“五一”小長假已經結束，廣州樓市是否如預期一樣進入“紅五月”？一起跟知了哥來看看五一樓市實況。

今年五一，新盤大多試探市場，舊盤推新佔據主力。

雖無以往的大規模推廣營銷，但臨近五一項目推貨積極，且大面積及複式產品多樣亮相。加之不少項目“特價房”“多渠道”常規操作人氣高企，大部分項目仍對後市保持信心。

增城某大盤，人潮涌動（拍攝：廣州中原研究發展部）

01、貨量多，去化一般

2019年五一是開發商集中推貨的重要節點。據廣州中原研究發展部調研發現，2019年五一假期廣州共計27個樓盤開盤加推，樓盤數比2018年五一假期（21盤）增加29%，較2018年十一假期（17盤）增加58%。

主力供應區域爲傳統東部、南部“貨倉”+廣鋼：增城（7盤）>南沙（6盤）>荔灣（5盤）、黃埔（5盤）。

據統計，五一共16個板塊開盤或加推，整體去化率約50%，其中南沙金洲、天河奧體、蘿崗、新塘、朱村等板塊推售量位居前5，且首日去化率皆高於整體水平。當然，以下統計數據主要是五一首日的情況（僅供參考），後續成交還需進一步觀察。

02、價格平穩，未見大幅優惠

據廣州中原研究發展部調研數據顯示，五一當天推售價格與最近3個月持平（或變化幅度低於1%-5%）的項目30個，佔比近7成，可以看到目前大部分項目的價格策略仍是維持“平穩”。

與3個月前對比，價格讓利的項目12個，讓利幅度集中在5-8%，普遍採取“特價房”“一口價”方式對外。不過調研發現，特價房多屬於低樓層、朝向差的單位，如黃埔區知識城等主打“地鐵通勤”板塊，但特價房更多是作爲吸引客戶關注，並不是所有單位都享受讓利折扣。

此外，大部分項目價格並無太多優惠折扣，僅個別項目認購大面積單位，獲贈5年物管費，也有個別項目五一認購後仍有“小驚喜折扣”。

03、知識城排隊算價等20分鐘

價格吸引力度不夠的情況下，其實渠道就顯得非常重要了。有的板塊人氣聚集，現場都是人；有的卻門可羅雀。

如果廣州買房也有熱力圖，增城南沙黃埔必然是最受關注的區域，這三個區域是近年來規劃重點，供貨較多，價格也更加親民，適合上車。具體到各個板塊：

1、朱村、新塘剛需熱點板塊價格穩定

據廣州中原研究發展部調研，增城區五一樓市熱點集中在朱村、新塘等板塊。朱村板塊多盤進入清盤階段，目前科慧花園、保利東灣貨量較充足。

增城科慧花園，人氣高企

（拍攝：廣州中原研究發展部）

兩盤位置相近但錯位競爭，一個主打平層，一個主打複式，價格差異明顯，五一現場人氣較旺；科慧花園價格更親民，並採用世界大戰式的中介渠道帶客，現場和成交量均火爆。

整體看，朱村板塊市場五一表現人氣十足，樓盤定價穩定，無明顯上調，案場銷售都沒有表示後期會漲價。

新塘板塊五一推售的樓盤，總體價位與去年下半年持平，雖未降價，但一些周邊有土地拍賣利好的樓盤，如東江逸瓏灣也並未漲價。

新塘板塊各樓盤現場氛圍不一，二手渠道帶客的案場氛圍相對較火熱，但整體看，客戶成交相對理性。

2、南沙：金洲大盤排隊看樣板房、持續走量

五一期間，南沙各大板塊正常推貨，並無太大動作。

金洲板塊，兩大剛需大盤陽光城麗景灣、越秀濱海新城五一期間各加推超百套單位，現場火爆：長時間無多餘銷售帶看，部分渠道帶看客戶需要排隊進場；另外多臺客戶在計價、簽約，基本沒有空桌；平層基本售罄，複式去化率一般。

東涌板塊美的雲築項目依託臨近慶盛交通樞紐，享受灣區投資客輻射，但公共交通配套略顯不足，項目打造中規中矩亮點不多，客戶以番禺及周邊上班族爲主。不過開發商相對看好南沙未來發展，據銷售透漏，灣區規劃出臺後，樓價上漲300-500元/平方米，開發商不着急賣。

