身發展路徑，一方面強調自我進化與內涵增長，不斷實現產品迭代升級，經歷了從1.0-3.0的升級。

　　 在1.0時代，大悅城地產依靠全新的商業思維和強大的招商能力，將國際快時尚品牌、影院、餐飲、娛樂與綜合業態引入購物中心；在2.0時代，突出每個商場的主題，爲細分客羣帶來全然不同的環境感受和產品體驗；直到2018年，大悅城進入3.0時代，以“平臺賦能”爲核心，着力打造內容平臺、智慧平臺和資本平臺。

　　 2018年商業地產存量交易十分活躍，大中型房企收購超過20多起，標杆商業地產企業看好一線及二線核心城市核心區域的存量市場，盤活存量物業，實現資產增值的發展道路受到市場高度重視。大悅城地產也不例外，瞄準存量商業，通過改造引入新項目，以3.0版本平臺爲2018年四座新開業的大悅城深度賦能

　　 在2018年開業的項目中，上海長風大悅城由原上海長風景畔廣場項目改造而來，針對目標客羣定製了社交場、女主生活圈、美食間、屋頂運動圖書館等體驗空間；同時，改造項目昆明大悅城融入雲南當地文化風情特色；而西安大悅城作爲大悅城體系最大規模的改建項目，則將原有的7個單體建築和動線打破重新構建，改造成一個總建築面積14.65萬平方米單體，優化商業空間。

　　 大悅城地產深知城市更新的重要性，所以一直在進行迭代升級，並通過城市更新在短時間內迅速提升規模。長風大悅城、西安大悅城、昆明大悅城、天津和平大悅城都是舊樓改造升級項目，大悅城地產通過重新規劃、重新定位，使得項目煥然一新。而在這個過程中，以“悅.雲”智慧商業系統爲核心的智慧平臺可謂功不可沒，該系統打通了大悅城體系內的所有數據，更好地同互聯網生態、大數據生態進行數據對接；其營銷模塊功能具備千人千面的營銷能力，極大的主力大悅城實現了智慧商場的搭建。目前，朝陽大悅城、北京中糧祥雲小鎮和杭州大悅城等項目已經全線基於“悅.雲”系統進行運營。

　　 當然，規模擴張離不開資本支持，對於更進一步的資本操作，大悅城地產董事長周政介紹，大悅城地產更強調多元和共享聚集資本，債券、股權類的融資雖然走在前面，此前大部分都是在體內孵化，孵化後再尋求資本化或者基金化，大悅城正在加速直接在基金裏面孵化、改造，參與城市更新。

　　 目前，大悅城地產已經和GIC、中國人壽（601628）等資本方形成了緊密的戰略合作，大悅城併購、改造基金主要爲盤活大悅城地產併購市場上現有存量商業項目、實現品牌管理輸出、加速戰略擴張提供資金保障。大悅城地產希望打造大悅城風格的商業不動產投資生態，依託運營能力實現價值增值和資產變現。

　　 可以說，大悅城3.0商業平臺，成爲了大悅城地產新一輪騰飛的內動力。

　　 IP塑造，打造特色空間

　　 市場競爭不斷加劇，2018年僅新開業街區就高達90個，同質化、缺乏創意的商業地產淘汰速度加速。未來商業市場更看重IP塑造及智慧商業能力的建設，深度融合互聯網、人工智能等前沿科技，打造精準營銷，業態豐富，體驗新潮的新型商業購物中心，帶動商業地產全面實現高質量發展。

　　 大悅城顯然深諳其道，從一開始便引領的國內購物中心的IP展熱潮。早在2012年，朝陽大悅城就開始進行IP運營落地，目前已形成從篩選、到協作方案、再到單店落地運營以及體系內復刻運營的完整運作模式。例如“悅界”空間的打造，將建築面積的約一半用於中心花園、水系及街景等公共環境建設，創建仿自然的室外街巷場景。業態則聚焦創意零售和主題餐飲，一批強調特色、個性的品牌商戶被引進；繼“悅界”之後，朝陽大悅城又連續打造了慢食空間“拾間”和未來青年消費場“伍臺”。

　　 “拾間”的主題氛圍是慢節奏餐飲，在3000平米的空間範圍內引入綠植、水系，用新中式裝修風格打造更爲私密的街區氛圍。官方數據顯示，“拾間”顧客人均駐留時間高於全場正餐均值1.5倍，坪效超過全場餐飲均值30%；“伍臺”則是擅長流動市集運營的伍德喫托克與朝陽大悅城的一次聯手嘗試。可以說，無論是 “悅界”、“拾間”還是“伍臺”，都是朝陽大悅城爲自己打造的IP形象。

　　 大悅城團隊在IP展領域的排頭兵形象並沒有隨着行業對它的普及應用而發生變化。IP運營早已成爲大悅城體系內的代表性動作，團隊對IP資源的發掘、提升乃至創造從未停歇。大悅城正在不斷地打造內容特色空間，將建築設計、主題街區、營銷活動、客戶關係等板塊的產品和內容IP化，將大悅城打造成爲一個超級IP。

　　 商業地產競爭日趨激烈，而IP得塑造將成爲商業地產新的價值高地和流量入口，而精於此道的大悅城地產，無疑將會走的更遠。毫不懷疑，其強大的運營能力將會持續顯現。