（一）商铺类型

首先商铺简单分两种，综合体商铺和底商。综合体商铺主要看运营策划资金等能力，好的物业大部分都自持运营不对外出售，比如银泰城，中粮大悦城，金地广场等，目前市场上有部分综合体对外出售再统一招商运营这其中风险性是比较高的，目前市场上资金断链，或运营能力缺陷，歇业综合体常有耳闻，作为购房者投资一定要谨慎选择投资物业否很容易有去无回。

（二）商铺公寓投资分析

在选择上是很重要的，商铺的位置和投资租金回报率是息息相关的。虽然现在都说实体不景气，实体一般是指工业大型实体经济，和小区店面关联不大，因为本身小区就是一个商圈，是居民的刚性需求，我们看到很多入住了三四年的店面基本上都已营业，就算是承租户运营不好，店面转让，还是会有很多下家接手，有些名言，一铺养三代，虽然有点夸大 但是真实性还是可以借鉴的，在不考虑房价上涨的收益，基于现在的房贷利率以及存款利息，理财等，商铺长期持有租金稳定上浮，在现在投资商铺购房群体一般而言名下基本上住宅等物业持有多套，

目前楼市政策住宅限购令堵住大部分投资门槛，一季度杭州商业酒店式公寓市场火爆迎来春天，多个售楼部开盘上演抢房热潮，未来科技城某个平层公寓几度加推上涨高达2万一平，位置稍微好点的总价80万内都已难寻，价格上涨公寓租金上涨受限，投资回报率下降，但商铺正在面临价值投资，很大一部分商铺价格和住宅一样甚至比住宅价格还低。公寓和底商出租类型，公寓一般委托或者自租，委托型：租金被压缩，收益降低，自出租型，耗精力空置期长，收益影响很大，商铺出租就比较简单了，刚刚交付的小区最好出租，省心省力，不用自己找租客，不用中介出租，个体商户早早过来打探一有空铺出租立马就下手。

随著北京公布「商住房」政策全面收紧，央视财经频道报道40年或50年产权到期后无法自动续期，若申请续期被驳回，不仅土地收归国有，连房子都有可能被国家收回，这无疑给全国的商改住项目浇了盆冷水，市场有所降温。住宅底商产权虽然是40年，但楼上住宅产权是70年，产权到期问题到期后自然可以续期，所以我觉得商铺作为不动产长期投资是非常不错的。

（三）哪些住宅的底商投资好？

商铺投资对区域规划以及本身物业规划，区域里面有大量人口的集聚，具有一定的购买力，商铺我觉得还是一铺一个位置上做一些近距离的探讨，可能会比较的好。

推荐一：比如一期刚刚交付在售，招商学院北麓「麓街」，就位置来说，申花板块蓝孔雀综合体，月星家居，华师大学区房加上旁边规划的城北体育公园由李宁公司运营等汇聚人气配套设施，在交通方面，汽车北站，莫干山路，学院北路，主干道留石快速路，规划中的地铁十号线，二号线以及留石快速路后期延伸至未来科技城，板块约6000户住户陆续交付使用将会带来高素质消费人群，将来的人流量投资前景肯定可以，就市场调研，已出租店面租金平均6m2/元/日，门口可租7.5m2/元/日.主力面积30-180方沿街单层现铺，层高4.95米还可做两层，一期42000m2/元已基本售罄，二期均价待定（住宅目前预计价格三万六七）

推荐二：中旅紫金名门『天地』紧临五里塘河风情小镇，于今年4月小区整体交付，中旅代建五里塘河综合体两万方特色商街。以五里塘河景观带为中轴，中旅紫金名门将零距离作用160万方五里塘河综合体，建成后将成为杭州首座以文化为主题，集生活购物广场、生态商务办公、水岸生态居住区为一体，以东方式「浪漫+诗意性」休闲方式为理念的创新型城市综合体，五里塘河作为三墩老镇旧城改造的一个重点项目，同时也是西湖区打造小镇经济重点项目，

目前周边已大致拆迁完成，三墩地处紫金港北作为老镇居住氛围浓厚，西侧为三墩科技园区，北侧及东侧为大型人口居住区，南侧紧靠教育园区-浙大紫金港校区、杭师大附中、浙江广播电视大学、三墩初中等学校林立，辐射人口达20万，拥有大量高端消费群体。

目前灯彩街在古墩路这里中间被小区中断，重点发展五里塘河小镇经济，环镇北路（灯彩街-祥园路）（古墩路-镇东河以东）道路工程 于2017-05-13公示 打通未来交通更方便连接北部软体园-云谷。4月26日，西湖区三墩单FG03-B1/B2-05商地被龙湖竞得，同时意味著第四座龙湖天街相聚三墩。

目前在售40-300方整体均价约36000m2/元左右（住宅在售32000m2/元）市场调研目前已出租40方单层铺租金7.5m2/元/日

推荐阅读：