乐居财经 王泽红 发自北京

　　 数十年的发展，消费不断升级，商业地产经历了从同质化竞争到细分市场分流的历程。在这期间，大大小小的商业地产企业不断的在衰败和兴起，而大悦城地产始终是其中的佼佼者。

　　 从2007年西单大悦城开业至今，大悦城围绕 18-35岁新兴中产阶级客群，年轻、时尚、潮流、品位的品牌定位，深度探究18—35岁新兴中产阶级消费者在购物中心的消费行为与习惯，不断实现产品迭代升级，全国布局的速度也科学合理。12年来，大悦城地产在北京、上海、杭州等重点城市先后成功打造了12座大悦城综合体。

　　 特别是在2018年，大悦城地产（00207.HK）实现了高质量的发展，新开大悦城4座，西安大悦城、杭州大悦城、上海长风大悦城和昆明大悦城纷纷在2018年开业运营；而且，在经济新态势和行业新零售的大潮下，大悦城坚持创新驱动与精细运营，还实现了经营业绩的持续提升。

　　 3月19日，大悦城地产在香港举行2018年业绩发布会并公布：大悦城地产2018年实现签约88.83亿人民币，同比增9%；签约面积约为23万平方米，同比下降约4%；2018年整体营收约为81.3亿元，同比下降30%；核心净利润约为23.4亿元，同比增长22%。

　　 持续增长，出租率维持高位

　　 投资物业方面，大悦城购物中心租金收入录得人民币26.03亿元，同比增长11.4%。其中，西单大悦城商场租金收入最高约6.84亿元，朝阳大悦城商场、天津南开大悦城商场、上海静安大悦城商场等次之，分别为6.44亿、3.96亿和2.39亿元。

　　 值得一提的是，大悦城平均出租率超91%，平均租金单价同比增长最高20%。此前发布的运营数据显示，在2018年，西单大悦城、天津南开大悦城、沈阳大悦城平均出租率为98%。其中，2018年12月16日开业的西安大悦城开业当天开业率96%；成都大悦城以体验式购物为主，在大悦城地产旗下的众多项目中实现平均租金单价的持续大幅上涨，同比增长约20%。

　　 写字楼方面，西单大悦城写字楼、北京中粮广场写字楼和香港中粮大厦的租金收入分别为4560万元、2.68亿元和7690万元。大悦城地产写字楼业务近年来深耕精细化重度运营，不断提升服务质量，加强成本管控，提升运营效率，以北京中粮广场和中粮置地广场为例，打造了融贯Work-CO-Life 3C生态体系，建立了以“悦享生活空间——COFCO Life”，“共享商务社群——Commons”以及“智慧办公平台——Coffice”为内核的办公生态理念。

　　 酒店经营方面，大悦城地产不断强化运营能力，酒店经营业务销售收入约7.33亿元。其中三亚美高梅度假酒店出租率86%，平均可出租客房收入人民币1132元；三亚凯莱仙人掌度假酒店平均入住率76%，平均可出租客房收入人民币262元；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店出租率69%，平均可出租客房收入人民币1263元。

　　 无论是投资物业项目还是酒店业务，大悦城地产2018年都交出了一份漂亮的业绩，强大的运营能力再次凸显。从最初做一个单体项目，进化着做行业、做品牌、做布局、做提升、做管理、做体验、做创新、做价值、做资产、做产品线，直到2018年，以“高质量发展”为主题，大悦城地产逐渐刻画出了一幅宏大的商业版图。

　　 那么，是什么造就了大悦城地产强大的运营能力呢？

　　 瞄准存量商业，3.0平台赋能

　　 这或许源于大悦城地产不断改革和创新的基因。随着消费市场的不断变化和购物中心行业的快速发展，大悦城地产以敏锐的目光根据市场的变化审视自身发展路径，一方面强调自我进化与内涵增长，不断实现产品迭代升级，经历了从1.0-3.0的升级。

　　 在1.0时代，大悦城地产依靠全新的商业思维和强大的招商能力，将国际快时尚品牌、影院、餐饮、娱乐与综合业态引入购物中心；在2.0时代，突出每个商场的主题，为细分客群带来全然不同的环境感受和产品体验；直到2018年，大悦城进入3.0时代，以“平台赋能”为核心，着力打造内容平台、智慧平台和资本平台。

