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　　你對996/007怎麼看？帶來996/007的原因有很多，相信看法與想法也多種多樣。歡迎作爲地產從業者的你，在留言區多多交流。

　　文 | 克而瑞地新引力編輯部

　　這幾天，關於「 996/007 」的討論太多了，其間褒貶交雜，到最後似乎已淪爲表面的口水仗。對於 996 也好， 007 也罷，我們不想去探討其好壞、優劣，因爲對處於奮鬥中的地產人來說，這本身就是一種鋼鐵般的事實存在，就像下面這張圖所做出的印證：

　　聲明一下：這張圖是地新引力編輯「摸黑」到一些房企總部拍攝的，視覺中國如有異議，可來找我們，我們會給它打個折。

　　言歸正傳。

　　本文想和大家探討的是地產人 996 乃至 007 背後的一些原因。也歡迎作爲地產從業者的你，在留言區多多交流，雖然沒有酒，但我們有共同的熱愛。

　　地產人 996 原因衆多，總有一款適合你

　　帶來地產人加班加點的原因衆多，本文僅從行業角度試作探討，其他原因也歡迎補充。

　　行業增速放緩，企業業績壓力增大

　　據克而瑞發佈的《 2018 年中國房地產企業銷售 TOP200 排行榜》顯示，雖然 2018 年中國房地產行業整體業績規模進一步增長，但自去年下半年以來的增速卻大幅放緩。主要原因是政策調控的效果開始顯現，市場預期下滑，特別是第四季度，雖然房企推案量大幅增加、項目積極入市，但市場去化表現普遍不及預期。尤其明顯的是，雖然 TOP100 房企在去年 12 月單月銷售規模創歷史新高，但單月同比增速偏低，從 7 月近 60% 大幅回落至 21% 左右。雖然年初市場有所回暖，但 2019 年房企的銷售目標也在提升，這使得其業績壓力進一步增大。

　　千億陣營不斷擴容，中小房企提升規模難度加大

　　2018 年，隨着陽光城、中南、富力、正榮、金科、中樑、金茂、融信等 12 家房企邁入千億行列，千億房企數量已達到 30 家，相比 2016 年、2017 年的 12 家和 17 家有了較大幅的增加。而明確喊出千億目標及計劃的房企則愈加得多，這無形中也給行業增添了一份「軍備競賽」之感。可以預見的是， 2019 年的千億陣營成員仍會增加。值得注意的是， 2018 年全年業績 500 億以上的房企數量較 2017 年進一步增加了 20 家， 300-500 億房企的數量則逐年減少。這說明，當前中小房企把規模維持在 300 億以下，仍然有一定的生存空間，但想把規模做上 300 億，對投資佈局、融資能力、內部管控等要求極高，因此難度較大，這個區間是目前房企發展的瓶頸。

　　集中度進一步提升，不進則退

　　2018 年， TOP200 房企集中度進一步提升，其中 TOP10 房企集中度達 26.9% ， TOP20 房企集中度達 37.5% ，尤以 TOP50 和 TOP100 的集中度提升幅度爲大，分別較 2017 年提升 9.3 個和 11.3 個百分點至 55.1% 和 66.7% 。另外， TOP100 各梯隊房企銷售金額門檻也進一步提升， TOP3 房企門檻已超 5500 億元， TOP10 門檻超 2000 億元、TOP30 門檻已達千億，TOP20、TOP30 和 TOP50 房企的門檻增幅都在 44% 左右。此外， TOP100 房企的門檻增長近 43% 達 218.5 億元，這意味着房企要想不落後，只能進一步提升規模。

　　融資成本上升，錢越來越難拿

　　2018 年，市場整體融資環境依然保持收緊的態勢，房企融資相關政策也基本處於底部運行。從 85 家典型房企債券類融資監測的情況來看， 2018 年房企新增融資成本 6.4% ，同比 2017 年增加 0.17 個百分點。其中，境內債券的平均成本爲 5.75% ，較 2017 年微漲；境外債券的平均成本爲 7.08% ，較 2017 年全年上漲 0.32 個百分點，主要是由於 2018 年 5 月發改委以及財政部出臺相關政策限制境外債用途，只能用於償還舊債等，政策出臺後，境外債券融資成本由上半年的 6.09% 上升下半年的 8.60% 。從單個企業的融資成本來看，有 86.0% 的房企融資成本較 2017 年全年上升，且增幅超過 1 個百分點的房企有 44% 。融資成本越來越高，房企錢袋子愈加收緊，運營壓力也隨之加大。

　　房企裁員傳聞甚囂塵上，開源節流成常態

　　自去年開始，關於房企裁員、凍編的傳聞就不絕於耳，這其中包括不少巨頭房企。根據一些報道顯示，房企銷售額前 20 名的房企中，至少 7 家房企明確提出裁員、優化員工結構或是調整崗位、提高考覈門檻等方式實現瘦身。網上甚至有傳聞「一些房企的投拓部門裁員率達到 50% 」，而本該是房企招聘的旺季也顯得冷冷清清，一邊是裁員節約成本，一邊是打折銷售新房，爲了「活得更好」，房企都在出臺相關開源節流措施。

