摘要：調控沒說，但保持政策連續性穩定性，意味着調控繼續，只是嚴厲程度有別

撰文|杆姐&編輯|欣欣然

3月12日，住建部門負責人，回答記者今年報告沒有強調“房住不炒”，是否意味着房地產行業監管調整的問題時說，2019年將繼續促進房地產市場平穩健康發展，具體做到五個堅持：

這是權威部門、權威負責人，2019年的權威定調。對此，槓桿遊戲認爲傳遞的信號非常多。

1、不會允許隨意加房產投資槓桿。房住不炒到底是什麼意思？很多人可能一直沒明白。對此，槓桿遊戲說直接一點，就是不允許隨意加房產投資槓桿。

特別是第二套以上的購房，一定是有限制的。比如購買條件較多、首付執行較高、利率上浮……

通過槓桿率的控制，實際也就大幅減少投資性購房。

而投資者減少，看漲預期和上漲推動力也就得到控制。我一直說，凡是具備金融屬性的行業，要出現牛市，一定有槓桿助力。沒有高槓杆，就沒有瘋狂的資金介入。

沒有追求高回報的資金殺進去，拿什麼漲？地產也是這個道理。

那麼，去年下半年開始的貨幣定向和結構性寬鬆，這些多出來的水怎麼辦？不管望哪流，給開發商可以，但主要不可以給太多房產投資者。

2、市場和保障兩條腿走路，儘管貨幣寬鬆了很多，但這會制衡看多預期。“堅持住房市場體系和住房保障體系”是五個堅持的第二點。這句話在五個堅持中最短，但意義一樣深刻。

“住房市場體系”幾個字放最前面，意思就是地方政府該賣地自己賣。目前貨幣條件也不錯，起碼不會人爲製造2018年的緊縮局面，流拍和斷糧可能會減少。

但是同時又說“住房保障體系”，意味着不管目前市場怎麼個情況。比如有些地方橫盤了，甚至跌了，保障房該建還得建。

還如共有產權、租賃住房……更多的住宅產品供應，無論市場還是保障，根本上就對看多預期形成制衡。

3、保障穩地價、穩房價、穩預期，是有考評的。注意第三個堅持：

堅持落實城市的主體責任，因城施策、分類指導，我們要不斷地完善市場的監測預警和考覈評價機制，特別是要把穩地價、穩房價、穩預期的責任落到實處。

這些措辭的信息，槓桿遊戲認爲是很大的。第一，我們知道了，控制房價是真有決心，在目前房價監測預警機制基礎上，還要完善。

意思就是，如果某一段時間，哪個城市有異動，立即就會發現，並警示。

第二，光有監測當然不夠，得有考評。是的，考評機制也要完善，落實城市的主體責任。每個城市要負責自己的房事。

當然，因城施策、分類指導。比如都已經跌了的地方，槓桿遊戲的理解是，肯定也就可以允許適度放鬆。2019年以來很多城市的情況不就是這樣。

但是最後說得很清楚，地價、房價、預期三穩。那麼，通過貨幣的相對寬鬆，調控的邊際放鬆，也就可以形成和空方的攻防平衡。

4、房地產的功能定位確實發生了變化，要更多服務新市民的城市化，樓市多方的砝碼在減少。第四個堅持是這麼說的：

要堅持調結構、轉方式，特別是要大力培育和發展住房租賃市場，重點是要解決新市民的住房問題——這句話，很多人可能看到的是房租要漲。

更多人租房，以及發展租賃市場，房租當然應該會漲。但這不是關鍵，槓桿遊戲認爲，這個堅持意味着房地產行業，過去更多是爲了經濟和就業，而後則是要服務我國最後一個階段的城市化。

今天，城市化的速度比以前略慢，難度也更大。怎麼辦？比如房子對於一些人來說還是貴，打擊房價又不敢，那麼租賃市場先把這些人安居起來。

至於這一招行不行，不好說，但起碼這是對房地產功能、定位的一個轉變。

這個轉變意味着，樓市多方的砝碼在減少。

5、“調控”二字雖然沒說，但保持政策的連續性和穩定性，即意味着調控繼續，只是嚴厲程度有別。槓桿遊戲此前寫過文章，說不說調控，是判斷週期變化的關鍵因素之一。

近期，確實沒有說調控。但“要保持政策的連續性和穩定性，防止大起大落”——實際省略了“調控”二字，潛臺詞還在。

要連續、要穩定，意味着幻想可以放棄。不過，注意後半句“防止大起大落”，這也說明房價下行的壓力其實更大了。

就像3月12日，住建部門負責人回答記者時說的，房地產市場總體保持平穩運行態勢，市場預期也發生積極變化。一是住房成交面積增速放緩，二是住房成交價格總體平穩，三是住房市場預期逐漸趨於理性。

是的，成交面積、成交價格、預期，這三個指標太重要了。如果哪天這些指標發生了逆轉，說明真的發生了變化。

目前來說，還沒有到這一步。

近期反倒是樓市“定向降息”、“減交易環節及個稅”，目的都是怕預期過冷。怕漲也怕跌，真不容易。

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