◎文丨地產風聲

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古語云：“得中原者得天下”。

01

自大秦以來，中原地區一直是兵家必爭之地。

大禹治水成功之後，集九州之銅鑄造九鼎，上刻九州之風土人情。九鼎從此作爲國之重器，擁有九鼎代表九州之主，坐擁天下。

後來，商湯滅夏，建商。《封神榜》中記載，商紂王昏庸，於是周文王姬昌在河南孟津集齊800路諸侯討伐紂王，滅商建周。

因爲周朝位於西部，在把九鼎運往西邊的過程中，過河南洛陽怎麼也拉不動了，於是周武王姬發認爲是上天旨意，遂 “定鼎洛邑”。

這便是“得洛陽者得九鼎，得中原者得天下”。

2018年克爾瑞房企銷售額排行榜公佈，在榜單上我們看到了許多熟悉的面孔，譬如常年位列三甲的恆碧萬，萬年四五六的保融綠，江湖十強榜沒有任何新面孔，一點不奇怪。

但筆者捋了捋榜單中的豫系房企，默默的抽了根菸。

排行榜50強中，豫系房企碩果僅存1家企業，建業地產，位列河南榜第一位，全國排名第42位，第二名正商地產遠在58名。

偌大個中原，風調雨順地大物博人口衆多，天時地利人和之下，卻沒有房企靠中原成功崛起向外擴張，反而被外來房企攻城略地，戰果頗豐。

2018年5月17日，恆大地產集團中原公司，在河南舉行了“百盤計劃啓動儀式”發佈會。啓動儀式上，恆大中原公司正式對外公佈2017年銷售額破500億元。同年，豫系房企頭兩把交椅的建業和正商，分別只有370.8億和316億。

愛馬仕許是中原人士，這一定程度上會讓豫系房企面子上好看一些。

到2018年，河南區域銷售額排名前十房企中已有一半被外來房企佔領，而這一半“外來房企”的銷售額佔前十名房企總銷售額的50%以上，以至於有房企在年報重大風險中，有這樣一條從未有過的說法：“大型房企入駐河南，省內市場競爭激烈”！

爲何豫系房企殺不出中原？

02 

談中原，必言鄭州。

1954年10月，河南省會從開封正式遷至鄭州，1987年，鄭州人口突破500萬大關，初具雛形。

1992年前後，房地產商品化的大潮涌入鄭州，一時間房企紛紛成立，建業、正商、英協、振興、金成、德億等，豫系房企百花齊放，有的堅持到今天，有些消失在歷史的長河中。

2000年6月，時任河南省省長的李中堂加快開發鄭東新區，2002年3月鄭東新區正式成立。2004年6月18日，白衣騎士孫宏斌攜當初的順馳，強勢闖入鄭州市場，被人叫做瘋子的他豪賭當時還一片荒蕪的鄭東新區，打造了至今鄭州人熟知的順馳第一大街。

當時的鄭州龍頭建業的口號是“讓河南人住上好房子”，而入侵者順馳打着“建築榜樣中原”的口號，火藥味十足。

建業掌門人胡葆森在鄭州以及河南地產江湖中，是當之無愧的話事人。在江湖中曾經有一個說法，“南有王石，北有馮侖，中有胡葆森”。

1993年，建業第一個項目金水花園破土動工。這個佔地360畝的小區，不但是中國大陸最早的一批按揭房屋，還採用了讓鄭州人耳目一新的銷售模式。

1993年6月18日，河南日報上刊登了一則彩版廣告，建業推出十年還本的銷售模式，承諾6-12月購房的業主，十年後在保證產權的基礎上購房款如數歸還。金水花園大獲成功，一炮打響河南市場。

十年後，在大河報上，胡葆森如實履行了十年之約。這場戰役奠定了他在鄭州和河南房地產行業的江湖大佬地位，業內稱“河南王”，一直到今天。當然，坊間傳言與他和建行的關係背景分不開。

2014年，胡葆森說過這麼一段話：“河南有1億多人口，有120個縣級以上城市，今後15年至20年有3000萬人要進城，幾乎每個城市都是人口淨流入城市，住房總需求約10億平方米。

只要我們能佔到市場份額的10%以上，就有幹不完的活，賺不完的錢。只是相比於一線城市，發展速度可能會慢一些。”

這是他的態度，也是建業的態度，也註定了豫系龍頭建業的成長速度會慢一些，但是，究竟慢了多少？

2015年和2016年，建業的總資產增長幅度僅爲6.4%和11.5%，2017年在全國房價暴漲的大勢下，才上升到41.1%，2018年達到63.1%。

在克爾瑞2018年銷售金額排行榜上，排名第43位和第44位的首創置業與合景泰富集團在2018年的資產總值分別爲1697.17億元和1845.37億元，而排名第42位的建業地產的資產總值僅爲1019.62億元。而這兩家房企同樣都創辦於90年代。

讓胡葆森沒想到的是，截止到2018年，萬科、碧桂園、恆大、綠地、金科、雅居樂、萬達、保利、金茂、招商、華僑城、華潤、東原、寶能、泰禾、正榮、藍光、融信、融僑、福晟、中樑、華夏幸福、旭輝、佳兆業、榮盛、龍湖等全國房企大肆進軍中原，甚至下屬的三四線小城也被列強分割。

