下一輪房價大漲何時到來，要買房的你現在該做些什麼？
來源：魔都財觀（ID：moducaiguan）
不知不覺，2019年已經過去5個多月了。
如我們去年10月的預測，今年樓市沒有大漲，更多的是房價築底後的回暖。
現在的樓市裏，看不到過去幾年那種動不動翻倍的血脈賁張，當下去買房子，也不太可能會有買到就漲的暴擊。
時間已經在慢慢告訴大家，蟄伏靜待纔是房產世界裏的常態。
不過我依然會選擇留在這個市場裏，就像五年前、十年前那樣。現在很多人都說我當時買房很準，抄到了底部。我坦率地告訴大家，那些年的樣子恰似當下，就是像現在這樣的不鹹不淡，我當時完全沒想到房價未來會有這麼大的波濤洶涌。
這大概就是房子裏最有魅力的地方，只要你比別人多那麼一點堅定和耐心，拉長看，最後都是贏家。
這些天，我回憶了許多茶話會上大家提到的問題，想再幫大家梳理一下市場的脈絡。今天這篇都是一些普通的想法， 但真的希望能夠幫到你。
我們先來看看當前的全國市場。
總體平靜之下，各個地方的分化還是有的。
大部分城市樓市的標籤依然是靜淡。
像鄭州、長沙這樣的城市，房子賣不動，土地也賣不動，房冷地冷，一時半會也看不到起來的希望。
另外一些城市已經暗流涌動，一副蓄勢待發的樣子。
南京、杭州、廈門、合肥、成都、武漢、西安、重慶這些，房產成交量只是小幅回暖，沒讓人有多少心動的。可是在沒有調控的土拍市場，完全是另一番熱鬧的景象。這些城市的土地溢價率不斷上升。地熱房冷的現狀，遲早會被土地市場回暖的預期改變。
而像上海、北京、深圳、廣州這樣的一線城市，房子慢慢好賣起來，反倒是土地市場異常沉淪。房熱地冷，有房產成交量，卻沒有地王引領房價上漲，一不小心就走出了領導最想看見的樓市調控模樣。
但是，以上這些統統沒用。
蘇州城的房熱地熱，外加房價上漲，馬上就吃到了調控升級。蘇州幫我們掀開了樓市調控的底牌：
房產成交量可以有，地王是不行的，房價上漲更是堅決不可以。
所以今年看全國各大城市的房價走勢圖，大概率是一根不上不下、折騰不動的橫線。
好，知道這個現狀之後，我們再來看未來會怎樣。
有一點很清楚的是，如果限購、限貸和限售繼續像現在這麼嚴格的話，今年和明年調控還是不放鬆的話，那這兩年全國樓市都沒有大機會。
我們還是拿上海來舉例子。
上海樓市目前的狀態是全國樓市裏最好的，二手房成交已經連續兩個月2萬套+，處於牛熊分界線的上方。
我們工作室這幾個月也指導了不少外地粉絲快速獲得上海的購房資格，幫他們買到了心儀的好房子。我們團隊在和房東談判的頻繁接觸中，明顯感覺到上海在回暖，折扣筍盤在減少，但房東還是在誠意賣。
這個一方面是因爲上海的樓市調控太嚴了。特別是限貸，家庭有過貸款記錄就必須7成首付，死死地壓住市場改善需求。主打剛改的新房不敢高開，二手房也就不敢跳價。
另一方面，那些快週轉的上海房企們，在2018年新拍的低價土地，都已經拿到了預售證，陸陸續續地上市。
不用限價，這些新房項目的操盤手們不約而同地主動選擇貼近二手房的良心價開盤，賣的還不錯。
我幫他們算了一下，因爲拿地足夠便宜，就算新房只比二手房貴一點，依然能賺到錢。
在這樣的情況下，未來一、二年上海只會有熱點板塊小漲行情，比如大虹橋、張江、前灘這些地方的好房子會有5%-10%的漲幅，而不會出現全市大漲。
上海的現狀大概就是這樣。
有人會問，爲什麼我們會這麼關心上海樓市？
因爲過去十年，全國有過兩輪領導默許的房價大漲，都翻倍了。
這兩次的領頭羊，上海都在其中。
我建議大家看全國樓市有沒有大機會，其實只要盯着上海就行了。
那一定會有人會問，到底什麼時候纔會有大機會呢？
最近幾次茶話會，都有人讓我不用那麼負責任地來拍腦袋。
好，如果一定要給一個預測的話，我覺得下一個大機會可能要到2021年前後纔會到來。
因爲一個是樓市自身的週期差不多到了，再壓也壓不住多少。另一個是樓市平靜了那麼多年，也差不多是會被允許小小釋放一下了。
這裏說的是上海。真的等到上海漲起來了，其他城市會在上海後面半年到一年開始。
我以前說過，正常的樓市週期，一輪牛市5年的走勢是：漲漲平跌平，然後應該接着下一輪牛市。 2014年起來的大牛市，按照週期，2019年應該調整完畢。
但是上一輪牛市漲幅實在太大，全國直接翻倍，像杭州的一些地方都漲了2倍，的確是用力過猛了。
導致國家的打壓調控力度也是空前的，人爲延長了橫盤時間。 目前全國範圍內依然在堅持房住不炒。
對於上海來說，最大的問題就是限貸不放鬆，沒有信貸支持，就沒有大漲條件。 所以我給了這麼一個偏保守的估計，2021年有可能大漲。如果樂觀點的話，比如經濟實在太差，提前放鬆調控的話，2020年就有可能迎來行情。
嗯，我現在已經學乖了。
房地產，一切都得看政策。
