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最近好多網友來找雪兒抱怨，說我一天到黑就曉得悶起腦殼推薦改善盤，點都沒考慮到人家買不買得起？

雖然我也很想踩剛需盤，但實力不允許啊！你們倒是給我找幾個便宜小戶型試試，找出來立馬去踩。（歡迎大家在留言區告訴雪兒）。

在雪兒的地毯式搜索下，這盤還是給大家挖到了個主城區“純剛需”樓盤，趕緊跟雪兒來qio一哈嘛。

剛需的戶型，改善的價格，但還是建議想買入主城區的剛需去搖一搖，爲啥子喃？

看雪兒從區域，產品，配套來跟大家分析哈嘛！

天廊位於錦江區上沙河鋪街，塔子山公園背後頭，距離地鐵2號線塔子山站約400米。

雖然踩盤時候置業顧問小哥哥一直強調項目位於攀成鋼板塊。但嚴格來說，它位於攀成鋼和東客站之間，應該屬於塔子山板塊。

項目區位示意圖

塔子山板塊除了有個塔子山公園，還有啥？

雪兒在沒去踩盤之前也說不出來，去了之後好像也沒看到有啥配套。

很多地方都在修路，區域內人氣不足，商業處於剛起步階段，教育資源也很普通，相比旁邊的攀成鋼確實遜色很多。

對於天廊來說，自帶商業體是個大的優勢，在其他樓盤需要依靠攀成鋼的商業配套時，天廊可以實現自給自足，不過目前還在修建中。

距離它較近的華宇廣場已經開始運營，引進了麥德龍，五星電器，還有一些餐飲零售商家。

華宇廣場

另外還有攀成鋼板塊的商業配套天廊也是完全可以享受的，但攀成鋼修了10年也修不好的商業還是讓人腦殼痛。

緊到修不好的樂天

好歹也是高端富人區，想消費都找不到地方，吃個火鍋兒都要往春熙路，萬象城跑，住在3萬一平的房子裏，還天天點外賣像啥子話嘛？

關於天廊的教育資源，可能要讓各位想買優質學區的家長失望了。

因爲不屬於攀成鋼板塊，所以與攀成鋼的三大名校成師附小慧源校區，七中育才匯源校區，鹽道街通桂校區是基本無緣的。

雪兒也查了一下劃片範圍，從前幾年的劃片來看，天廊劃到沙河堡小學的可能性很大。

沙河堡小學劃片範圍

沙河堡小學是公立學校，師資力量和教育水平屬於普通級別，還有很多網友告訴雪兒說沙河堡小學的生源有很多是統籌生，生源不好。

雪兒還查了一哈沙河堡的小升初情況：

2016年的沙河堡小學小升初去向比例最高的是田家炳中學和師大附中外國語學校，2017年、2018年主要去向是師大附中外國語學校和三中。

所以考慮優質學區的購房者，要謹慎下手咯。

商業未呈現，教育資源也很普通，但交通，醫療，生態配套都還蠻不錯。

地鐵2號線通車已久，8號線二期也在修建中，距離春熙路15分鐘車程（要堵車），這個位置走哪兒都方便。

在建中的地鐵8號線

生態和醫療資源也是不錯的，區域內有塔子山公園，沙河公園，望江賓館等，還有錦江婦幼保健院，成都市婦女兒童中心，四川友誼醫院等。

成都市婦女兒童中心

目前周邊二手房均價約2-3萬/㎡，比較大的小區主要是華宇，萬科，塔子山壹號等，新房主要是，天廊，恆大望江華府等，去年優山禧悅開盤的價格是16000-18000元/㎡（帶裝修）。

