环京楼市分析——从人口流动视角观察
人口和产业聚集是楼市发展的基础，是长期楼市的决定因素之一。环京楼市未来发展如何，可以先从环京和北京之间人口流动来观察一下。
京津冀本身作为特大城市群带和都市圈带，聚集了华为地区的主要人口和产业，是全国三大城市群之一。
京津冀城市群人口占比
城市群之间通过发达的交通体系联络，人口、资本和信息在各地区之间高速流动。
人口流动轨迹图
其中城市内部人口流动非常活跃，占主体，但主城区和非主城区，主城区内部流动也非常高。一般按照中国城市发展规律，中心城区仍然是人流最活跃的区域，也是人口聚集最集中的区域。中心城区因区位优势和资源高度集中，仍处于房价金字塔的顶端。但主城区之间和非主城区之间的流动使中心城市的产业和人口逐渐外溢。
从图中可以看出，北京和天津之间的人口流动频繁，由于北京天津同属重要直辖市，属于同等级节点城市，北京天津的高频率流动主要是对天津资源的吸引和争夺。北京和廊坊之间由于城市等级差异太大，一方面有对廊坊资源的吸引，另外一方面又有对廊坊的产业和人口的外溢效应。
主城区流动情况
城市内部活跃程度始终超过城市之间，所以楼市的发展仍然是中心城市优先，对周边城市外溢。
主城区与非主城区流动
主城区与非主城区流动
其中，北京和廊坊非主城区之间的人口流动最为频繁。
按出发地和目的地划分与北京的关系
北京周边的廊坊非主城区与北京人口流动频率最高。
由此可见，廊坊的北三县、廊坊固安与北京的联系最为紧密，他们作为北京的睡城地位越来越突出。未来随著各项配套和基础设施的完善，这些区域楼市仍然有很大的发展空间。
- 文章来源：风清地产观察
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