財智成功認為，如果借鑒城鎮登記失業率的模式去看待樓市的話，只要不去登記空置的房子都不算空置，那麼我國住房空置率一定遠低於國際合理水平。

大數據是未來的發展方向，其實有一個極其簡單的方式來驗證空置率，當然會跟這個報告一樣搞笑，會得到非常誇張的空置率結果。

那就是現在全國房產數據已經聯網，可以輕鬆統計出每個家庭的住房數量，具體到一個城市，只要有兩套以上房產的家庭，沒有登記出租，那麼就視為空置。

一個家庭，往往只住一套房子，多餘的房子要麼出租，要麼空置。如此一來，很輕鬆就能得出一個數據。雖然多數出租房子的家庭不會去登記，但是這樣的數據也很有價值啊，就跟失業率一樣。

所謂的抽樣調查數據缺乏說服力，真要判斷空置率，有多種辦法。

1、每天晚上9點鐘到每個小區挨個樓拍照，看看亮燈率，一個月內不定時抽查五次以上，一定可以得出相對客觀的數據。這個方法判斷一個小區的空置率比較簡單，但是需要大量人力物力。

2、電力部門、燃氣公司、自來水公司數據匯總，即可輕鬆判斷出有多少住房空置，任意兩項遠低於平均水平即可視為空置。

3、向各個小區的物業部門索要數據，看看歷年欠費情況，先了解是否入住，以及欠費原因，即可知道大概的空置情況，然後可以通過暗訪或者晚上拍照的方式排除入住人數，得到更加精準的數據。

財智成功認為，國內城市空置率普遍在20%以上，部分城市也許會超過30%。

期待有合理的房產稅出台，增加炒房成本，最終使得房價回歸理性，腰斬之後再砍一截。

擁有多套房產的家庭只有少數是一句很正確的話。

如果擁有多套二、三線城市城市以上房產的人數眾多，那麼我國居民就可以坐享靠著房產就可以成為繁榮富強的地區。

從2017年胡潤財富版公布的數據，我們擁有600萬以上凈資產的家庭數量只有362萬，也就是不到我國家庭比例的1%。按照每套150萬計算，只有全額付款達到4套就是達到了全國1%的家庭行列，這當然是擁有多套的家庭在於少數。還有即便有很多財富的人也不可能在一棵樹上弔死，全球範圍資產投資數不勝數。

我國從2003年取消了房產分配製度以來，就把居民的購房需求全部交給了市場。可是即便市場化程度極高的新加坡和香港地區也是為大部分居民提供廉價房和廉租房，新加坡更是高達90%的家庭通過政府提供低價房，只有10%不到的比例參與市場競爭。

在如今城鎮化快速發展，從農村每年至少有1000萬以上的人口進入的城市，除了一些被城市邊緣或城中村居民安置獲得大量房產以外，其餘的部分加上每年將就300萬大學畢業生都想在城市裡居住和生活。

其實也可以說，我國的城市房產空置率不高，很多還是在城市裡蝸居著。假如可以降低房租價格，那麼可以很快消滅空置率。留下的估計就是那些根本就不想出租而寧願空置的高富裕人群。

因此，即便推出空置率也不可能會收到多少的稅金，不想出租的人群同樣可以輕而易舉地避開空置稅。

但不論是多套房人群不多，又或者空置率不高。並不能以此就可以說明我國的房價就是供不應求，又或者說可以持續上漲。因為世界是一個開放的區域，有錢人憑什麼一定要在二三線城市買房，而不可以拿著這些錢去世界各地一些更發達的地區安家。任何一種事物都不可以做到太極致，因為捅破那不過就是一層薄薄窗戶紙的厚度。

還有如今的高房價還有多少人有餘錢去購買多套，幾代人一輩子為著一套房子都夠了。大量的房產銷售和高房價已經讓消費這架馬車失去了動力。

未來的城鎮化建設道路上，最好的結局是：房價持續下跌趨勢，但銷售量卻可以保持增長勢頭。這樣既緩解了高房價帶來的副作用，又可以為城市進行擴張提供財務支撐。

昨天在看到新聞報道的第一時間關注了「中金點睛」的微信公眾號，認真地將研究報告讀了兩遍。總的來說，如果數據來源和質量沒有問題（這也是有待商榷的，尤其是2015年的數據是1%抽樣數據），那麼，因為內在邏輯很流暢，計算和推算過程（2011-2017年無證建造面積佔新建面積比例與2001-2010年相同）也不存在大的問題，該報告得出的結論還是經得起推敲的。