長期看政策，中期看政策，短期看政策。。。
那這麼算的話，從2017年3月牛市頂部到2020年，樓市將會調整4年左右。
這4年一定會改變很多人對樓市的看法。
當然機會也將在這種分歧之中慢慢出現。
如果未知的事物簡單明確，那就不需要領路人，只要按照寫好的計劃，一步步執行即可。可惜世上哪有那麼多如果。
房地產命運多舛，靠天吃飯。
樓市裏混的人最需要的一個品質就是能在信息不完整的情況下，理清思路，把握住底層規律。
由於我最近正在考慮去一些海外地區做高風險地產投資，在遍覽全球資產的同時，也認真看清了中國的現狀，進一步驗證了我之前文章裏的判斷。
很多人都沒意識到當下的中國所處的特殊位置。從總量上看，我們已經是世界上第二大經濟體，而且增速是第一名的3倍，用不了很多年，我們就會超過美國坐上全球老大的位子。
可是從人均量來看，我們又是個發展中國家，平均下來剛剛進入小康水平。這些都是大家知道的，很少有人結合起來想。
總量第二，意味着從絕對水平來看，中國已經是全球領導國家，反映到個人層面上，就是中國大城市裏的精英人羣們，擁有全球領先的認知、視野、收入和生產力。
而另一邊，從平均數來看，人均上的發展中國家的地位也意味着，我們的城鎮化率，財富集聚度，金融體系都還處在中等水平，還有很長的一段路可以走。
我們有發達國家的全部潛力，卻處在一個發展中國家的位置，未來數年，我們是能夠輕易再創新高的。這形成了頂尖的認知能力和中等發展階段之間的錯配。
這裏面是巨大且確定性極高的機會。
造成這種現狀的原因是，中國之前封閉國門耽誤了幾十年，這段時間全球主要國家都提前進入了發達國家。
當我們打開國門，我們在很短時間就學會發達國家全部技術、管理能力，在思維方式上已經提前進入發達國家。但我們的經濟增長還需要時間，實力需要一年一年才能爬上來。
這種認知超前卻又復興在途的錯配機會在人類歷史上是不多見的。
只有大國崛起的特殊階段才能看到，就像19世紀的英國，20年代的美國。這是時代送給我們每個人的大禮，我們能清楚看見中國未來天朝上國的位置，還能享受現在中等發展階段起步的買入機會。我們要做的就是押重注即可，這是我們買房做負債套利的終極信心。
我在全球範圍內，看不到任何一個國家能像中國這麼縱深的經濟潛力。有這麼多的優質購買力，卻還是一個發展中國家。
坦率地說，我覺得中國的房價已經不低了，樓市不太會有10倍的暴擊機會，但是一線、二線城市未來一、二十年穩穩地2、3倍收益，我還是非常有信心的。
再舉個例子，美國樓市基本面不如中國，有那麼幾方面劣勢。一是美國資本自由流動，房價漲得快，回撤地也兇。二是美國沒有土地批租制度，沒有土拍，就不利於大型社區，也不容易地王引起上漲預期。三是美國人民對房地產的熱愛，不如中國人。
但是依然可以看到，美國的房子也漲得不慢。過去六十年美國房價平均漲幅5.4%，和同期貨幣發行量增速6.5%基本差不多。
所以說到底，房價既是經濟增長的產物，本質上更是一種貨幣金融現象。
而在更喜歡貨幣寬鬆的中國，房地產更能享受到對衝通脹，保值增值的收益。
最後還是想給大家一些建議。
1、自住的朋友
房子對你來說更多的是一個家，當下市場的平靜對剛需上車是非常好的機會。投資賺錢的纔有那麼多顧慮，你完全不用理會。就好像你本來就要買個Iphone，市場正好給你打個9折，爲什麼不買呢。
2、資金富裕的投資需求
當下是可以抄底買到像樣的好房子的。
我看了下自己去年在樓市回撤期間買的房子，因爲買入價還算便宜，有5%的浮盈，賣出去掉稅費其實是不賺錢的。不過好在我那個房子所在的樓王位置和樓層，在小區裏足夠稀缺，現在就算有錢也是買不到的。
樓市就是這樣，只有靜淡市才能買到稀缺的好房子，也只有好房子才能賣的掉。
有的朋友會問，什麼叫做資金富裕。我給出的標準是：
家庭負債除以資產，不要超過50%；家庭現金收入減去日常開銷和月供依然爲正。
達到這兩個條件，放寬心地去買。
3、沒錢又想投資的朋友。
對於心如此大的你，我還是建議等到房價漲起來之後再買房吧。
不要擔心房價漲起來，你會完全錯過。真的遇到了大牛市，那是會有城市之間的輪動和板塊之間輪動的。等到你肉眼可以看到某個板塊房價漲起來，你再去入手買其他的板塊也是能吃到大部分漲幅的。
凡事都要給自己留點餘地。因爲你錢少，要儘量減少持倉的利息成本。爲了確定性，損失點漲幅也是可以的。
好了，以上就是我的一些樸素想法，希望對你有用。
有句話說的很棒，悲觀者往往正確，樂觀者往往成功。
而我認識的成功的樂觀者，都不是盲目樂觀的，心裏其實早就推算過無數條成功的路徑。
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