近日，龍崗49箇舊改項目遭遇“清理”。

龍崗並非孤例，深圳宣佈“保衛城中村”政策（《深圳市城中村(舊村)綜合整治總體規劃(2019-2025) 》）之後，一些進展緩慢的舊改項目被叫停，這將成爲今年深圳舊改的最大變數。此次被“清理”的龍崗49個項目，大都是在舊改計劃公告後，1年內未辦完手續（土地信息覈查和城市更新單元規劃報批），2年內沒找到金主（未確定實施主體）。

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甚至，開發商“態度消極、不作爲等主觀原因導致未按規定時間節點提供公共利益用地的”，也遭清理。

今年以來，一場與“時間賽跑”的舊改項目大賽正在深圳上演，這是黃金鋪就的賽道，在比賽時間內跑到終點，意味着一批鉅富將要產生；倒在賽道上，不但前功盡棄，還可能揹負重大債務。

小編整理了一份今年最新獲批的超級舊改項目名單，以及幾個可能要“涼涼”的大項目。

京基蔡屋圍舊改，規劃了兩棟超高層建築，其中一棟號稱超過700米，中國第一、世界第二，另一棟也高過平安金融中心。不久前，深圳市規劃和自然管理局否認批准深圳一些要創造中國紀錄的摩天大樓，但京基對外公佈的方案，仍然展示着700米+的雄姿。

最新進展：4月21日下午，蔡屋圍城市更新項目召開城中村私宅物業拆遷動員改造大會，蔡屋圍片區村民代表近700人出席大會。會上傳遞出重要信息：京基地產與蔡屋圍股份公司5月上旬正式啓動城中村私宅物業的簽約工作，預計2019年內動工。

蔡屋圍舊改

項目位置：位於羅湖區桂園街道，主要包括蔡屋圍城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大劇院、農業銀行、城建集團等區域。北側爲金華街、西側爲紅嶺南路、南側爲濱苑住宅小區、東側爲蔡屋圍新十坊小區。

項目簡介：整個片區面積約爲31萬平米，規劃總建築面積約260萬平米，包括超甲級寫字樓、大型商業、高星級酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多種業態。

早在2012年，蔡屋圍片區舊改就已申報立項。

2013年，被市規土部門納入深圳市年度更新計劃，更新方向爲商業、文化、居住等功能。

2018年，《羅湖區城市更新“十三五”規劃》中，將蔡屋圍片區定位爲羅湖金融、商貿、文化核心區。

從立項到現在，7年過去了，終於迎來了村民的簽約。蔡屋圍舊改項目總建面260萬平，涉及上千戶村民的簽約，因此推進難度非常大。這次歷史性推進，很大程度上得益於城中村綜合整治規劃。

未來規劃：

1、《羅湖區城市更新“十三五”規劃》中將蔡屋圍片區定位爲羅湖金融、商貿、文化核心區，擬通過城市更新，拓展萬象城周邊地區，集約開發建設蔡屋圍金融核心、高端商業的“密集發展區”，建設代表深圳特區形象、媲美國際一流的地標性城市建築羣，激發羅湖新活力，打造深圳的“曼哈頓”。

2、規劃有600米+的寰宇大廈和700米+的晶都酒店，建成後將成爲深圳新地標。

京基蔡屋圍項目效果圖

這是深圳已經獲批的規模最大的城中村舊改項目：建築面積347.9萬平方米，空前絕後。地處華僑城和華潤城之間，南依深圳超級總部基地，將建成深圳摩天大樓最集中的區域，有體量巨大的寫字樓、住宅（含保障房）、酒店、博物館（文化館）、教育配套、購物中心，以及立體交通，貨值可能達2000億至3000億。

最新進展：已開始拆遷清租，據悉，目前白石洲舊改項目已完成物業確權、集體物業補償協議簽訂等前期籌備工作。5月上旬啓動私人物業補償協議簽訂，然後進行項目實施主體確認及開展房屋拆除等工作，預計年內出總投資方案。

白石洲舊改

白石洲舊改範圍圖  來源：咚咚找房

項目位置：位於南山區沙河街道沙河五村片區，東臨華夏街，南臨深南大道，西臨沙河街，北臨香山西街。五村包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘頭等五個自然村。

項目簡介：根據規劃草案顯示：單元用地面積48萬㎡，拆除用地面積45.9萬㎡，開發建設用地面積30.3萬㎡，計容積率建面約爲347.9萬㎡。計劃分三期實施開發。其中，有三分之一爲住宅、人才公寓和保障性住房，均以小戶型爲主。