可見價格還是不低，但這樣的位置也不會愁賣。

COSMO天廊總建面約10萬㎡，其中商業佔2萬㎡，由1棟公寓，4棟住宅、5棟4層獨棟商業體組成。

天廊售樓部

天廊這塊地是2013年底拿下的，當時拿地價4千多一平米，也不算便宜。

項目第一次開盤是2016年中旬，賣了兩棟住宅1#和3#，均價15000元/㎡，有3%的優惠。

到2017年上旬1#和3#的住宅全部賣完，當時均價已經達到2萬/㎡，且無優惠。

從地價到賣價都能看出天廊一直不便宜，畢竟在東二環，價格自然是要符合區域均價的，不然人家不要面子的啊？

目前還有兩棟住宅2#和4#沒有賣，共計288套，預計6月份會拿證。

雪兒去踩盤的時候看到外面已經修好，置業顧問說現在是清水現房，裏面還沒裝修，要等到明年4月才能交房。

天廊外觀

4棟住宅和一棟公寓呈一字型分佈，外面是5棟商業體，小區不大，容積率2.6。

下批次要開的2#和4#，樓層高均爲35層，梯戶比爲2梯5戶，面積段爲59-198㎡。

沙盤圖（圈紅部分爲59㎡的戶型，該戶型不通氣）

項目以小戶型爲主，59-61㎡的套一，85-87㎡的套二，108㎡的套三都是偏剛需的，還有少量148㎡的大戶型和198㎡的頂躍。

小區自帶空中泳池，康復健身中心，天際會客廳，空中花園等配套，都在那棟公寓樓裏面，住宅業主也是一樣的享受，公共服務配套還是比較齊全的。

下樓就是商業街區，還有5棟獨棟商業體，生活購物是很方便的，但住宅和和商業離得非常近，後期可能會有些影響。

商業集中的地方雖然方便，但會巨大的人流也會比較嘈雜。

聽到置業顧問說不通氣，我還以爲自己走錯頻道了，明明說了我是來了解住宅的啊。

沒錯，59㎡的戶型的確是資格的70年產權住宅，但由於整棟樓的設計問題，59㎡的戶型位於樓棟中部，如果通氣可能會有安全隱患，考慮到整棟樓的安危，就沒有通天然氣。

除了最小的59㎡戶型，其餘戶型均是通天然氣的。戶型整體設計很普通，沒得啥子特別的亮點。

建面約61㎡的套一單衛，實得面積約73㎡

59㎡不通氣，估計很多想買小戶型的剛需會直接對61㎡的下手，常規的設計，由於總面積的限制，各房間和功能區佈局緊湊。

生活陽臺和景觀陽臺前後呼應，提高房間通透度。生活陽臺面積較大，可作爲儲物間，堆放雜物。

這個戶型比較適合單身或者剛結婚的小年輕，兩個人是完全足夠了。

建面約87㎡的兩室兩廳單衛，實得面積約105㎡

戶型方正，有明顯的動靜分區，5.7米的客廳連接景觀陽臺，整體通透度較好，功能區還是比較開闊的。

主臥帶有飄窗和獨立衣帽間，實用性強，總面積有限不帶獨衛。

85和87㎡的戶型設計大同小異，贈送面積較大，還是比較划算，三口之家選擇這兩種戶還是完全夠住的，不得打擠。但是就沒得多餘的房間能做客房，書房，老人房之類的。

建面約108㎡的三室兩廳雙衛，實得面積約129㎡

這個戶型贈送面積接近20㎡，相當於一個次臥的面積。有明顯的動靜分區，主臥帶有獨立衛生間和衣帽間，私密性和便捷性更強。

相比之前的戶型多了一個房間出來，可做客房，書房，老人房等等，更實用。生活陽臺略小，景觀陽臺連通客廳，採光好。

這三種戶型都是偏剛需的，整體設計差異不大，肯定是總面積越大的住起越舒服噻，但是也要看個人的經濟狀況，量力而行。

148㎡的大戶型和198㎡的頂躍戶型圖暫時還沒出來，樣板間也還沒開放。

預計5月底會開樣板間，裝修標準4500元/㎡，帶中央空調和新風系統等大件，具體的還要等樣板間出來才能看到。

交通：

項目距離2號線塔子山站約400米，後期會將塔子山站C口直接與小區連通，下樓就可以坐地鐵。

地鐵2號線塔子山站

還有在建的地鐵8號線，不過距離項目有點遠了，開車的話15分鐘（不堵車）可以到春熙路。

商業：

攀成鋼的商業很多，但不曉得啥子時候能修好，還需等待。

項目自帶2萬方商業，有5棟4層樓的獨棟商業體和商業街區，生活購物很方便，商業目前也基本修好了，後面會慢慢招商。

天廊的商業體

學校：

攀成鋼的教育資源是沒有指望的，劃片划進沙河堡小學的可能性較大，教育資源很普通。

生態：

項目距離塔子山公園，望江賓館和沙河公園約400-1000米左右，生態環境還是不錯，街道綠化也做得蠻好的。

望江賓館

 項目優勢：

1.主打小戶型，59㎡起的面積段真的很“剛需”。

3.戶型贈送面積較大，比較划算。

3.地處東二環塔子山板塊，區域較成熟。

 項目劣勢：

1.59㎡的戶型不通氣，生活不方便。

2.小區比較小，環境很一般，外圍都是商業，可能會比較嘈雜。

3.周邊商業有待完善，教育資源很普通。

天廊最大優勢就是小戶型，但位於主城區二環邊，也註定單價不會低，預計2萬+的單價還是和區域均價持平的。

不過其較小的面積段能控制總價，按59㎡，2萬/㎡的單價來算，總價約120萬，首付約36萬。

這樣的總價買入主城區二環邊確實是較低的門檻，這種面積段在整個成都的新房市場上也是比較難得的，想買小戶型的剛需可以去搖一搖。

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本文作者：雪兒妹妹

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