第三、供需。

查不到2018年的成交數據，目前只能在房天下平台看到在售新房是5個，最低銷售價格為3200元/平米，最高為4300元/平米。

但可以從統計年報里看到2017年的房地產數據，2017鶴崗市房地產開發完成投資8.1億元，比上年增長114.2%。房屋施工面積160.7萬平方米，比上年增長25%，其中住宅137.5萬平方米，增長23.9%；新開工面積40.5萬平方米，比上年增加3.2倍，其中住宅31.7萬平方米。商品房銷售面積13.3萬平方米，比上年增長24%。商品房銷售額4億元，比上年增長34.9%。平均每平米單價就是3007元/平米。

從2017年數據推算，一年銷售13.3萬平米，如果按一套100平米計算的話，大概是1300套，即使按80平米一套計算，成交也不過1660套。

這對於一個有百萬人口的地級市來說，成交數據實在是少的可憐！

雖然銷售業績也增長了百分之二十多，但是請注意看，房屋施工面積160萬平米，新開工面積40萬平米，比上年增長3.2倍！供給量成倍增加，比去化的速度要快幾倍！這種明顯供過於求的節奏，不是把樓市推向深淵的節奏嗎！

據房天下數據，2018年，鶴崗樓盤單價中用戶最為關注的是3000元/㎡以下，關注度佔比為75.00%，其次為3000-4000元/㎡，關注度佔比為8.33%，8000-10000元/㎡用戶關注度排名第三，關注度佔比為4.17%。

市場對房價的關注度，4000元以下，加起來佔到了近90%，可見市場的購買力非常悲催！

第四、氣候環境。

這一點可以說重要，也可以說不重要。為什麼呢？

因為當你的城市足夠有吸引力時，其實再冷都不是什麼問題，比如北京，帝都啊，冷死都有人想擠破頭去。

但東北和其他北方落寞的城市，氣候就成了離開的一個彪悍理由。

鶴崗毗鄰俄羅斯，冷到沒朋友。

現在整個東北人都在往南方跑，特別是老年人冬天去海南養老度假成了風潮，昨天有個大連的粉絲告訴櫻桃，現在老家最喜歡問，你孩子在海南給你買房了沒？

兒女給父母在海南能買一套房子，成了是否孝順的標尺，也成了父母在親戚朋友面前炫耀的資本。

海南房價炒高之後，又去廣東一些沿海經濟發達城市，兒女在廣州深圳工作，父母在隔壁城市養老也很流行。

不止是鶴崗，遼寧撫順的房價也很便宜，以下是5元起拍的房子！評估價5元！！！媽呀，好想知道這是怎麼評出來的！

長期來看，對東北的很多城市來說，這種趨勢不可逆轉，一是經濟衰退無可挽回，二是東北氣候確實太冷，因此導致人口不斷流出，所以房價易跌難漲。

只要是同樣問題的城市，可能不需要5年、10年、20年以後，四五線小城市，都將面臨同樣的命運，要是房產稅出來了，就更危險了。

像日本的很多城市一樣，因為房產稅，持有成本太高，房子反而成了負擔，房價跌穿底褲價，白送人都沒人要。

所以趁著這一輪棚改的歷史性機遇，儘快遠離人口流出的四五線小城市，選擇經濟發達，人口流入的城市才是聰明的，那些未來看不到希望的城市，房價終將走向衰落，鶴崗只是開啟了先河。

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櫻桃大房子，專註研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，為讀者把握房地產跌漲周期，不唯空，不唯多，只唯實。

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