恒大、万科、碧桂园2018财报出炉！高呼活下去销量不减反增，你怎么看？

从2018年开始，有些房企都在高喊活下去，特别是万科喊得最响，正当大家以为房地产真的会如开发商所说的那样迎来寒冬的时候，这些开发商2018年的财报却给了大家一耳光。

从2018年开发商的财报来看，他们非但没有出现困难，反而活得越来越滋润。

截至目前，我国三大房企，恒大，万科，碧桂园都已经公布了2018年的财报，从这三大巨头的财报可以看出他们2018年的成绩都非常亮眼，这种业绩的取得跟他们口头上所宣称的活下去截然相反。

先来看下恒大的财报。

3月26日，恒大公布了2018年的财报，2018年恒大实现营业收入4662亿元，同比增长49.9%；全年归属于股东的净利润为373.9亿元，同比增长53.4%；公司的毛利为1689.5亿元，同比增长50.5%%，其毛利率达到了36.2%，上升0.一个百分点。

再来看一下万科的财报。

2018年万科全年完成合同销售额6069.5亿元，同比上升14.5%；全年实现营业收入2976.8亿元，同比增长22.6%；归属上市公司股东的净利润为337.7亿元，同比增长20.4%。而在万科所有销售收入当中，房地产贡献了其中的95.6%，其房地产营业利润率达到29.69%，较上一年上升了3.88个百分点，这是8年来的新高。

最后来看一下碧桂园的财报。

2018年碧桂园全年实现营收3790.8亿人民币，同比增长67.1%；全年核心盈利341.3亿元，同比增长38.2%。

从三大房子的财报可以看出碧桂园的发展速度是最猛的，然后是恒大，其次是万科。但即便是发展最慢的万科及营业收入也增长了20%以上，营业利润率更是达到了最近几年的新高，这些业绩的取得跟这些房地产动不动就喊活下去，形成了非常明显的反差。

业绩表现这么好，为什么房地产开发商还要喊著活下去？

最近这几天郁亮对为什么喊活下去做出了解释，他说喊活下去是对自己说的，目的是为了给自己有一种危机意识。然而从2018年到2019年这段时间郁亮所说的一些言论来看，这句话我认为不是他对自己说的，更像是对市场说的。

至于这些开发商为什么在哭著喊著要活下去，我觉得有一些原因。

1、吓退竞争对手，让土地价格下降

目前从事房地产开发的企业还是挺多的，自从这些大企业喊著要活下去，说房地产行业要迎来一个较长的寒冬，很多中小房企都对市场信心不足。这样他们拿地的积极性就会降低，拿地的积极性降低了，土地的价格就会降低，这样这些大型企业就可以以较低的价格购买土地。

比如根据中国指数研究院统计数据显示，2018年全国300个城市住宅类用地成交楼面均价同比下降7%，住宅类用地平均溢价率为15%，这个溢价率相对2017年下降了19个百分点。这个跟全国房价的上涨形成了鲜明的对比。

可见2018年房地产开发企业拿地的成本是相对下降的。

2、获得舆论和政策的支持。

最近几年我国房价上涨比较快，这跟开发商有很大的关系，很多开发商都是不断的加价上去，所以最近几年老百姓对开发商的意见是越来越大，大家都觉得房地产是一个非常暴利的行业，而且有一些媒体也是对开发商进行一些负面报道。

在舆论的影响之下，我国的房价调控政策也越来越严，很多地方都出台了限购限售等政策，甚至有些地方开始把矛头指向开发商。在这种压力之下，开发商就开始自己哭穷哭难了。

实际上从2008年的房价表现来看，我国房价并没有明显的下降趋势，很多地方反而有了较大幅度的上涨，比如下图是2018年我国部分城市的房价上涨情况。

在楼市表现比较理想的情况下，很多开发商却跳出来说要活下去，要准备过寒冬，明显有点让人摸不著头脑。我个人觉得开发商这么做有点想要获得舆论与政策支持的意味。开发商制造这种氛围之后很多地方政策都出现了一些松动，比如目前很多地方政府对于调控政策已经有些放松。

