出，人口的老齡化，咱們國家3456789線小城市的未來是不是都會像今天的鶴崗一樣？

土生土長鶴崗人，看了一圈發現基本上所有的答案都在說人口流失，東北經濟不景氣。確實，這些確實是東北很多城市房價低迷的原因。這些答案基本上都是從需求端進行分析的，但價格是由供給和需求兩個方面共同決定的，單獨從需求端分析確實很容易得到答案，但這個答案並不充分。

黑龍江乃至整個東北都同樣面臨人口流失，經濟不景氣的問題，但不能解釋為什麼獨獨鶴崗房價出現這種驚悚的價格。

鶴崗作為資源型城市是闊過的2009年到2012年這幾年鶴崗的經濟相當好，很多南方人還來這邊打工，很多煤礦工人月工資能達到一萬多，隊長能達到二十萬的年薪，經濟一片繁榮，我市的比優特超市（有十幾家連鎖店壟斷當地的超市巨頭）很多東西都比北京哈爾濱貴，商場里過萬的衣服比比皆是，但那時候每次回去商場超市裡都是摩肩接踵，飯店生意興隆，家家爆滿，會開車的買車，不會開的出門就打車，所以計程車也不好打。市政府順著四萬億的思路舉債建設鶴西新城（最終成了鬼城，欠了大量債務，被抹平），大量樓房拔地而起，而後又進行棚戶區改造，號稱要消滅平房，建設了大量的政策房（也就是我們看到的那些價格低的驚人的房源的來源），很多本地開發商也（非法）集資蓋樓（最後很多開發商都因資金斷裂進去了）。

而隨著煤炭價格的走低，過熱的經濟逐漸轉冷，人口流出速度也越來越快，但棚戶區改造依然在進行，現在進入鶴崗的主路兩旁依然還有大量在建的新房，這些房子分給原本住在郊區的農民，他們大多數靠土地吃了一輩子飯，住的都是破破爛爛的平房，讓他們住上乾淨溫暖的樓房當然是德政善政。但他們太窮了，很多人根本負擔不起樓的維護費用，物業費，取暖費對於他們來說是比非常大的負擔，很多家庭在分配住房的時候都託人找關係希望能分給他們沒有電梯的房子，不想要有電梯的房子，因為有電梯的房子物業費每年會多幾百。所以很多分到了多套房的家庭就要處理這些燙手的山芋，而鶴崗這幾年蓋了太多的房子，市中心就有很多樓，而這些政策房都在相對貧困落後的地方，很難賣出，所以就有我們看到的這些低價房源了。

作為鶴崗人，希望家鄉能發展好，但經濟規律不可逆，中國未來大城市的虹吸會越來越厲害，各種經濟學家政府官員都解決不了的問題，還是順應時代吧。歡迎各位夏天到我們那遊玩，非常舒服，溫度涼爽，天藍雲白，氣候濕潤

ps：很多人說很多房子離市中心不到五公里，怎麼就不是好地方了？首先，鶴崗本身不大，市區是橄欖形的，從主路這頭開到那頭不堵車可能也就不到半小時，所以單純用距離判斷是不是好地方是沒什麼意義的。跟中國一樣，鶴崗不同地方發展也很不均衡，比如南山區興安區主要居民是礦工，農民等低收入者，而工農區向陽區有很多醫公教和有錢的個體戶，經濟發展，基建水平，教育水平甚至居民素質都有差別，所以挨得近的兩個區房價可能會差很多（就像北京均價三萬多的天通苑東步行幾百米就是小十萬的潤澤）

