中國基金報記者 凌雲

隨着樓市回暖房價上漲，住建部近期接連出手，點名10城房價上漲過快。

據新華社報道，爲進一步落實房地產市場調控城市主體責任，住建部近日對最近3個月新建商品房、二手房價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4座城市進行預警提示。

此前4月19日，住建部已經對6個城市進行了預警提示。

兩個月點名10城

房價上漲過快被“敲打”

值得注意的是，今年4月被住建部預警的6個城市並未公開名單，而5月的預警則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧4城，“敲打”之意明顯。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，本次約談是“房住不炒”政策思路的體現，也有助於後續各地房價穩定政策的出臺。

國家統計局日前公佈的數據顯示，4月大連新建商品房價格環比上漲0.7%，同比上漲13.2%；二手房價格環比上漲0.8%，同比上漲9.1%。

南寧新建房價格環比上漲0.9%，同比上漲11.5%；二手房價格環比上漲1.4%，同比上漲11.7%。

目前，蘇州和佛山不在70城名單中，但近期房價均出現了較大幅度上漲。中原地產研究中心數據顯示，4月佛山新房成交均價13382元/平方米，同比上漲28%，環比上漲6%，已連續多月上漲。

作爲“強二線”城市，蘇州樓市今年異常火爆。安居客數據顯示，蘇州二手房掛牌均價從2018年6月最嚴調控時期的15910元/平方米一路攀升，2019年5月達到18046元/平方米，環比上漲1.2%，同比漲幅約15%。其中最貴的幾個區域每平方米均價都在2萬元以上。

此外蘇州的土地市場也熱度不減，頻現百億級土拍。4月24日，蘇州主城區出讓的5宗地塊吸引了34家房企競拍，最終成功出讓並吸金135.7億元，溢價率超35%，還誕生了2個板塊“地王”。4月蘇州的土地出讓金達到193億元，同比增幅高達1089%。

房價上漲各有原因

樓市平穩原則不變

此次被點名的4座城市，房價上漲的原因既有相似也有不同。它們都是區域內人口重點流入的城市，在周邊一線城市嚴格限購限貸的背景下，還承接了部分外溢購房需求，因此樓市熱度不退。

對於佛山和南寧來說，房價上漲、炒作增加還與近期政策鬆綁的預期以及粵港澳大灣區概念的推動有關。而蘇州近期房價大幅上漲，則與工業區等熱門區域新房項目不多、二手學區房炒作有關。

深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉此前撰文指出，由於2017-2018年限價，近年來蘇州入市的都是低價盤。現在低地價樓盤消耗殆盡，2016-2018年“地王潮”誕生的高價地要入市，今年有100多個左右，屆時限價不得不放開。隨着新房供應“量跌漲價”，二手房便跟隨上漲。

在住建部預警提示之際，蘇州的調控政策也如期而至。5月11日，蘇州出臺樓市調控政策，對蘇州工業園區全域、高新區部分重點區域新建商品房實施限制轉讓，購房人自取得不動產權證之日起滿3年方可轉讓。據悉該限售新政是自2016年蘇州限購、限貸、限價之後房地產調控的再次加碼。

嚴躍進表示，近期蘇州做了較好的表率，對於核心區域房價炒作過多的領域進行了積極管控。預計後續此類城市也會有房價管控政策出臺，這對於打擊炒房炒地現象有積極效應，也體現了穩地價、穩房價和穩預期的調控決心。

中原地產首席分析師張大偉表示，近期數次約談顯示出住建部的預警系統已經建立完成並開始常規性運行。未來不排除有部分城市政策調整，但地方主體責任要求房地產市場平穩的大原則不變。此外，預計包括2018年的多輪多城市房地產巡查將在2019年常態化。

房地產調控政策不斷

房企融資被規範

今年以來隨着部分城市房價上行，房地產市場政策不斷微調，各地調控次數明顯增加。

據中原地產研究中心統計，今年1-4月，各地發佈的調控措施已經超過164次。其中，1月至3月的調控分別爲68次、21次、15次；在3月調控逐漸平穩後，4月各地包括部委針對房地產的調控頻率又大幅增長，累計超過60次，環比上漲300%。

此外中原地產研究中心的數據還顯示，4月房企創造了單月融資2600億的高峯，緊接着的5月前兩週，雖然遇到小長假，但融資額繼續高位運行，日前已經發布近800億融資計劃。

5月17日晚間，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，其中相當部分涉及規範房地產企業融資行爲。

在銀行機構的宏觀政策執行中，單獨提到房地產行業政策的亂象：

1、表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；

2、未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；

3、個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；

4、資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；

5、併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。

在非銀行領域包括信託領域、金融資產管理公司、金融租賃公司的宏觀調控政策執行中提及：

1、信託領域：向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相爲房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相爲房地產企業發放流動資金貸款。

2、金融資產管理公司：未執行關於房地產業務的各項政策和監管要求；

3、金融租賃公司：違規開展房地產業務。

4月房價上漲勢頭明顯

穆迪預計年內漲勢放緩

近日國家統計局公佈的4月份70個大中城市商品房價格變動情況顯示，67城新房價格環比上漲，與3月份的65城相比範圍擴大。

其中，4個一線城市的新房價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.4個百分點。北上廣深均實現上漲，廣州漲幅最大，爲1.1%；北京、深圳、上海依次爲0.5%、0.4%、0.3%。31個二線城市的新房價格環比上漲0.8%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。

二手房方面，4個一線城市的價格環比上漲0.4%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。北上深的二手房價格漲勢比新房更猛，分別上漲0.6%、0.5%和1.1%，只有廣州環比下降0.4%。31個二線城市的二手房價格儘管環比上漲0.6%，但漲幅比上月回落0.6個百分點。

同比數據顯示，4月份一線城市新房價格同比上漲4.7%，漲幅比上月擴大0.5個百分點；二手房價格上漲0.8%，漲幅擴大0.3個百分點。

廣州新房價格以13.3%的同比漲幅繼續大幅領跑4個一線城市，北上深的同比漲幅分別爲3.5%、1.5%、0.7%，均比上月擴大。4個一線城市的二手房價格僅有上海同比延續下降趨勢，降幅1%；廣州同比持平；北京由降轉漲，同比上漲0.6%；深圳的漲幅從上月的2.9%擴大爲4月的3.8%。

而31個二線城市的新房和二手房價格同比分別上漲12.3%和8.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。

近日，世界知名評級機構穆迪發佈的研報表示，受二線城市和三四線城市推動，2019年第一季度中國房價上漲勢頭依然強勁。但在房價持續上漲的情況下，調控措施不大可能放鬆，預計年內房價漲勢將放緩。同時，穆迪預計地方政府將繼續微調各自的調控措施來控制房價上漲以穩定房價。

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