当然开发商喊活下去有可能不是出于房价的考虑，而是出于战略的考虑。

这些开发商喊活下去并非没有道理，虽然目前我国的房价仍然维持在一个较高的增长水平，我国的城镇化还有较大的发展空间，未来楼市的需求仍然有很大的刚需需要释放，所以短期之内房价肯定不会出现下降，甚至仍然维持一个相对合理的上涨幅度。

但现在房价继续上涨，并不代表未来房价一定会继续高涨，毕竟目前我国的存量房已经很多，而且随著开发商不断的开发，未来我国的住房存量会越来越多，市场的需求量会越来越少，总有一天我国的楼市会达到供过于求的那一步。

要真等到房子供过于求的那一天，最受伤的肯定是开发商，所以趁著现在市场还相对比较好的情况下，很多开发商都在积极寻找转型，这种转型的目的其实是出于战略的考虑，也就是为了未来能够活得更好。

万科是高呼「活下去」的排头兵，此话一出甚至一度引发了大众对于房价下跌的恐慌情绪，但是在 2018 年各大房企披露年报之后，他们的业绩却出乎意料好的惊人。事实似乎再一次证实了：「房地产是永远不会倒下的」传奇。

地产业辉煌依旧在

我们不妨一起来观察一下三大房企今年的业绩情况：

（1）恒大 2018 年全年营业收入为 4661.9 亿，净利润为 665 亿，资产负债率为 83.58%；

（2）万科 2018 年全年营业收入为 2976.79 亿，净利润 337.73 亿，资产负债率为 84.59%；

（3）碧桂园 2018 年全年营业收入为 3790.79 亿，净利润为 485.42亿，资产负债率为 89.36%.

从营业收入和净利润来看三大房企的收益还是非常可观的，大有企业发展蒸蒸日上的感觉。这样的数据与坊间所流传的地产业即将日迫西山的流言蜚语产生了较大的分歧和矛盾，对于很多坚信未来数年房价将遭遇「雪崩」的看空者而言又是一记沉重、响亮的耳光。

就看看我们身边的朋友、亲戚、家人，在茶余饭后聊天、攀谈，大概率都会牵扯到房子的话题。对于很多家庭、年轻人来说，买房已经是人生大事婚姻之中必不可少的一环，即便是掏空一切，为之付诸所有，哪怕是欠下一屁股债务也需要拥有的东西。全民的「躁动」推动了房地产市场一轮又一轮的繁荣。

事实证明，我们的居民购买力依旧强劲，储蓄的腰包尚且丰满。房产刚需、投资性需求依旧在主导房价的走势，未来一两年内似乎房价依旧会按照当前的步伐和增速上涨。

表面的繁荣背后，高负债问题愈渐突出

就拿站在房企金字塔顶端的恒大、万科、碧桂园为例，资产负债率都维持在 80% 以上，负债最高的碧桂园甚至快要达到了 90% ！这是一个多么夸张的数据？也即是说公司 100 亿的市值当中有接近 90 亿都是债务。。。

众所周知，地产业是个资金密集型的行业，由于他强劲的吸金能力，又被大众称之为「资金蓄水池」。前些年超发的货币源源不断地进入了地产行业，助推了房价的一轮轮高歌猛进。但是从银行流出的资金也都是需要代价的，出来借的钱也总会是需要偿还的。

就以中国恒大为例，其总市值为 3386 亿，即便是按照 80%的负债进行计算，其负债的总规模也达到了 2708.8 亿，假如每年需要为此支付 5% 的利息，那么每年仅支付的利息就高达：

2708.8 亿 * 5% = 135.44 亿

每年为了负债所需要偿还的利息金额甚至已经超过了不少中小上市公司的总市值！

房地产业所存在的风险是显而易见的，万科高呼「活下去」也是居安思危的体现。一栋栋的高楼拔地而起，一个个的家庭为之掏空一切，这样的循环是否具备可持续性，还仍旧需要经历时间的检验和考证。