鶴崗房子便宜，除了很多人說到的人口外流、產業不景氣等原因之外，還有一個非常重要的原因，那就是超過剛需量的棚改房、回遷房擊垮了商品房市場，讓房屋徹底回歸居住屬性。

前些年鶴崗借著四萬億時代的煤礦塌陷區改造、棚戶區改造，拆遷了半個市區的平房。這次拆遷涉及將近一半鶴崗人，全市除了市中心的工農和向陽兩區沒怎麼動，剩下四個區都拆得面目全非。最開始新一是個區，80年跟東山區合併後一直是個挺大的街道，這次拆遷把整個新一拆沒了，東山也拆了一多半，只在南翼河沿線建了好幾十棟樓安置全區。興安台是鶴崗市區最南端，整個區拆得像廢墟一樣，然後沿著河建了一排高層。

下圖中綠線圈出的是東山區原來的居住區，主要是平房，黃色部分是東山區現在的居住區，大部分是這幾年建的回遷樓。原來的居民一部分安置在黃色區域，還有安排到九州、零公里的。

下圖「7」字型高速左側是興安區的城區，除了新建的高層就是拆遷遺址。

經過這次拆遷，多數拆遷戶（或者說鶴崗市區將近一半家庭）手裡都至少有一套房，有的手裡好幾套。鶴崗支柱產業逐漸凋敝，年輕人越來越少，剛需也不太旺盛，房子供大於需。

因為是塌陷區改造、棚戶區改造，國家有補貼，地價也便宜。再加上本地產建材，工人工資又低，房子整體造價也不高，作為回遷房來賣，房價也一直都是在成本價附近。比如現在鶴崗最大的回遷地九州（因為在九州大酒店後身）最開始新房均價就1000出頭，現在低層價格還漲了點，頂層原來都是半賣半送的，現在賣三五萬一套。

因為天量棚改房的存在，鶴崗的商品房市場一直做不大，現在連封閉的小區都很少。在外地當做房地產市場主力的商品房小區，只要是封閉小區，房子帶落地窗，在鶴崗就算高端社區，這些小區的房子多少錢？三五千一平米，跟其他四五線城市的商品房差不多。正是因為商品房太少，房屋均價也就高不起來。

現在鶴崗人買房很少考慮商品房，畢竟相比回遷房的差價太大，而且回遷房人氣旺，衣食住行都方便，商品房反倒顯得冷清和不便。而房子也不再是鶴崗人的負擔了，畢竟再怎麼不景氣，年輕人正常工作也能賺一千多，超過房價了。

要說如何看待鶴崗的房價跌破一千？喜憂參半吧。喜的是鶴崗的留守青年不再需要為了住房剛需而背上半輩子的貸款，憂的是鶴崗的前途還是一片黯淡。

鶴崗房價低是人口外流、經濟不景氣和大面積棚戶區改造等因素綜合導致的，全國像鶴崗這樣大興土木建回遷樓的畢竟還是少數，大部分地方還都是以商品房為主，經濟再怎麼凋敝也不會出現鶴崗這種白菜價的房子，所以鶴崗的房價還真就不具有典型意義，看看就好。

想養老的可以考慮到鶴崗市中心買個房，害怕買到荒郊野地就只考慮向陽、工農這倆區，畢竟是地級市，該有的都有，明年高鐵也要通了，7小時到北京，每年5至10月在鶴崗呆著還挺舒服的，而且這幾年養老產業發展挺快，現在有搞候鳥養老的，冬天去海南，夏天回鶴崗。我的推薦僅限養老，創業啥的謹慎考慮鶴崗。

自 1998 年房改以來，中國房地產經歷了快速發展的黃金時代，房價漲多跌少，在震蕩中一路上行。

但現在隨著調控的深入，「房子是用來住的，不是用來炒的」寫入十九大報告，房地產的發展格局發生了巨大的變化。一方面，房企開發融資陷入困境；另一方面，房地產銷售進入寒冬，量價齊跌，退房潮相繼出現，與此同時，金九銀十盛況不再。鶴崗的房價跌破一千就很能說明問題。

