近期的樓市突然聞到了一股辣味！

第1點，住建部對部分城市進行預警主要源於房價漲幅過大，中原地產研究中心數據顯示，4月佛山新房成交均價13382元/平方米，同比上漲28%，環比上漲6%，已連續多月上漲。南寧新建房價格環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；二手房價格環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。克而瑞數據顯示，4月份，蘇州市商品住宅成交量環比上漲33%，同比上漲57%，較2019年月均上漲37%。統計局數據顯示，4月大連新建商品房價格環比上漲0.7%，同比上漲13.2%。

住建部對四個城市房價預警提示，大有對火燒得太旺的城市進行滅火之意，預計未來這些城市在調控上會有補刀。統計局公佈的4月份70年城市房價數據當中，有67個環比上漲。當前監管層對樓市調控目標是防止大漲大跌，也就是說允許上漲，但不能大漲，如果超過一定的幅度就可能會被“點名”，至於房價漲幅控制在什麼範圍，目前沒有具體的說法，之前遼寧某市曾發佈文件，要求同一樓盤商品住房銷售價格每月環比漲幅不得超過0.6%。

第2點，銀保監會的文件實際上是防止金融體系違規資金進入樓市，衆所周知，房地產是資金最大蓄水池，沒有了錢其他都不要想。數據顯示：今年一季度，住戶貸款同比增速仍然高達17.6%，高於其他貸款，說明銀行資金整體仍偏愛樓市。

目前來說，居民確實還有加槓桿的空間，但這個空間正越來越小，稍有不慎還可能超過警戒線。所以現在是嚴控，特別是銀行表外、影子銀行、首付貸這些資金，由於不好監管，容易繞道進入樓市，弄不好還可能發生金融風險。所以銀保監會出手一是爲了防風險，二是防止樓市過熱。

第3點，房貸利率經過5個月的下調後，部分城市出現回升的跡象，這充分說明自從今年4月份以後，樓市迎來一波調控小高潮。表現在限售、樓市資金的限制方面，如今延續到利率層面，算是收緊樓市的重要加碼。其實，相對其他舉措，利率變動對樓市更爲敏感，觀察內地和香港近幾年的房價，房價的漲漲跌跌無一不與利率相關。

當房貸利率下降時，在成本因素的拉動下，會刺激居民買房，房地產銷售增加，最終實現“房地產銷售-土地購置-新開工-投資”的循環。數據顯示，1—4月份，中國房屋新開工面積58552萬平方米，增長13.1%，增速提高1.2個百分點。房地產銷售面積和銷售額連續兩個月低位反彈。全國房地產開發投資同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1個百分點。

這說明前期的較低利率對樓市起了一定的刺激作用，如今部分城市重啓利率這個工具顯然預示房地產調控進入微收緊階段。之所以說微收緊，因爲目前來看還是相對溫和的收緊，一方面在貨幣政策還偏鬆的情況，房貸利率只會有小幅上升，另一方面，房貸利率相較其他利率還有吸引力（3月，個人住房貸款加權平均利率爲5.68%，一般貸款加權平均利率爲 6.04%）。所以即使樓市進入到“收緊-微鬆綁-微收緊”的第三個階段，也沒必要太悲觀，展望未來中國的房價仍將會是在溫和的上漲中前進。

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