從下圖可見，房價暴漲後，深圳全域已經沒有絕對的“價格窪地”了。廣州中心區房價也低於深圳，外圍則是二三線的房價，也容得下遷來的民企。當然，有人認爲，深圳淘汰低端落後產業，引進高新技術企業、總部經濟等，這反而會讓深圳的人力結構更優、競爭力更突出。

但是，一般製造產業的流出，讓深圳越來越“兩極分化”。一邊是在金融、IT、地產等領域就業的“金領”，一邊是從事生活服務業(家政、保安、餐飲和商場服務人員)的就業人羣。“來了就是深圳人”，這句溫馨的口號一直都非常鼓舞人，深圳落戶門檻在一線城市也最低，但深圳非戶籍人口占常住人口之比卻也是全國最高。2017年，成都、杭州、北京、廣州、上海，非戶籍人口占比分別是11%、20%、37%、38%、40%，而深圳這一數字是65.3%。既然落戶門檻低，來了就是深圳人，爲何大家不落戶呢？

原因很簡單，深圳1600萬常住居民中，75%是外來農民工。今天的深圳，已出現巨大分化，金融、地產、IT(及圍繞這些行業的律師、會計師等專業機構)以及上市民企(深圳上市民企數居全國第一)，企業高管數乃北上廣不能比，給深圳創造了大量的“金領”工作崗位。

但光鮮的另一面，就是一線城市中規模最大的產業工人，包括一般製造業和生產生活服務就業人員。專業機構多、“金領”規模大，也創造很多附屬就業崗位，特別是對生活服務業的強大需需求。但房價暴漲，倒逼經濟結構持續“精英化”，一般產業外流，這是巨大的隱患。

深圳是“創業之都”、“夢想之城”，這是很多人奔赴深圳的初心。過去30多年，深圳高歌猛進，已“上車”的人積累鉅額財富，這幫“70後、80後”，分享了過去40年深圳民營經濟、資本市場、地產狂飆這“三重紅利”。但是，到了創業年齡(35歲左右)的“90後”，機會明顯減少。

除少數“創一代”的接班人，廣大“90後”，若爲房子忙、還房貸，或將財富積累在房子上，創業動力、能力、空間都必然受到限制。而且，“創一代”獲得的紅利，與過去貨幣高增長、資產泡沫、互聯網繁榮關係重大。

未來，貨幣高增長不再、資產泡沫不再、互聯網紅利減弱，已“上車”的金領們，精緻的利己主義下，開始防禦(財富迴歸不動產)。“三重紅利”時代廣州輸給深圳，但是當“三重紅利”式微，資金迴歸實體經濟，“底座”厚實的作用就顯現了。廣州不僅有金融、地產、IT，還有商貿、物流、交通樞紐，更有國有企業、高等院校、中小學校、科研院所、醫療機構等事業單位，若大量製造業民企從深圳溢出到廣州，廣州“底座”就更厚實了。

“底座”厚實，最大的意義就是會產生大量“白領”，也就是中等階層，這是一個城市健康與否的標誌。“底座”厚實，白領、藍領纔有“紮根”的基礎，並漸進地成爲“有產者”。樓市“下半場”，好城市就是有產業、有人口的城市，單純“精英們”玩兒，很容易把樓市玩兒壞了。

對深圳而言，“山寨”和“華強北”，才鑄就今天的華爲和騰訊，而“山寨”和“華強北”折射低成本和創業。現在，低成本沒了，“三重紅利”式微疊加高房價，“90後”們創業激情難續。深圳只適合精英了，對實體產業的吸引力不大了，中產在削弱，下半場的樓市自然不好看。

最後言明一點，本文觀點適用於長期(至少5年以上)，做資產配置、財富規劃、職業規劃的，可以參考。短期看，深圳人口流入全國第一，樓市有安全邊際。房價也沒有怎麼跌， “小陽春”也韌性地來了。但是，風物長宜放眼量，很多人把短期當長期，這是最大的問題。(摘編自“李宇嘉地產筆記”微信公衆號)(中新經緯APP)

李宇嘉

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