2018 年，十一黃金周三四線城市成交量同比降幅超過四成。房地產持續十幾年的黃金時代究竟是會持續還是就此轉向，房價還會瘋狂上漲嗎？

我們認為，中國房地產過去十幾年的黃金時代已經結束。因為過去支撐房地產黃金時代的各種因素已經開始出現變化。

首先是人口因素。

由於勞動人口的見頂和人口的快速老齡化，人口紅利開始消退。一方面，勞動力人口出現拐點，首次置業剛需下降。中國過去的房地產需求得益於 1962 - 1975 年和 1986 - 1990 年的兩波出生高峰而長期保持旺盛。

而現在，我國新出生人口的速度持續降低，20 - 29 歲人群正逐步進入快速下行通道，現在佔總人口的 17 ％，未來十年可能降至 10 %。根據國際經驗，人口拐點往往伴隨著房價拐點，美國勞動力人口 2007 年見頂，房價 2006 年見頂，日本勞動力人口 1992 年見頂，房價 1990 年見頂。

另一方面，人口的迅速老齡化也逐步拖累了房地產需求端的改善。據聯合國預測， 2050 年，我國 65 歲以上的老人可能高達 26.3 %，佔了將近三分之一，進入嚴重老齡化的社會。

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發佈於 2019-08-12繼續瀏覽內容知乎發現更大的世界打開Chrome繼續reid程序員

我就是鶴崗的，父母為我取名字，就有借了城市的名字，還好不是在雙鴨山出生，不然我就叫蘇鴨了。

上學的時候，總覺得家鄉很好，總覺得外面的世界也就是這樣。世紀初的時候，可以說是鶴崗市黃金幾年，那時候好多煤老闆一夜暴富，礦工們只要肯干，也能那到很高的薪水。一座煤城，絕大多數人的工作都與煤礦有關，那些年富起了一批人，這些人帶動整個城市的消費，一到晚上整個城市萬家燈火，幾乎所有飯店都是爆滿。每到新年幾家大礦比拼方煙花的數量，市政府也會組織冰燈等等。那個時候鶴崗的房價真的很高！

生活在煤城，死亡這種事情並不少見，每隔一陣就會傳來某個小井坍塌多少多少人死亡，所以這些消息也會促使著那些下井工人大手大腳的花錢，因為不知道哪天下去了就上不來了，最大一次事故，興山礦瓦斯爆炸，也是這麼多年鶴崗第一次上新聞聯播的頭條，那次爆炸後整個興山區幾乎家家掛孝，死亡人數其實遠遠大於新聞報道的108人，這種工作環境下，那行下井工人雖然拿著高薪，但是普遍沒有攢下什麼錢。

也許就是那次爆炸後，我猜測是，國家下令整改，大礦整改，小礦關閉。一時間好多人下崗失業。煤城又沒有其他就業崗位，那些人只能待在家裡。在後來應該是國家與俄羅斯簽訂了煤炭進口的協議，從俄羅斯進口的煤炭竟然比我們自己挖的便宜！整個城市的煤礦產業嚴重下滑。有錢有想法的人舉家搬走，窮的人無路可走。鶴崗這座城市十幾年興衰成敗挺精彩的，那幾年我接近高考，家裡都希望我去學煤礦專業，回到老家發展，後來學習不好沒能考上，只能做了最底層的程序員。

說說鶴崗的房價，鶴崗煤礦產業嚴重下滑後，大量市民失業，依靠低保生活。市政府響應國家政策，棚戶區改造，平房一平抵一平換新樓房。大家隨便建建就能分到好幾戶房子。這就導致了，只要在鶴崗，人人好幾套房子，房子不能當飯吃，那麼這些人都想把房子賣掉，但是根本沒人買，只能越賣越低，低到今天的價格。

整個城市年輕的人幾乎都已經走掉了，有錢的人大多數都走了。留在城市的人要不走不掉，要不圖個安逸。整座城市也沒有什麼經濟來源，哪怕想引入企業進來，我們來看下鶴崗的交通