（一）商鋪類型

首先商鋪簡單分兩種，綜合體商鋪和底商。綜合體商鋪主要看運營策劃資金等能力，好的物業大部分都自持運營不對外出售，比如銀泰城，中糧大悅城，金地廣場等，目前市場上有部分綜合體對外出售再統一招商運營這其中風險性是比較高的，目前市場上資金斷鏈，或運營能力缺陷，歇業綜合體常有耳聞，作為購房者投資一定要謹慎選擇投資物業否很容易有去無回。

（二）商鋪公寓投資分析

在選擇上是很重要的，商鋪的位置和投資租金回報率是息息相關的。雖然現在都說實體不景氣，實體一般是指工業大型實體經濟，和小區店面關聯不大，因為本身小區就是一個商圈，是居民的剛性需求，我們看到很多入住了三四年的店面基本上都已營業，就算是承租戶運營不好，店面轉讓，還是會有很多下家接手，有些名言，一鋪養三代，雖然有點誇大 但是真實性還是可以借鑒的，在不考慮房價上漲的收益，基於現在的房貸利率以及存款利息，理財等，商鋪長期持有租金穩定上浮，在現在投資商鋪購房群體一般而言名下基本上住宅等物業持有多套，

目前樓市政策住宅限購令堵住大部分投資門檻，一季度杭州商業酒店式公寓市場火爆迎來春天，多個售樓部開盤上演搶房熱潮，未來科技城某個平層公寓幾度加推上漲高達2萬一平，位置稍微好點的總價80萬內都已難尋，價格上漲公寓租金上漲受限，投資回報率下降，但商鋪正在面臨價值投資，很大一部分商鋪價格和住宅一樣甚至比住宅價格還低。公寓和底商出租類型，公寓一般委託或者自租，委託型：租金被壓縮，收益降低，自出租型，耗精力空置期長，收益影響很大，商鋪出租就比較簡單了，剛剛交付的小區最好出租，省心省力，不用自己找租客，不用中介出租，個體商戶早早過來打探一有空鋪出租立馬就下手。

隨著北京公布「商住房」政策全面收緊，央視財經頻道報道40年或50年產權到期後無法自動續期，若申請續期被駁回，不僅土地收歸國有，連房子都有可能被國家收回，這無疑給全國的商改住項目澆了盆冷水，市場有所降溫。住宅底商產權雖然是40年，但樓上住宅產權是70年，產權到期問題到期後自然可以續期，所以我覺得商鋪作為不動產長期投資是非常不錯的。

（三）哪些住宅的底商投資好？

商鋪投資對區域規劃以及本身物業規劃，區域裡面有大量人口的集聚，具有一定的購買力，商鋪我覺得還是一鋪一個位置上做一些近距離的探討，可能會比較的好。

推薦一：比如一期剛剛交付在售，招商學院北麓「麓街」，就位置來說，申花板塊藍孔雀綜合體，月星家居，華師大學區房加上旁邊規劃的城北體育公園由李寧公司運營等匯聚人氣配套設施，在交通方面，汽車北站，莫干山路，學院北路，主幹道留石快速路，規劃中的地鐵十號線，二號線以及留石快速路後期延伸至未來科技城，板塊約6000戶住戶陸續交付使用將會帶來高素質消費人群，將來的人流量投資前景肯定可以，就市場調研，已出租店面租金平均6m2/元/日，門口可租7.5m2/元/日.主力面積30-180方沿街單層現鋪，層高4.95米還可做兩層，一期42000m2/元已基本售罄，二期均價待定（住宅目前預計價格三萬六七）

推薦二：中旅紫金名門『天地』緊臨五里塘河風情小鎮，於今年4月小區整體交付，中旅代建五里塘河綜合體兩萬方特色商街。以五里塘河景觀帶為中軸，中旅紫金名門將零距離作用160萬方五里塘河綜合體，建成後將成為杭州首座以文化為主題，集生活購物廣場、生態商務辦公、水岸生態居住區為一體，以東方式「浪漫+詩意性」休閑方式為理念的創新型城市綜合體，五里塘河作為三墩老鎮舊城改造的一個重點項目，同時也是西湖區打造小鎮經濟重點項目，

目前周邊已大致拆遷完成，三墩地處紫金港北作為老鎮居住氛圍濃厚，西側為三墩科技園區，北側及東側為大型人口居住區，南側緊靠教育園區-浙大紫金港校區、杭師大附中、浙江廣播電視大學、三墩初中等學校林立，輻射人口達20萬，擁有大量高端消費群體。

目前燈彩街在古墩路這裡中間被小區中斷，重點發展五里塘河小鎮經濟，環鎮北路（燈彩街-祥園路）（古墩路-鎮東河以東）道路工程 於2017-05-13公示 打通未來交通更方便連接北部軟體園-雲谷。4月26日，西湖區三墩單FG03-B1/B2-05商地被龍湖競得，同時意味著第四座龍湖天街相聚三墩。

目前在售40-300方整體均價約36000m2/元左右（住宅在售32000m2/元）市場調研目前已出租40方單層鋪租金7.5m2/元/日

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