未來規劃：打造成以高新區、後海中心、超級總部基地、華僑城爲依託，以“創業居住、創投傷商務、創意商業、創新文化”爲特徵的城市綜合配套區。綠景集團還表示：未來將以白石洲爲樣板，將其打造成智慧城區的標杆。

此外在學校方面，白石洲舊改還規劃了三所九年一貫制學校和四所幼兒園。雖然目前還不確定具體學校，但從數量來看還是很給力的。

湖貝村地處東門商業旺區的中心地帶，在深圳本地世代相傳已有500多年，有着悠久的歷史。2012年，華潤置地獲得湖貝舊村城市更新項目的開發主導權，但該項目體量大，涉及因素多，推動難度較大。湖貝村是深圳市區難得的百年古村，很多文化學者公開反對拆遷規劃方案。湖貝村舊改曾傳要建設800多米的超級摩天大樓，後來被降低至666米。但由於深圳對這類以“破紀錄”爲目的的摩天大樓持謹慎態度，最終能否獲批仍是懸念。

最新進展：今年4月初，老東門市場關閉，附近住戶基本搬離，目前處於拆遷狀態。

40年來，深圳野蠻生長的舊廠房、城中村，爲今天的“舊改”提供了豪華舞臺。沒有最大，只有更大，寶安新橋東區舊改，光是拆除面積就達到127萬平方米。

最新進展：5月10日，新橋東片區重點城市更新項目搬遷安置工作動員大會召開，意味着該項目進入搬遷安置階段。

爲加快推進新橋東片區城市更新項目，寶安區政府於2018年5月印發《新橋東片區重點產業城市更新項目工作方案》，並建立“區政府工作組推動+國企項目公司實施+社區股份公司配合”三級聯動和“城市更新+土地整備”模式。

新橋東片區舊改

項目位置：寶安區新橋街道東南部，西側緊鄰廣深高速公路、北側以工業區爲主，東側和南側連接自然生態區，毗鄰國際會展中心，周邊火山公園和鳳巖水庫環繞。

項目簡介：項目拆除範圍用地面積爲 1274442 平方米，擬更新方向爲普通工業、新型產業等功能，是全市最大城市更新項目。此項目還將落實一所建設用地規模不小於40000平方米、班級規模不小於48班的寄宿制高中。

未來規劃：打造成以新一代信息技術爲主導，以創新驅動引領，掌握關鍵核心技術的新橋智創城。

距離福田中心區位置最近的大型舊改項目，其中規劃超高層住宅達25萬（含人才房）平方米。

最新進展：5月15日規劃方案和規劃圖完成公示。目前，金地工業區部分廠房已經被圍欄圍起，扎堆工業區廠房的很多建材商鋪已經有撤離準備，金地總部也將前往崗廈深南大道旁的金地中心。

恆大總部移師深圳，其中一個原因就是看好深圳舊改中的巨大商機，恆大在深圳動作很大，據說同時在啓動數十個舊改項目，而南山的灣廈村舊改是其中的黃金地塊，規劃建築面積達131萬平方米，是恆大在深圳最大的房地產項目。

最近進展：恆大灣廈舊改項目，一期工廠部分已於2月28日全部拆除完畢，灣廈村小產權房暫未開始拆遷，不過恆大舊改辦公室已經入駐灣廈村。

恆大灣廈村舊改

項目位置：位於南山區後海大道與蛇口工業七路交匯處，距離地鐵2號線海月站約580米（根據百度地圖測繪），臨近深圳灣體育中心、深圳灣公園等。

項目簡介：恆大南山灣廈村舊改全稱爲“恆大海灣灣廈城市更新項目”，位於蛇口灣廈村和海灣村內，佔地面積24.95萬㎡，擬規劃建築面積131萬㎡。此次拆除的餅乾廠項目部分將會帶來7棟高層住宅建築，而整個舊改項目將依託前海資本創新服務平臺資源，打造一個集生活住宅、商業、辦公於一體的高端綠色城市綜合體

規劃定位：有專家預測，恆大灣廈舊改將會打造成其在深圳的標杆項目。

該項目建面預計達到150萬平米，建成後將成龍華又一百萬級地標。據中洲集團龍華商業中心項目辦介紹，中洲早在2012年便已進駐，目前還在進行土地整備及商談舊改賠償問題。

最新進展：3月份，龍華城市更新和土地整備局對該項目的拆除用地面積進行了進一步明確。

南山村早於2010年就被列入深圳市城市更新單元首批計劃，申報主體爲深圳市荔源實業股份有限公司。據知情人士介紹，大族地產有意將城市更新主戰場從關外轉至關內，南山村有可能被收入囊中。不過由於賠償方面存在爭議，南山村舊改8年無動靜。