這早已不是他想象中的那個重情重義的江湖，江湖人不相信情懷。

孫宏斌說，別跟我談情懷，我最恨情懷。

2017年，1月11號建業的發佈會上，胡葆森突然提前宣佈了一個任命，原萬科徐州的總經理袁旭俊，將擔任建業集團總裁。被逐鹿中原的房企瞄準的建業，終於被迫做出改革，開始模仿萬科。

同年，62歲的胡葆森對媒體說，未來5年，也就是建業“30歲”時，企業資產規模、銷售規模、市值要突破千億大關。在行業競爭越來越激烈的情況下，以往建業的作風顯得過於穩健，已不太能快速適應市場的挑戰。

我猜到了故事的開頭，卻猜不到這故事的結局。這江湖，真亂啊。

03

河南除了建業，還有一個相愛相殺多年，同爲河南雙雄的正商。

1995年，來自南陽鄧州的張敬國下海創辦正商。張敬國是鄭州大學1979級校友，而他的學長正是“河南王”胡葆森，1976級校友。

同樣是體制內下海，但爲人極其低調，低調到希望在大排檔上吃飯不會被認出來。

作爲後起之秀的正商在鄭州並沒有先天優勢，在富人區的地塊熱火朝天的爭奪戰中，正商把焦點鎖定了剛需。

拿地快，拿地多，銷售節奏快，產品規模化複製，價格低，力求最快速度回款，業內稱其“剛需王”，也貼上了低端的標籤。

據正商的官方報道，在鄭州、洛陽、北京、山東、海南、中國香港以及美日新加坡都有業務，從介紹上看，正商實力不容小覷，甚至有點全球化佈局的意味。

但從實際上看，有些言過其實，正商產品線至少80%-90%都是在河南，其中大部分都是深耕鄭州，從2016年河南業績260億也很容易看出來，不然怎麼拿下鄭州一哥的地位。

真正地全國佈局也就是在2016年的大豐收以後，2017年4月正商進軍北京，拿下了豐臺和順義的兩個地塊，付出了高達41億的資金。對此也有媒體發表了諸如河南龍頭房企進軍北京，正商進軍一線之類的文章。

就事實來看，除了河南之外，其他地塊比如武漢、青島等並沒有入市銷售。正商作爲鄭州本土老炮，得益於2016年的那一波瘋漲，爲其帶來2016年260億，2017年接近400億，所以纔有底氣全國買買買。

但縱觀正商的產品線，截止到2018年底，22個項目中有9個是公寓產品，接近40%的儲備。而從2017年開始，一線開始打壓公寓，逐漸影響到二三線城市的公寓銷量，這本身就是一個問題。

對於負債率83%的正商而言，2019年的現金流纔是重要的事，全國性擴張這種事對於一個只有300多億基本盤的房企而言，沒那麼容易。

豫系房企中，靠賣豆芽起家，擁有全國第11輛勞斯萊斯的盧天明和房企布瑞克，曾登上新聞聯播的鄭州第一炸“帝湖花園東王府”，因項目違規被市長親自監督炸掉。自此一蹶不振。

與建業一同起步，曾經鄭東板塊的王者，當年鄭州乃至河南一哥的房企德億，在盲目擴張的路上，被德億時代城一個項目拖垮資金鍊，2008年企業正式結束經營，掌門人劉錦鴻據說已遠走美國，杳無音信。

還有全國第二家，河南第一家上市民營企業的思達地產，掌門人汪遠思豪情萬丈，稱要蓋“鄭州最好的房子”。旗下寓意NO.1的項目“藍堡灣”破天荒的提出要驗資，先付2萬定金纔可以買，定價高達8800元，周邊僅5000左右。

這一高端路線卻沒有得到市場的追捧。2008年，市場遇冷，“藍堡灣”售樓中心門可羅雀。汪遠思和他的思達地產最終沒有熬過這一個寒冷的“冬天”。

地產江湖中容不下少年的夢想，和熱血的衝動。

豫系房企並非沒有能人，也趕上過時代給予的機遇，但在這個看運氣和政策的江湖中，每個企業都如履薄冰，不只是與同行競爭，也是在於這個時代相搏，一步走錯，滿盤皆輸。時也，命也。

04 

1916年，臨時大總統袁世凱死後，北洋軍閥分裂稱不同的派系。

北洋軍閥三大派系中，張作霖的奉系獨佔東北，馮國璋、曹錕的直系則佔據了直隸、江蘇、湖北和江西四省，而段祺瑞的皖系則據有山東、安徽、浙江等地，另外還有佔據山西的軍閥閻錫山。

唯獨中原河南，這個自古以來的戰略要地，反而沒有任何軍閥直轄。

原因也很簡單，因爲地理位置都是平原，易攻難守，大家都投鼠忌器，沒有絕對的實力能夠壓倒羣雄之前，誰也沒辦法獨佔河南。

這或許也解釋了豫系房企的現狀，在豫系龍頭建業和正商全國佈局慢了一步的現實下，最終讓各大房企集結進軍河南，豫系房企守住大本營就已經焦頭爛額，何談擴張。

袁世凱曾有一謀士任澹然，在大清國勢式微時曾諫言“遷都建藩”，並說出一句流傳至今的名言：“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一隅。”

守着一億人口的中原大地，豫系房企躲過了2008年的危機，也“躲過”了擴張的機會。

此乃成也蕭何敗也蕭何。

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