从规模增长和营业收入来看，诸多房企又攀升了历史新高峰。数据显示，2018年进入千亿房企阵营的企业从13家增至30家，排在前3位的碧桂园、恒大、万科分别以7286亿元、6069亿元、5511亿元的流量金额排在前三位。富力地产（HK:02777）、泰禾集团（SZ：000732）、正荣地产（HK：06158）分别以1415亿元、1303亿元、1303亿元冲进了千亿阵营，而2017年这3家企业的流量金额仅为883亿元、1007亿元、910亿元。

事实上，随着房地产行业“黄金周期”的结束，近几年来，房企一直处于整合洗牌的关键时刻，伴随着行业集中度的进一步提高，越来越多企业为寻求新的增长点，将自身定位从开发商的身份转变成了城市配套服务商的角色。其中，被视为行业风向标的碧桂园、恒大、万科三家房企，也都纷纷加快了多元化业务的扩张步伐，高科技、精准扶贫产业、长租公寓、文旅小镇、养老地产等相继成为企业追逐的热点。

从房企龙头房企的业绩表现来看，积极应对市场变化的前瞻性布局以及推进业务转型创新，是企业“危中求机”的关键因素。

以碧桂园为例，企业坚持看好三四五线城市的发展策略，使其收获了国家“去库存”红利，同时，碧桂园还在加快粤港澳大湾区等政策核心城市的布局，储备了大量土地资源，这也成为其业绩的一大动力。除此之外，碧桂园还提出进一步促进转型升级速度，提升自身业务在行业全周期中的竞争力。碧桂园董事局主席杨国强在今年1月的工作会议中表示，“中国城镇化还有很长一段路，相信未来房地产每年起码会有10万亿左右的市场，问题是我们有没有竞争力。”为此，在2018年，碧桂园宣布进军现代农业和机器人领域，并将地产、机器人、农业作为企业的“三驾马车”。

此外，将视角调整到整个A股房企市场来看，2018年间，房企利润率表现依旧“可圈可点”。蓝鲸房产在梳理2018年销售排名TOP20的房企时发现，“利润王”桂冠由恒大摘得，该公司以净利润722亿元，同比增106.4%的成绩，领先于身后的万科、碧桂园。

注：TOP10房企净利润，单位分别为元和港元

对于如此高的净利润表现，恒大董事局副主席夏海钧在业绩会上表示，较低的土地价格是恒大获得高利润的关键。另外，恒大于2017年提前偿还了1129亿元的永续债，为2018年及未来释放出超200亿元的利润。

根据横向数据对比，A股房企平均利润率也上涨了23%。中原地产首席分析师张大伟对蓝鲸房产表示，从数据来看，做大规模依然是当下房企的主流选择，大部分企业利润明显上涨，房企又收获了一个“丰收”的年报。已公布财报的76家房地产中，利润下降的只有22家，70%的企业利润出现了明显上涨。

但要问哪家房企最会赚钱？还要看净利润率这一数据。“优等生”中海地产449亿元的净利润虽稍显逊色，但凭借27.5%的净利润率又拔得今年“最会赚钱”企业的头筹。年报显示，其销售费用、管理费用和利息支出费用费率2018年上半年分别为1.24%、1.9%和4.65%，均处于行业最低水平，紧随其后的是华润置地、招商蛇口、新城控股等。

张大伟表示，2018年房企的净利润率平均为11.9%，相比2017年12.1%平均值有所下降。至于净利润率下滑的原因，他称“2018年房企的资金成本相比2017年明显上涨，而在信贷层面调控持续、规模化竞争加剧背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，这一定程度稀释了企业的净利润率。”

对于2018年房企利润率及利润率的表现，有多个业内人士向蓝鲸房产表示，并不逊色于2017年。但一位不愿具名的业内人士指出，未来，房企利润率将难以持续走高。他表示，房企相应结转的利润来源于2016年前后获得土地所开发的项目，整体来看，土地成本尚在一定的合理范围内，利润率的上涨曲线还在左侧区域，但长期而言，随着近两年土地成本及营销支出的上涨，企业利润率表现或将难以持续走高。