　　......此處省略原因一萬個

　　創新業務痛點多、耗精力、變化快，不只是996

　　行業增速放緩背景下，房企紛紛開拓新業務板塊，通過謀求多元化轉型以謀求新的利潤增長點。據克而瑞統計，截止 2018 年， TOP30 房企 70% 發佈了多元化戰略， TOP100 房企 97% 佈局了多元化業務。近三年來，百強房企的多元化投資熱情尤爲高漲，2018 年，百強房企參與投資事件 73 件，較 2014 年超過 7 倍，投資金額近千億。

　　在這些多元化投資中，房企更偏愛「專業性強」的「非地產」領域，諸如應用科技、教育、新工業新材料、文娛傳媒、體育等等。這些不僅僅是領域當中的熱點，也是未來中國經濟整體的熱點。但新業務意味着更多的不確定性，市場拓展的難度與行業變化的加快，要求房企創新業務部門的從業人員投入更多精力與時間， 996 明顯是不夠的。

　　而一旦創新業務擴展受阻，首當其中的仍是創新業務部人員。據相關新聞報道，有不少房企在擴張放緩時，都會要求投資拓展部等員工轉崗，優化人員配置，不接受優化調整的責備辭退。從事創新業務的人員似乎成了耗費精力最多也最容易受傷的一批人。

　　創新業務部門的「難」，也與多元化業務的痛點之多之重不無關係。據克而瑞地新引力發佈的《 2019 房地產多元投資全景報告》顯示，目前主流的創新業務主要存在以下痛點：

　　金融：政策嚴控，傳統金融窗口關閉

　　由於政策的嚴控，小貸保理這一類業務，要麼自有資金要求很高，要麼不允許開展。基於這樣的前提，雖然 TOP30 六成以上都已經佈局了金融，但從 2018 年的數據來看，房企在傳統金融當中的佈局已經明顯放緩了：2015-2016 年， TOP30 房企 60% 佈局傳統金融行業，但到了 2018 年，僅綠城通過收購百年人壽佈局傳統金融行業。

　　數據來源：克而瑞地新引力監測整理

　　教育：產業化運作路徑受限，迴歸主業配套

　　TOP30房企中50%佈局教育，但因爲政策受限，如通過VIE架構境外上市退出漏洞被堵死，房企都開始把教育迴歸主業作爲配套運營。

　　數據來源：克而瑞地新引力整理

　　產城：土地政策從嚴，類地產更困難

　　產城對於企業的運營提出了更高的要求，更多的頭部企業對於產業的參與偏向於實體產業，但由於佈局的時間和週期都比較長，最終的效果仍需要時間來檢驗。從對企業業績、利潤的貢獻來說，幾乎可以忽略。

　　數據來源：克而瑞地新引力整理

　　文旅：土地出讓政策對運營要求更高，行業進一步向頭部集中

　　土地出讓政策變化對文旅運營提出更高要求：十年前對運營配套的比例爲10%-20%，現在則要求50%-70%。在這種情況下，企業要麼自主創新，要麼要尋找靠譜的合作方。另一方面，克而瑞發現，文旅行業正在進一步向頭部集中。2018年，全國旅遊業實際完成投資17750億元，頭部企業包括華僑城、萬達、融創、雅居樂、萬科、方特、長隆、恆大等，總投資1.095萬億元，佔比高達62%。

　　數據來源：克而瑞地新引力整理

　　養老：未富先老，供需不匹配痛點顯著

　　養老的特點是具有政策的長期支撐，對於未來發展預期很高，但短期來看很難形成現有的盈利模式。通過對養老人羣的研究會發現，養老最重要的問題是錯配，首先是養老客戶分層很明顯，55歲到75歲稱之爲活力長者，他們對於醫養需求不顯著，更多的需求是在投資上面受限，所以會有這種養老產品出現。但是75歲以上的養老人羣，更多的對於醫養養護提出了更高要求，而市場當中要麼對於這類產品供應不足，要麼由於這一類羣體目前的支付能力還沒有達到，所以形成了現實當中的供需錯配。

　　租賃：盈利難、供需錯配嚴重

　　盈利難、供需錯配是當下租賃住房市場的主要痛點。首先是盈利難，國內 20 個重點城市公寓租金回報率 1%-3% （一線城市低於 2% ），低於辦公租金回報率4%-6%；且遠低於國際公寓水平。

　　國內主要城市租金回報率

　　其次是供需錯配，以上海租賃市場爲例，租金4000元以下的需求大，而新增土地將供應6萬多套中高端租賃住房，供應結構偏差。

　　上海租賃市場供需概況

　　小結

　　其實，不管是 996 抑或 007 ，還是其他的什麼上班制度，大的環境在短時間之內並不會有很大改變，我們最容易、也最難做出改變的只能是自己。互聯網之下，最不缺的就是熱點，關於 996 的話題很快會過去，一切仍會照舊，直到下一個熱點的到來，這也不需要很長時間。

　　最大程度地拋掉這些，帶上熱愛，一直向前，結果總不會差。