但是，在浮云君看来，或许地产业距离没落也已经不远了，因为大众都在为之疯狂的时候，往往风险已经积聚地很大了，股市是如此，大宗商品是如此，当然房价也会是如此。

其实活下去的这个原话，是活下去，活得好，活的久。但是被断章取义的截取了活下去这一章来表述当前的市场行情。这当然不能完整，真正的体现整个市场。

活下去，是一种忧患意识，也是一种危机意识。并不一定是当下的现状。常言道，生于忧患死于安乐。大企业必然比小企业有个更长远的战略思维。看到的会是5年，甚至10年之后的市场。为5年，10年后的市场提前做规划。而不是见一步走一步。

其实地产业，长期看人口，中期看土地，短期看金融。对大多数企业来看，他们面对的是近期的金融市场的变化。风浪一起，他们就有了危机。而龙头企业，通过前期的规模优势，已经储备了庞大的资金，土地。对于短期的金融变化，他们并不是太紧张。而是看著长远的人口变化。

房子的热销，是由于70-80年代这一批适龄人口进入了购房时期，有著庞大的市场需求。而5年之后，10年之后，需要买房的，则是当下90后，00后，这一期的人口数量与70-80相比，有明显的绝对值差异。也就意味著，后续的市场将会有变化。

这就要求企业为活得好，活得久提前谋划。也就有了这些龙头企业的转型。

2019年春节，三四线城市的楼市未见往年的火爆，过年亲朋好友聚会聊天中，房价已不再是最高频次的话题。年初各大房企纷纷晒出了2018年全年销售业绩，虽说2018年对大部分房企来说都是多灾多难的一年，仔细研究财报就会发现，销量不减返增；

拿碧桂园来说，业务遍布内地约31个省，269个地级市，18年全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下，借贷率为49.6%，同比下降7.3个百分点，这个数据已经远低于行业平均水平，其发展模式就让本身的有息负债率很低，再加上碧桂园对各个楼盘的精准运营，在行业销量稳居第一也是理所应当的；

但针对负债问题，其主要原因是预售制所导致，商品房预售制的存在减少了开发商的资金压力，压低了房屋价格，让双方都得到了好处，而在去年年底的时候，各大开发商也都开始了促销活动，促进房子存货的销售，而且房企有一定的贷款签约量可以维持正常的收入支出。

很显然的，「活下去」不是因为开发商面临生存困境所发，相反，是因为其具有忧患意识和前瞻能力。

自从去年9月万科喊出「活下去」的口号后，引起各界关注，一时间唱衰房地产行业的声音此起彼伏。

但近期，各大房企2018年度财报陆续公布，本以为该显现行业寒冬端倪的财报数据却呈现出完全不同的景象。房企巨头们销售数据亮眼，销售金额、面积持续增长，营收和净利润都非常可观。

可能有的看官会提出负债率的问题，特别是前段时间引发讨论的碧桂园高负债率。这里要给行业外的各位解释一下，地产企业都是采用的预售制，也就是说有大笔的资金是需要等到给客户交房之后才会回流到企业账户，实际的有息负债是很低的，所以资金也是相对健康的，不会有太大的风险。

任何行业市场都会有波动周期，房产也不例外，但是基于中国人骨子里对房子和家的渴望，从长远来看房产是坚挺的，而且随著政策、市场的变化，会呈现大企业不断吞并小企业，领跑市场的格局。

房企三大巨头财报前不久出炉了，成绩单可以说是很漂亮了：

2018年恒大营业额为4661.96亿元，较2017年增长49.9%。万科2018年实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%。碧桂园全年营收3790.8亿元人民币，同比增长67.1%，市场预期3513.2亿元。

虽然去年年底，以万科为代表的房地产大军们都纷纷喊出「活下去」口号，但是房市的销量却稳步增加了。我们可以通过以下几个现象，看出为何龙头企业销量不减反增。

1.万科带头，高呼「活下去」为哪般？

国家对于房地产行业的调控从2016年就开始了，到2018年表现尤为突出，房地产行业不再是「满眼黄金」的时代了，买房者也日趋冷静。房企纷纷表示不好过，是相比以前售楼处爆满的日子，房企的日子确实不太理想了。但是真正活不下去的不是行业龙头。

