文｜黄景扬 代书/地政士 0931-062-585
 
继「重划区内耕地出售之优先购买权问题」文章发表后，陆续有读者来电询问，我的土地是农地还是耕地？什么是「耕地」？什么是「农地」？ 
 
本文探讨重点：
一、农业用地与耕地之差异
二、重划区内耕地优先购买权
三、耕地分割限制
四、耕地移转限制
 
 
一、农业用地与耕地之差异
(一)何谓农业用地：
依农业发展条例第3条第10款规定，所称「农业用地」指非都市土地或都市土地农业区、保护区范围内，依法供下列使用之土地：
1.供农作、森林、养殖、畜牧及保育使用者。
2.供与农业经营不可分离之农舍、畜禽舍、仓储设备、晒场、集货场、农路、灌溉、排水及其他农用之土地。
3.农民团体与合作农场所有直接供农业使用之仓库、冷冻 (藏) 库、农机中心、蚕种制造 (繁殖) 场、集货场、检验场等用地。
(二)何谓耕地：
依农业发展条例第3条第11款规定，所称「耕地」指依区域计划法划定为特定农业区、一般农业区、山坡地保育区及森林区之农牧用地。
意即「耕地」仅出现于非都市土地(适用区域计划法)，至于已颁布都市计划之土地(都市土地)范围内不会有「耕地」。
 
二、重划区内耕地优先购买权
 
三、耕地分割限制
(一)耕地可以分割吗？
在民国89年1月28日以后，耕地分割之限制已有放宽，原则上，倘分割后每笔地号每人所有的面积皆能达到0.25公顷(2500平方公尺)以上，就可以分割。
 
(二)面积限制之例外
虽然耕地分割之原则是分割后每人所有面积必须达到0.25公顷，但农业发展条例第16条亦有例外规定，倘因特殊情形，即使面积不到0.25公顷，仍然可以分割，所称特殊情形列举如下：
1.因购置毗邻耕地而与其耕地合并者，得为分割合并；同一所有权人之二宗以上毗邻耕地，土地宗数未增加者，得为分割合并。
2.部分依法变更为非耕地使用者，其依法变更部分及共有分管之未变更部分，得为分割。
3.中华民国89年1月28日以后所继承之耕地，得分割为单独所有。
4.中华民国89年1月27日以前之共有耕地，得分割为单独所有。
5.耕地三七五租约，租佃双方协议以分割方式终止租约者，得分割为租佃双方单独所有。
6.其他因执行土地政策、农业政策或配合国家重大建设之需要，经中央目的事业主管机关专案核准者，得为分割。
 
(三)耕地一定要农用才能分割吗？
耕地分割案件，并不以农用为要件，意即不需要检附「农业用地作农业使用证明书」。即使耕地使用现况即使不合法(例如违反区域计划法或都市计划法等使用管制之法令规定)，仍得向登记机关申请分割登记。
 
(四)有农舍的耕地可以分割吗？
原则上，依农业用地兴建农舍办法第12条第2项规定，已申请兴建农舍之农业用地，直辖市、县（市）主管建筑机关应于地籍套绘图上，将已兴建及未兴建农舍之农业用地分别著色标示，未经解除套绘管制不得办理分割。
已申请兴建农舍领有使用执照之农业用地经套绘管制，除符合下列情形之一者外，不得解除：
1.农舍坐落之农业用地已变更为非农业用地。
2.非属农舍坐落之农业用地已变更为非农业用地。
3.农舍用地面积与农业用地面积比例符合法令规定，经依变更使用执照程序申请解除套绘管制后，该农业用地面积仍达0.25 公顷以上。
 
(五)耕地上有违建可以分割吗？
如果符合上述各项分割要件，即便耕地上存有违章建筑或有其他违规使用情形，倘不涉及所有权移转，仍得申请分割。但地政机关于办理分割测量时，如果发现耕地上有违法使用之情事，仍应同时将违法情形，报请主管机关妥为处理，以遏止耕地继续违法使用。
 
(六)共有耕地如何分割？
民国89年1月27日(含)前取得之共有耕地及民国89年1月28日后所继承取得之耕地，可以由全体共有人出具协议书或持凭法院之确定判决，申请分割为单独所有，但分割后耕地笔数，不得超过共有人人数。
共有耕地之分割，原则上应分割为单独所有，如果共有人间达成协议，由部分共有人就其应有部分仍然维持共有，亦准予受理，惟不得有全体共有人或全体继承人维持共有之情形，但持凭法院确定判决或和解笔录办理分割者，不在此限。
 
(七)分割后，由部分共有人维持共有状态，日后可以再申请分割吗？
分割后维持共有的耕地部分，由于权属状态已转变为农业发展条例修正实行后(即89年1月28日以后)的新共有情形，所以不得再适用「89年1月27日﹝含﹞以前已经是共有的耕地」的情形来申请分割。除非该部分共有耕地符合分割后每人每笔面积达0.25公顷以上之基本原则，才能再办理分割。
 
(八) 共有人之一曾于农发修正后移转持分给他人，是否可以办理分割呢？
1.共有人数不变：
倘该共有人系移转其「全部持分」移转另一人时，因该笔耕地共有人总数维持与89年1月27日（含）以前相同，并未有所增加，仍然可以申办分割。
2.共有人数增加：
但是如果该共有人系移转其「持分」给2人或2人以上时(造成共有人人数比89年1月27日以前的共有人人数多)，除非分割后每人每笔面积达到0.25公顷以上，否则分割笔数不能超过89年1月27日(含)以前的共有人人数，且89年1月28日以后所新增的共有人持分部分，不能分割为单独所有。
3.共有人数减少：
另外，假如数共有人移转其持分予同一人时，因共有人数减少，可以申办分割。
 
四、耕地移转限制
依农业发展条例第33条规定，原则上，私法人不得承受耕地。
但如果农民团体、农业企业机构或农业试验研究机构符合技术密集或资本密集之类目及标准者，检具经营利用计划及其他规定书件，向承受耕地所在地之直辖市或县 (市) 主管机关提出，经核转中央主管机关许可并核发证明文件后，即得凭以申办土地所有权移转登记而承受耕地。
 
 
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