台中北区五常街中古屋改套案(2) 现场勘查篇
台中北区五常街中古屋改套案(2) 现场勘查篇
跟朋友相约一天到北区五常街中古屋看屋
带看仲介先简单介绍物件.. 说是 改套物件,
由外观看果真..是一个有近40年老公寓的样貌
走进公寓后, 沿著楼梯往上走, 发现公寓公设墙壁有许多壁癌,但是都没有维修,这也因为有需多老公寓没有社区管理委员会,导致没人也没钱可以维护了
终于走到五楼,开了门进去后,
第一眼印象,采光非常好, 格局也非常正, 这是让人开心的优点...
不过看了一下设施不管厕所还是厨房,阳台,都已破旧不堪,只能全部砍掉重练, 好在一开始设定,我们希望改套,所以没差,只希望价格够便宜就好
接著..
房仲带我看六楼顶加房间
发现六楼顶加房间,为木板隔间,而且很破烂不堪,无法住人..真难想像这间房子已经多久没住人了.. @@
此外
房仲也带我们到隔壁间看.. 他说 隔壁间也是 买五加六跟我们一样..现在装潢也一阵子了..
不过格局比我们差,虽然是角间,不过不方正,不利格间改套... 所以我们比较多优点
看完现场后..
我们也盘算著
如果我们将五,六楼全部打掉重练 ( 6楼顶楼加盖注意事项), 一层可以格四间, 两楼就八间 , 一层31坪,一间有六坪多.. 可以做一房一厅
如果租给中友上班族或一中街店家, 一房一厅开价八千五不算贵... 八间总利润也有6.8万 ,年收也有81.6万
假设不砍价买458 =>那报酬率也有17.8%ㄝ
不过真的是这样吗?
这有两个问题
第一个问题是 不是你说租多少就多少,需要视察一下附近租金行情,市场可接受价格是多少,调查过后才会清楚
第二个问题是 ,买入这间公寓后,还要算装潢隔间成本=> 假设一间抓30万 =>8间就240万=> 如果买458, 再加上240 =>成本就快700了
所以改套一定要仔细,计算成本是最重要的
通常计算收租多少,需要看附近租屋行情..这样比较能抓准确值..
观察一下591租金行情, 公寓五楼装修不错也有五六千租金 比较容易租出去,到了八千后 就需要等待时间,所以保险起见
那平均一间租五千五为比较好方案,这样年收52万
如果希望报酬率有10% => 反推成本需要520 => 扣掉装潢改套240万=> 我们需要买价是多少呢
答案是280万
所以如何让仲介跟屋主沟通让我们买到280万房子就是一大课题了~~
以下是 五常街老旧公寓外观
进入社区公寓走到楼梯间的情况
进入房间,公寓虽然破旧,但是采光好,格局正=> 只要价格便宜还是有收购改套的价值喔
六楼顶家的木格间房间,看起来非常破烂
隔壁间也买来改套, 这间是他们的顶加, 他们是三角间, 已将内部打掉
第三集 台中北区五常街中古屋改套案(3) 房屋价值,实价登入篇
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