商業綜合體設計項目，顧名思義，便是以商業為主的綜合體，包括商業空間、步行街、購物中心、遊藝園、酒店、辦公樓、公園、會所、公寓等幾大要素，也可以說是業態。商業綜合體集合了多種業態於一身，為消費者提供更為完整的生活、休閑體驗空間，諸如居住、辦公、娛樂、休閑、出行、商務、社交等活動，都可以在商業綜合體內部直接解決。

1、商業綜合體的空間表現形式是什麼樣的？商業綜合體的空間表現形式需要在一個有限的空間，擁有多種業態、多種功能、高效率、高度集約的建築群，可以參考下方的效果圖，感受什麼叫商業綜合體設計項目。

目前來說，這種類型的商業綜合體設計項目，就最為先進的一種商業地產模式。過去，我們所熟知的購物、辦公、公園、商業會所、公寓等多種業態，都是分散各處的，並不集中。但這一商業綜合體設計項目，就是以便利、高效為目的，將多種業態集中於一處，為人們減少不必要的交通，讓工作、生活、娛樂等生活需求在很大的程度上達到一個平衡點。而人們的聚集，更為豐富的活動開展，也會不斷促使這一項目的蓬勃發展，讓商業與生活結合地更為緊密。

2、世界上最早的商業綜合體：拉德方斯新城，建成於20世紀80年代。據悉，位於法國巴黎的拉德方斯軌道交通非常發達，法國半數以上的大型企業都聚集於此處。這一商業綜合體設計項目不僅拉近了歐洲與法國的關係，成為了歐洲最重要的商業中心之一，也是國際性總部的聚集區。

再加上這一商業綜合體設計項目擁有一個新的凱旋門，因此漸漸成為巴黎的一個文化旅遊目的地。讓一個商業綜合體設計項目成為一個旅遊目的地，就是它商業價值更大化的體現。

3、商業綜合體設計項目的特徵：並非所有的城市都適合建設這樣一個綜合體。

A.交通要方便，人群要聚集：打造一個商業綜合體設計項目，在位置的選擇上尤為重要。只有位於城市交通網路的結點上，才有可能形成綜合體。因為商業綜合體內所擁有的零售業、餐飲業、娛樂業的興旺發展，都需要大量的消費者，只有在人群聚集的地方，這一項目才有發展的可能。

B.高密度、高集約性：商業綜合體因為需要容納很多種業態，需要的容積率（容積率等於建築密度乘以層數）就要夠高。也就是說，要打造商業綜合體設計項目，那麼建築高度要足夠高，層數足夠多，佔地面積足夠大，這樣的地區才具備開發綜合體的條件。

C.整體統一性：既然是一個綜合體，那麼就需要有整體的設計意識。即使其他的商業空間、辦公、酒店、購物中心、娛樂場所都有自己的主題和風格，但組合在一起又不能覺得突兀，得體現出一種和諧統一性。而且建築與建築之間，業態與業態之間，需要有一定的聯繫。如功能流線上的聯繫、活動上的聯繫，整個項目空間組織上的聯繫等等。

D.功能複合性：在酒店、辦公樓、公園、會所、購物中心、公寓中，只有具備三種以上功能，才能稱為綜合體。城市在未來發展商業綜合體時，要讓各部分功能互為補充、互相促進，這樣才能夠有更穩定的客源。

E.土地使用混合性：在建築空間上，商業綜合體建築群高低起伏，疏密有致。其中，低的地方是購物中心、公園、會所、餐飲等建築，高的地方是辦公樓、酒店、公寓等。在同一座建築中也有混合使用的情形，底層多是商業、娛樂，最高層則是酒店和餐飲。比如，北京國貿三期、銀泰最高層都是餐飲，因為最高層視線好。

F.空間的連續性：空間的連續性是與人活動的連續性、多樣性以及業態結合形成統一的。商業綜合體的交通就像一棵樹，樹榦通常是地鐵、高鐵、城鐵、機場等，是人流最大的通路。很多建築之間彼此聯繫，如香港中環的建築之間多由步道相連，同時步道可以伸入建築內部，所以綜合體空間的連續性可以深入到建築內部。

G.內外部聯繫完整性：中國的很多地產開發，無論是住宅還是商業，通常會設有入口，即「門」，而在西方的商業綜合體中是沒有門的，它是完全開放的，可以隨時進去。這種內外部聯繫的完整性，保證了綜合體最大限度地接納人流，以及對人流最大限度的利用。

打造商業綜合體可以將八方的財富聚集於一處，可以持續產生巨大的社會和經濟效益，因此商業綜合體具有巨大的升值潛力。但要打造一個成功的商業綜合體設計項目，風險也很大，前期的規劃設計，設計方案的打造，以及後期的施工落地問題，都是一層層未知的風險。因此打造商業綜合體之前，各方面的工作要完善，思慮要清晰。

【專業內容來自專業的建築設計分析師】

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