但是，報告以全國範圍、以城鎮作為考慮問題的視角，以「戶」（包括家庭戶、集體戶）作為計算標準，以戶均住房的多寡作為判斷住房是否充足的標準，這一出發點並不全面，導致報告對實踐的指導意義不大，同時，以「中國住房空置率很高嗎？」作為標題存在誤導讀者的嫌疑。

回顧

報告的主要觀點：報告測算，2017年末，中國城鎮戶均擁有住房1.13套，結合自然空置率一般處於10-15%的經驗規律，得出結論，城鎮範圍戶均住房套數基本合理。

問題分析

（一）以「戶」作為計算標準，忽略了每戶的人數，以及人與戶籍不在同一地的可能。報告以「戶」（包括家庭戶、集體戶）作為計算標準，假定每戶需一套住房，但這一假定存在問題。一戶可能不需要一套住房，如與子女同住的老人、單獨立戶的未成年子女。反過來，一戶可能需要不只一套住房，如與父母分開住的子女、單獨外出工作的人等。報告至少應該考慮戶均人數的影響。

（二）以城鎮作為考慮區域，忽略了廣大的進城農民。報告考慮的區域是城鎮，住房是城鎮的住房，「戶」是城鎮的家庭戶、集體戶，因此，忽略了數量龐大的、已進城但尚未落戶的農民。

（三）以全國作為考慮區域，忽略了地區發展的不平衡。人口從農民流向城市、從中小城市流向大城市是城市化進程的必經階段。若全國範圍內，真如報告所言，住房數量「剛剛好」，那麼，毫無疑問的是，人口普遍流出的三四線城市整體上住房過剩，人口普遍流入的一線城市、強二線城市整體上住房不足。

（四）未很好地解釋中國狹義空置率與廣義空置率的巨大差異。報告提出，國際上多數國家狹義空置率低於廣義空置率1個百分點左右。但據報告測算，2017年末，中國城鎮廣義和狹義住房空置率分別為16.9%和12.1%，其中城區分別為14.7%和9.7%，狹義空置率低於廣義空置率約5個百分點，大幅高於1個百分點。報告解釋是因為中國大量新竣工房屋為毛坯房，並且存在大量待拆除的老舊住房。但會不會是數據測算存在問題？報告沒有給出有說服力的解釋。

綜上所述，客觀地說，中金公司的該研究報告只是形式上很美、過程很流程、結果很漂亮但於實際意義不太大的報告。

我來簡要分析一下：

一、研報的住房空置率統計數據來源應該是各地物業部門上報再結合抽樣調查數據。相對準確的數據官方應該沒做過全民普查，所以準確性必然不足。

二、新一輪房地產爆發周期自2012年起至今已經歷了兩輪，大量新盤爆發也是這個時間段批量交付，所以空置率的統計也是來源於新交付的樓盤。

三、2012年至2017年底，改善型居住購房、貨幣安置、投資性購房為主，剛需為輔。而大量的改善型購房，這個群體，除了剛需購房，其他的購房主體均可以達到戶均兩套以上，一套或幾套出租，所以對空置率的統計產生影響。

四、大家都看到很多小區交付一年後仍有大量黑燈戶，這部分絕大多數是投資客。所以，數據來源偏差應該在30%甚至更多。

五、房產升值所帶來的財富效應，拆遷戶的房子一般都比較多，留兩套以上的群體數量也較為龐大。

六、改善型、投資客、拆遷戶這個群體佔據了購房前期的主力軍。而這個群體里，戶均住房平均在兩套，未居住的或出租或臨時居住但並未納入到空置率中。也就是空置率只統計了其中的30%。

