臺中北區五常街中古屋改套案(2) 現場勘查篇
臺中北區五常街中古屋改套案(2) 現場勘查篇
跟朋友相約一天到北區五常街中古屋看屋
帶看仲介先簡單介紹物件.. 說是 改套物件,
由外觀看果真..是一個有近40年老公寓的樣貌
走進公寓後, 沿著樓梯往上走, 發現公寓公設牆壁有許多壁癌,但是都沒有維修,這也因為有需多老公寓沒有社區管理委員會,導致沒人也沒錢可以維護了
終於走到五樓,開了門進去後,
第一眼印象,採光非常好, 格局也非常正, 這是讓人開心的優點...
不過看了一下設施不管廁所還是廚房,陽臺,都已破舊不堪,只能全部砍掉重練, 好在一開始設定,我們希望改套,所以沒差,只希望價格夠便宜就好
接著..
房仲帶我看六樓頂加房間
發現六樓頂加房間,為木板隔間,而且很破爛不堪,無法住人..真難想像這間房子已經多久沒住人了.. @@
此外
房仲也帶我們到隔壁間看.. 他說 隔壁間也是 買五加六跟我們一樣..現在裝潢也一陣子了..
不過格局比我們差,雖然是角間,不過不方正,不利格間改套... 所以我們比較多優點
看完現場後..
我們也盤算著
如果我們將五,六樓全部打掉重練 ( 6樓頂樓加蓋注意事項), 一層可以格四間, 兩樓就八間 , 一層31坪,一間有六坪多.. 可以做一房一廳
如果租給中友上班族或一中街店家, 一房一廳開價八千五不算貴... 八間總利潤也有6.8萬 ,年收也有81.6萬
假設不砍價買458 =>那報酬率也有17.8%ㄝ
不過真的是這樣嗎?
這有兩個問題
第一個問題是 不是你說租多少就多少,需要視察一下附近租金行情,市場可接受價格是多少,調查過後才會清楚
第二個問題是 ,買入這間公寓後,還要算裝潢隔間成本=> 假設一間抓30萬 =>8間就240萬=> 如果買458, 再加上240 =>成本就快700了
所以改套一定要仔細,計算成本是最重要的
通常計算收租多少,需要看附近租屋行情..這樣比較能抓準確值..
觀察一下591租金行情, 公寓五樓裝修不錯也有五六千租金 比較容易租出去,到了八千後 就需要等待時間,所以保險起見
那平均一間租五千五為比較好方案,這樣年收52萬
如果希望報酬率有10% => 反推成本需要520 => 扣掉裝潢改套240萬=> 我們需要買價是多少呢
答案是280萬
所以如何讓仲介跟屋主溝通讓我們買到280萬房子就是一大課題了~~
以下是 五常街老舊公寓外觀
進入社區公寓走到樓梯間的情況
進入房間,公寓雖然破舊,但是採光好,格局正=> 只要價格便宜還是有收購改套的價值喔
六樓頂家的木格間房間,看起來非常破爛
隔壁間也買來改套, 這間是他們的頂加, 他們是三角間, 已將內部打掉
第三集 臺中北區五常街中古屋改套案(3) 房屋價值,實價登入篇
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