最新進展：去年12月，南山村舊改規劃草案出爐。

南山村舊改

項目位置：位於南山街道，地處前海、後海兩大中心區的空間發展軸帶上，東鄰南新路，西臨前海路，北臨南園村，毗鄰蛇口自貿區。

項目簡介：規劃建面高達121.66萬㎡，其中住宅616290㎡（含保障性住房76670㎡），商業、辦公及旅館業建築393000㎡（含商業文化設施19650㎡），商務公寓168410㎡（含人才公寓33690㎡），公共配套設施38920㎡（含幼兒園2處共33班、公交首末站2處、日照中心、郵政所、垃圾轉運站、地下公共充電站等）；另外體育活動場地3處，面積不少於7200㎡。

未來規劃：將建成集超高層寫字樓、公寓和住宅於一體的大型綜合體項目。

2007年，益田集團就進駐木頭龍，遭遇最頑強“釘子戶”，艱苦談判12年，終見曙光，但拆賠比，從最初建築面積賠率1∶1.1到1∶1.2再改爲最後的1∶1.3。

最新進展：3月初網友爆料，已完成99.9%業主的簽約工作，還剩4戶沒簽約，其中，一期最後一戶馬上要簽約，屆時一期全部簽約完成，可以動工；二期剩餘3戶，計劃上半年完成簽約。

木頭龍舊改

紅色區域爲舊改範圍   來源：咚咚找房

項目位置：位於羅湖翠竹片區，緊鄰愛國路、華麗路

項目簡介：根據原規劃，木頭龍小區改造拆除用地面積8.3萬平，計容建面51.1萬平，住宅35.9萬平，分爲10個地塊。建成後總建面約爲65萬㎡，是羅湖區最大的城市更新項目。

早在2010年，木頭龍舊改就成爲深圳首批八個舊住宅小區改造項目之一，是集住宅、商業、商務公寓爲一體的城市綜合體項目。

未來規劃：規劃產品有住宅、商業和公寓，其中商業面積約7萬㎡，住宅將由4棟超高層組成，最後一棟達48層，戶型將根據現有面積設計，主力戶型爲150-250㎡不等。整個小區未來總戶數約3000戶。

哲學上認爲任何事情都有兩面性，在對待舊改的態度上，深圳的項目也表現出非常極端的兩面性。有如上文那般加速推進的，也有停滯不前在涼涼的邊緣徘徊的，甚至黃了的項目。

上市公司濱江集團今年2月發佈業績時透露出一個爆炸消息，即使在遍地黃金的深圳舊改市場，濱江集團因一項目進展不利，不得不計提資產減值。該項目是龍華區安豐工業區地塊的城市更新，佔地面積10萬平米，濱江集團與安遠控股共同開發。因爲沒“搞定”這個舊改，濱江集團計提資產減值7.23億元，導致公司淨利大幅下滑。

據悉，在深圳因商業合作“出事”，或無法通過政府規劃、釘子戶“抵抗”等原因，中途叫停的舊改項目不在少數。福田的華泰小區、龍崗的木棉灣舊改以及光明東周舊改就是幾個典型的例子。

深圳有1000多個城中村，幾乎每個村都在或明或暗展開舊改肉搏戰，深圳“城中村新政”在保護城中村的同時，客觀上刺激開發商和村民加速舊改進程。因幾乎沒有新增居住用地供應，城中村舊改已經是深圳新房市場的主力軍。

此外，深圳大力推行的保障房計劃，對城中村舊改提出更高要求，每個項目都要求配建安居房、人才房（租賃爲主、產權銷售爲輔），這起到兩大左右：

1、影響房價和房租價格。按照規定保障性住房的售價和租金，以市場折扣價推出，安居型商品房5折，人才房6折。隨着大量項目入市，無疑會起到平抑房價和租金上漲的超級力量。或許，假如房價有下跌壓力，政府會放緩進度。

2、擡升舊改成本，最終向房價轉移。羊毛出在羊身上，要求配建20%以上比例的保障房（總體要求，個別項目比例不同），使得開發商的成本有較大增加。這將導致兩個結果，一是繼續增加容積率，深圳的樓越蓋越高；二是推動房價上漲。

一方面通過大量供應保障房抑制房價上漲，另一方面提高開發成本推動房價上漲，這形成深圳“房價升降難題”。這一矛盾，將強烈影響深圳房價走勢。

一壓一擡，最難受的是開發商。但想必購房者也舒服不到哪裏去……

來源：買房之前綜合整理自深圳房地產信息網、咚咚找房、深圳新浪房產

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