2.10余家中小房企倒闭

市场下行，中小房企的境遇尤显窘迫。2018年1月-10月，据不完全统计，仅重点省市就有10家中小房企因资金链断裂宣告破产。

3.千亿房企增加至31家

相对于中小企业处境尴尬，2018年，156家房地产企业销售业绩过百亿，31家企业跻身千亿俱乐部。

大浪淘沙，往往越是在艰难环境下，越能显现出优秀企业的品牌力和决策力。碧桂园提出要做为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业，率先布局机器人产业，大力发展机器人建造，实现标准化建造，将安全放在第一位。万科逐渐布局智能生活系统，联手美的、格力，同样提出了「美好生活」的品牌理念。恒大布局大健康、新能源，多元化产业布局反哺成为地产的后备力量。

面对同样的市场环境，龙头企业纷纷调整战略，寻求更广的发展空间。这就是为什么他们能活下去、并且活得还很好的原因。有句话说的好的，可怕的是比你优秀的人比你还努力。

各行业都不缺戏精，也不缺抬轿子的人。

活下去是去年万科在内部会议中喊出来的口号，只不过在房地产市场稍微遇冷的情况下，很容易被大众媒体过分解读，国人对房子的话题太敏感，一引即爆，不客观分析就妄下唱衰房地产的论断，制造恐慌情绪。

如今财报一出，不管是已购房者，还是投资者们也都重拾信心了。

房地产行业，尤其不能缺少热情和激情。一句活下去喊出来，也就是给自己的企业和员工打个气，接下来不管是继续拿地还是战略转型，房企老大们早已经做好了安排。世人皆纷扰，我自宽心自持，恐怕就是万科这半年来的心境了。

要说房企的行事风格，也是各有各的不同。万科高调，恒大沉稳，碧桂园专注，这与企业领导人的风格和企业文化息息相关。但不管是那种风格，身处每一个行业，就必定要经历行业的风光期和艰难期，只要方向看得清，企业的文化价值观够牢固，一定可以走得长远。

未来，房地产行业也许不会再像前几年一样高歌猛进，但仍然可以行稳致远。

3月份随著各大公司的财报出炉，地产行业中万科、恒大、碧桂园的全年销售额纷纷突破6000、5500、5000亿元大关。万科实现营业收入2976.8亿元，归属于上市公司股东的净利润337.7亿元，同比增长20.4%；恒大营业额4662.0亿元，净利润722.1亿元，同比增长106.4%；碧桂园总收入3790.8亿元，净利润485.4亿元，同比增长68.8%。同时来看另一个数据，2018年万科销售额同比增长14.5%，恒大合约销售额增长10.1%，增速较2017年均有所放缓。2018年碧桂园权益销售额增长31.25%，2017年碧桂园合同销售额同比增长为78.3%。

可以看出2018年在「房住不炒」和因城施策的政策导向下，行业调控持续深化，市场也经历了由热转冷的变化。从2018年下半年开始，房企销售业绩增速放缓，房企的销量还是受到调控政策的影响的，业绩上涨速度普遍放缓。

同一时间，房企负债率的话题也不断提起，动辄负债千亿等等，首先，应该知道负债率高根本原因是行业性质所致，即建设工期和售楼期较长，而且除了拿地和售楼外，一些设计和施工等项目均为外包，这就涉及到回款的问题，再加上拿地、人员、土地储备等贷款利息，都是高负债的因素。

其次，需要搞清楚两个概念，总负债和有息负债，一般而言，有息负债才能说是房企的真实负债情况。总负债又包含银行借款、优先票据和预收账款，其实房企的大部分负债都来自预收账款，也就是项目预售楼款。这一部分账款是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，买受人支付的定金或者房价款，会成为未来的预期收入，并不属于负债范畴。

从18年top3房企的中报的财报数据看，恒大的有息负债为6711.29亿元，占总负债比例为46.4%，万科有息负债为2269亿元，占总负债比例为19.9%，而碧桂园的有息负债为2939亿元，占总负债比例为23%，其实是处于中间水平的，并且18年年报数据出来之后，也可以看出碧桂园已经连续3年实现了正净经营性现金流，财务还是稳健的。

总的来说，衡量企业发展并不应该看单一条线，要从经营战略，行业竞争关系，债务成本等多方面来衡量比较。