　　 2018年商业地产存量交易十分活跃，大中型房企收购超过20多起，标杆商业地产企业看好一线及二线核心城市核心区域的存量市场，盘活存量物业，实现资产增值的发展道路受到市场高度重视。大悦城地产也不例外，瞄准存量商业，通过改造引入新项目，以3.0版本平台为2018年四座新开业的大悦城深度赋能

　　 在2018年开业的项目中，上海长风大悦城由原上海长风景畔广场项目改造而来，针对目标客群定制了社交场、女主生活圈、美食间、屋顶运动图书馆等体验空间；同时，改造项目昆明大悦城融入云南当地文化风情特色；而西安大悦城作为大悦城体系最大规模的改建项目，则将原有的7个单体建筑和动线打破重新构建，改造成一个总建筑面积14.65万平方米单体，优化商业空间。

　　 大悦城地产深知城市更新的重要性，所以一直在进行迭代升级，并通过城市更新在短时间内迅速提升规模。长风大悦城、西安大悦城、昆明大悦城、天津和平大悦城都是旧楼改造升级项目，大悦城地产通过重新规划、重新定位，使得项目焕然一新。而在这个过程中，以“悦.云”智慧商业系统为核心的智慧平台可谓功不可没，该系统打通了大悦城体系内的所有数据，更好地同互联网生态、大数据生态进行数据对接；其营销模块功能具备千人千面的营销能力，极大的主力大悦城实现了智慧商场的搭建。目前，朝阳大悦城、北京中粮祥云小镇和杭州大悦城等项目已经全线基于“悦.云”系统进行运营。

　　 当然，规模扩张离不开资本支持，对于更进一步的资本操作，大悦城地产董事长周政介绍，大悦城地产更强调多元和共享聚集资本，债券、股权类的融资虽然走在前面，此前大部分都是在体内孵化，孵化后再寻求资本化或者基金化，大悦城正在加速直接在基金里面孵化、改造，参与城市更新。

　　 目前，大悦城地产已经和GIC、中国人寿（601628）等资本方形成了紧密的战略合作，大悦城并购、改造基金主要为盘活大悦城地产并购市场上现有存量商业项目、实现品牌管理输出、加速战略扩张提供资金保障。大悦城地产希望打造大悦城风格的商业不动产投资生态，依托运营能力实现价值增值和资产变现。

　　 可以说，大悦城3.0商业平台，成为了大悦城地产新一轮腾飞的内动力。

　　 IP塑造，打造特色空间

　　 市场竞争不断加剧，2018年仅新开业街区就高达90个，同质化、缺乏创意的商业地产淘汰速度加速。未来商业市场更看重IP塑造及智慧商业能力的建设，深度融合互联网、人工智能等前沿科技，打造精准营销，业态丰富，体验新潮的新型商业购物中心，带动商业地产全面实现高质量发展。

　　 大悦城显然深谙其道，从一开始便引领的国内购物中心的IP展热潮。早在2012年，朝阳大悦城就开始进行IP运营落地，目前已形成从筛选、到协作方案、再到单店落地运营以及体系内复刻运营的完整运作模式。例如“悦界”空间的打造，将建筑面积的约一半用于中心花园、水系及街景等公共环境建设，创建仿自然的室外街巷场景。业态则聚焦创意零售和主题餐饮，一批强调特色、个性的品牌商户被引进；继“悦界”之后，朝阳大悦城又连续打造了慢食空间“拾间”和未来青年消费场“伍台”。

　　 “拾间”的主题氛围是慢节奏餐饮，在3000平米的空间范围内引入绿植、水系，用新中式装修风格打造更为私密的街区氛围。官方数据显示，“拾间”顾客人均驻留时间高于全场正餐均值1.5倍，坪效超过全场餐饮均值30%；“伍台”则是擅长流动市集运营的伍德吃托克与朝阳大悦城的一次联手尝试。可以说，无论是 “悦界”、“拾间”还是“伍台”，都是朝阳大悦城为自己打造的IP形象。

　　 大悦城团队在IP展领域的排头兵形象并没有随着行业对它的普及应用而发生变化。IP运营早已成为大悦城体系内的代表性动作，团队对IP资源的发掘、提升乃至创造从未停歇。大悦城正在不断地打造内容特色空间，将建筑设计、主题街区、营销活动、客户关系等板块的产品和内容IP化，将大悦城打造成为一个超级IP。

　　 商业地产竞争日趋激烈，而IP得塑造将成为商业地产新的价值高地和流量入口，而精于此道的大悦城地产，无疑将会走的更远。毫不怀疑，其强大的运营能力将会持续显现。