“2018年房企销售整体情况并不是很乐观，企业虽然表面上的利润还有一定增长，但其实企业的资金面压力比较大，接下来预期的销售压力也会比较大，所以房企也普遍调低了2019年的销售目标，利润率也会受到一定影响。”同策研究院总监张宏伟向蓝鲸房产表示。

拿地更加谨慎，负债率小幅下降

作为高杠杆典型代表的房地产行业，在经历了十几年的加速膨胀后，负债率已达到峰值，在此情况下，很多房企自身也意识到了高杠杆的问题，主动去杠杆的帷幕已慢慢拉开。

蓝鲸房产梳理TOP20房企的资产负债率数据发现，绿城中国（HK：03900）、新城控股（SH：601155）、阳光城（SZ：000671）等4家房企的资产负债率明显下降。其中，降幅最高的是绿城中国，2018年资产负债率为78.51%，相比2017年的80.16%，下降了1.6个百分点。

在资产负债率这个与企业负债总额和资产总额相关的数据之下，又隐藏着企业怎样的变化？58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出，企业通常通过4种方式降低资产负债率，一是资产转让，例如项目转让；二是增加股权融资，包括上市 ；三是提高销售周转速度，尤其是加快销售回笼资金；四、减少借款和发债。

蓝鲸房产通过分析发现，这4家企业普遍采用加快售房款资金回笼和谨慎拿地、减少借款的方式降低负债，也有企业在发债未减的情况下，找到了更有效的融资渠道，降低了负债压力。

以绿城中国为例，一向处于高负债的绿城中国，在2018年负债结构出现降低，一方面采取了加速回款，另一方面加大了融资渠道。年报显示，绿城中国2018年总合同销售金额约人民币1564亿元，同比增长6.9%，投资项目合同销售金额约人民币1012亿元，投资项目整体去化率为68%，这对企业现金回笼起到明显作用。

在融资方面，背靠大股东中交集团的绿城，多次表示不存在融资难，融资贵情况。据绿城官网数据显示，公司2018年境内融资约201亿元，综合成本为5.46%；发行债券130亿元，年利率为4.73%至6%，境外共获得3笔共计19亿美元融资，规模更大、利率更低、年期更长。

“千亿新兵”阳光城在经历了规模大跃进之后，也开始了对高杠杆模式的控制。2018年下半年，阳光城以减少拿地以及注重现金流安全方式，逐步调整了自身的负债结构。年报显示，2018年阳光城大幅降低了拿地力度，新增81个项目，新增土地建筑面积1332.49万平方米，同比减少34.1%，2018年拿地金额仅为306.48亿元，占销售额的比例不到19%。

对此，阳光城总裁朱荣斌在业绩会上表示，未来阳光城还将加大降负债的力度，一方面加快在手项目的开发、结转、结算，增加营收以及净资产；另一方面积极推进定增的实现，通过股权融资扩大权益，实现到2019年净负债率降至150%、2020年降到100%之内的目标。

一向以玩转资本收购著称的融创中国，2018年负债结构也得到优化，89.8%资产负债率，相比2017年，呈现小幅回落趋势。而通过拆解融创中国的流动负债可以发现，资产负债中包含的相当一部分是预收房款，这部分是实际上是企业尚未结转的收入，剔除这部分账目之后，融创真正需要短期支付的债务还将有所下调。

在业内人士看来，这说明房企对高负债模式存在的风险性提高了警惕。张波强调称，2018年以来，房企的“高周转”思路普遍发生了变化。部分大型品牌房企，从偏重规模化发展到规模和质量并重，不再过分倚重“高周转”战略，弱化了对销售目标的迫切“关注度”。

进入2019年，众多房企纷纷调低年度销售目标，未来，或有越来越多的房企加入到降杠杆的行列。但房地产行业历来是在规模、利润、负债结构“铁三角”的平衡中，实现有质量的发展，如何在多变的市场行情下，调整好这种“平衡”，是一门学问。

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