七、綜上，空置率的統計或者模糊計算看似合理，但是遺漏較多，這個就是大家看到他發布的數據與我們身邊實實在在看到的情況不符的原因。

八、建議：統計工作很辛苦，也要務實，不然會影響決策層的視線，無法客觀反映事實，老百姓看著又很空。落地行不強。導致信譽度下降。

城市空房率估計超過35%。究其原因，大致有以下六種：第一，炒房客購房。炒房客從選購房屋到交房、辦理房產證，大致需要兩到三年時間才會轉手出售，掙的是房屋購銷差價，房價上漲越快，掙的錢越多。轉賣之前，炒房客根本不會裝修入住，從而使房屋空置。這部分空置房約佔18%。第二，有錢人購置多套房。有錢人購置多套房，購買幾十套甚至幾百套房大有人在，而一家子也就那麼幾口人，多數家庭住一、二套房，其他房屋自然空置。這部分空置房約佔8%。第三，外地人購買備用房。外地人買房不是現住的而是備用的，短則兩、三年不用，長者十年、八年不用，長期空置。這部分空置房約佔4%。第四，開發商囤積房屋。開發商囤積房屋待價而沽，沒達到理想價位之前，自然不會賣岀。這部分空置房約佔12%。第五，企業購買房屋待價而沽。最近十幾年，做實業難賺錢，而房價卻蒸蒸日上，很多企業從做實業轉向炒房了，大量購買房屋，等房價漲多了再出售，美其名曰「投資性房地產」，自然也長期空置。這部分空置房約佔6%。第六，政府囤積大量房屋。這部分空置房約佔25%。政府囤積房屋大致有四種渠道：一是開發商在購地時欠交土地出讓金，以房屋作價抵償給政府；二是政府與開發商合作開發，政府按約定份額分得的房屋；三是政府救市，直接從開發商大批購買房屋；四是開發商資金周轉困難，政府作為扶植從開發商購買房屋，提升開發商融資能力。第七，開發商虛假銷售的融資房。這部分空置房約佔27%。近幾年，由於土地價格飆升，材料、人工漲價，而房地產市場購房人越來越少，大量房屋賣不出去，銀行融資渠道不暢，導致眾多開發商資金周轉困難，於是發明了假銷售真融資策略。開發商拿親友、員工及員工親友的身份證登記購買自己的房屋並為名義購房者提供房屋首付，再由員工辦理銀行按揭。暗地裡與名義購房者簽訂合同，承認是融資性購銷，與名義購房者無關，所有責任由開發商承擔。各大開發商近幾年負債總額迅速增加、負債率大幅度率提高，也就不奇怪了。

這些被稱之為專家的房子都在幾套以上！他們能希望房價下跌嗎！！！？他們肯定否認泡沫的存在，他們千方百計的與房產商以及炒房客通過各種媒體在不遺餘力的反對空置稅和房產稅的出台，反對限價房以及國家的其它調控政策。空置稅和房產稅對自住用房根本不會影響，是國家的強力調控政策，這兩個稅種出台後對多套房者和炒房客影響巨大。等空置稅和房產稅出台吧。

只要是閉著眼。

說什麼都無所謂。

反正都是胡說八道。

也知道沒人信。

就是交差唄。

房子空不空的，無所謂。

重要的是飯碗不能空。

都理解！

繼續干。

好好乾。

一個人就住床那麼大的地，其他的都用不到，中國快速發展幾十年房地產，空置率是低了還是高了？每年春節北上廣深大城市的人集體離開，他們回老家了，不是還是有房子住？美國，英國，他們有集體遷移的習慣？說中國房子空置率低於美國的人，腦子純粹是只想房價繼續漲的人。

1,建了一半停滯幾年甚至十幾年的半截樓盤算了嗎

2,農村荒廢的民房算了嗎

3,中心城市和小城市的人口和樓房的比率怎麼算得的？

4,城鎮人口數，農民工與該地區工廠，服務業及其它行業的就業的比率是多少？容納率？

5,每個地區的常住人口和樓房數的比率是多少 外來人口是多少。可有細細統計？

作為調研報告機構 應本著量化，細化，地區對比化等具體的數字進行報告發出 。這樣才有利於高層的以後的發展方向和決策 。有利於百姓的生活水平。否則就是誤國，誤民。

中國經濟早已被這伙空房持有者所綁架。如果不廢除這幫人，中國的經濟就會一直往下滑，直到崩潰。

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