大家都知道，買房子要綜合評估一個城市的基本面，有句話說“買房子就是買城市的股票”，這個城市的基本面到底如何，要通過很多方面來評估。

今年有一個熱詞——惠州置業，它最先是由深圳人引發的一股潮流，變成全國性的趨勢，它已經不是現象級的事件，而是粵港澳大灣區格局下的歷史必然。

企鵝君從城市規劃、城市潛力、交通狀況、產業情況、人口流動、居住體驗六大維度，分析惠州置業的一些基本判斷。

城市規劃

粵港澳大灣區

粵港澳大灣區的意義無需贅言，這是全球格局中的歷史性機遇，一個起點最高的世界經濟新高地。

惠州在大灣區9+2格局下，是地域面積最大的城市之一（另一個爲肇慶），擔當重要的節點城市，緊靠香港、深圳、廣州三大粵港澳大灣區中心城市，地理位置上的優勢明顯，這是粵港澳大灣區發展最重要的黃金軸線。

置業跟着國家走，跟着政府走，不會錯。

城市潛力

世界級城市羣最後的1萬/㎡

粵港澳大灣區9城（香港、澳門除外）的房價可分3個入門檔次，即500萬級（總房價）——深圳，200萬級——廣州、珠海、東莞，100萬級——惠州、佛山、肇慶、江門、中山。

粵港澳大灣區房價（來源：大鬍子說房）

其中，惠州連續兩年（2017、2018）成爲大灣區的商品房銷冠，證明它的潛力還是被大多數人所認可的，環三大中心城市（廣州、深圳、香港）最後的不限購標地，世界級城市羣最後的1萬/㎡，不但要滿足內需，還要滿足來自全國各地的購房者涌入，這個房價還能保持多久，沒人知道。

房價本質上，還是屬於市場經濟行爲的體現。

交通狀況

全國高鐵站點最多的地級市

產業情況

每10家外資企業中有7家是港資企業

惠州市統計局發佈的統計公報數據顯示，2018年末，惠州全市工商登記外商企業實有7945家（不含分支機構等）。其中，香港企業5609家，首次超過5000家。在惠州所有外資企業中，港資企業佔比高達70.6%。也就是說，惠州平均每10家外資企業中就有7家是港資企業。

惠州與香港的產業對接已經開始規模化，深圳、廣州的科創產業也在向惠州轉移。如此良好的產業基礎是城市發展的有力引擎，得益於惠州地域廣闊，未來幾大中心城市的產業對惠州將形成更大規模的引進。

此外，惠州人才落戶加速總量已突破100萬大關，人口不斷集聚的背後，是惠州的電子信息、石化能源新材料等產業不斷壯大，提供了越來越多的就業機會以及創新創業空間。產業的發展帶來規模性的人才引進，保證人口自由流動的活躍度和基數，人才帶來消費力，進一步激發惠州的經濟發展，形成人口流動和經濟增長的相互促進，是一種理想的良性循環。

惠州在大灣區的產業經濟規模不是最大，但它是發展後勁最強的城市。

人口流動

深圳惠州日均對流30.9萬人次

根據中國（深圳）綜合開發研究院產業發展和城市規劃中心、山川大數據研究中心最新調研數據，深惠兩城日均人口流動約30.9萬人次，活躍度高，這其中包含了相當規模的“惠州居住+深圳上班”人羣，每多一條軌道交通（地鐵、高鐵、城軌），這一基數將可能翻倍增加，惠州未來將超過5條軌道交通對接深圳，屆時深惠兩城再無邊界。

粵港澳一體化、經濟圈融城等概念並非紙上虛談，以一線城市帶動周邊衛星城的模式已被證明可行，廣州和佛山之間的軌道交通流量佔兩城出行總量的40%以上，平均每10個廣州人，就有2-3個選擇在佛山買房。

惠州與深圳，也正走在廣州與佛山的這條道路上，而深圳相比廣州，無論是人口、經濟面積產出比、發展潛力、消費力，都要“恐怖”很多，因此惠州置業的前景大可期待。

居住體驗

低密度、全生態濱海宜居之城

惠州=小深圳+小三亞，很多來自於北方的人夢想之一，就是在惠州的海邊或者有溫泉、有山、有湖的地方買一套房子，作爲度假、養老之所。

惠州的天氣自統計PM2.5以來就一直處在全國前10名，很多時候都在前3名。2018年，惠州空氣質量優良91%，全年空氣優良天數358天。

惠州人均公園綠地面積18.5平米，排名全國前列。

惠州有海、山、湖、溫泉、森林、溼地、公園，也有繁華的CBD，有着不同的產品供應，能滿足各種各樣對於美好生活的需求，既有當下生活又有詩和遠方。

惠州置業選擇頗多，全國百強房企密集進場，幾乎每天都在改變這座城市的天際線，城市開發情況蔚爲壯觀。

前面已經分析完惠州置業的城市基本面，站在全局視野下對惠州進行判斷，接下來更重要的是篩選惠州的優質項目，考慮方式還是買房的幾大基本準則：

1，看地段——惠州的臨深圳片區爲普遍購房意向最大的片區，越靠近深圳越好，優選軌道旁或地鐵上蓋物業

2，看配套——配套即生活，成熟、全面、便利的配套是生活幸福感的最大要素，優選大商圈/自帶商圈物業

3，看品質——除了考慮建築品質之外，優選物業服務口碑過硬的項目

綜合以上三大基本準則，企鵝找房推薦項目——翡翠山。

翡翠山位於臨深的大亞灣西區，距離惠州的高鐵樞紐惠州南站約15分鐘車程，搭乘高鐵30分鐘可達深圳北、70分鐘可達香港九龍。

周邊約3公里範圍內，有惠灣五大商圈，如萬達廣場、星河Coco Garden、天虹、燦邦新天地及該項目配套商業翡翠山購物公園。

該項目周邊商圈佈局示意圖（圖源：翡翠山）

翡翠山區位及周邊配套示意圖（圖源：翡翠山）

在商業配套方面，翡翠山除即將開放的翡翠山購物公園外，還有成熟運營多年的國際知名酒店華美達。

翡翠山購物公園效果圖（圖源：翡翠山）

教育配套方面，該項目周邊的教育資源較爲豐富，幼兒園有西區中心幼兒園、海惠花園幼兒園及若干私立幼兒園、廣外附設大亞灣外國語學校、北大培文大亞灣實驗學校等；小學有西區一小、二小、華中師大附小、東方明珠實驗學校、華美實驗學校等13所。

周邊教育配套示意圖

該項目也有自身教育配套，目前，翡翠山公立小學（西區六小）已開學，還有2所雙語幼兒園已列入規劃。

此外，翡翠山聯合碧桂園物業服務，“給您一個五星級的家”全面接管社區服務。

目前翡翠山正在推售建面約98-143㎡的房源，均價約14500元/㎡，感興趣的朋友可以前往營銷中心瞭解。

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