3、黃埔：長嶺居、知識城板塊熱度持續

調研發現，知識城、長嶺居板塊五一推售產品類型豐富，以改善的大戶型、複式產品爲主。現場情況看，複式產品舒適度高但總價高，人氣較洋房爲主項目平靜高端項目則相對平靜，以自然銷售爲主，並未見過多渠道帶客。

剛需爲主的項目積極推售，中介大戰、看房團等渠道帶客多。

其中龍湖雙瓏原著五一當天人氣爆棚，看房團接踵而至，銷售算價也需等半小時以上，20套特價單位搶手。

知識城某盤，等待算價20分鐘以上

（拍攝：廣州中原研究發展部）

蘿崗地鐵旁一項目，樣板間擠滿人

（拍攝：廣州中原研究發展部）

從市場成交看，春節後知識城板塊成交明顯增加，除貨量充足外，不少買家擔心今年9月21號線貫通至天河後將刺激板塊樓價上漲，因此加快入市步伐，五一期間整體去化良好。

4、主城區仍是荔灣爲主，廣鋼拉動

五一期間，廣鋼新城超6個項目加推，保利東郡全新盤亮相，板塊氣氛活躍；上週新出的學位利好其實早已確定，實際對五一及後續刺激較短期，對五一廣鋼板塊樓盤利好有限。

廣鋼南區陸續亮相，現場氣氛不錯

（拍攝：廣州中原研究發展部）

廣鋼新城板塊整體客戶來訪情況比2017、2018年明顯改善，主要原因：

1. 隨着地鐵、學校、商業等配套逐步完善，買家態度更積極。

2. 廣鋼樓盤交房業主以老帶新，目前中海花灣壹號、金融街、保利曼城、保利海德公館等項目已交樓入住，口碑帶動新買家入市。

3. 2018年底優化網籤後，廣鋼購房門檻恢復至80-120萬水平，買家陸續迴流。

5、從化：熱點刺激活躍，但難搶“風頭”

與東部形成明顯對比的是廣州北部，同爲不限購區的從化，雖然有地鐵14號線開通的帶動，但是從化的項目仍然難以持續火爆。

調研發現，幾乎每一個從化樓盤都拿地鐵做賣點，動作最大的保利花城紀項目並未推新，日訪客量將近1000，認籌量截至五一中午已接近2000。

從化某全新盤，仍在蓄客

（拍攝：廣州中原研究發展部）

儘管從化不如南沙增城火熱，去化不夠理想，但開發商普遍看好後市，待規劃的配套建設成熟後價格會逐步漲起來，尤其部分早期拿地的開發商不着急出貨。

04、市場觀望情緒仍然濃厚

2019年至今，樓市行情略有回暖但仍偏向平淡，五一之前，知了哥曾做過“五一”是否會買房的小調查。

調查結果顯示，“會買房”的少於“不會買房”和“看看再說的”，大家的觀望情緒仍然比較濃厚，而這也就解釋了其實今年“五一”樓市整體偏於平淡，看房的人多，但實際成交卻未見“火爆”。

知了哥認爲，總的來看，五一確實是今年樓市的一波小高潮，而預計接下來仍然是“穩定”爲主。下一波推貨高潮估計要等到“金九銀十”了。

值得注意的是，在五一期間，不少項目推出了市場上比較稀缺的“小戶型”，如朱村科慧花園、科學城羅蘭國際，這樣的項目和產品屬於買少見少類型的，很多真的是錯過不再，而這類型產品往往總價低，上車門檻也低，若是對此類型產品感興趣的， 則不宜猶豫。

而廣州中原研究發展部認爲，2019年五一房企推售積極，5成的去化率則延續近期市場走勢，暫未發現大幅促進購房者入市的動力。目前市場需求仍未回升至以往高位，傳統“黃金週”表現未現；此外，從1-4月廣州一手成交情況來看，雖然市場較2018年同期有改善，但對比2016、2017年成交總量仍有明顯差距。可見，目前市場仍處於政策消化期，需求尚待後市逐步釋放。

文章資料來源：廣州中原研究發展部