早些年，帶著美好憧憬，賣掉了「北上廣」的房子，到大理開一間客棧似乎是一件流行的事兒。不過，現在看來，這個願望現在可不太好實現了。由於對洱海流域水生態進行保護，洱海周邊民宿的大規模關門，在客棧民宿行業一石激起千層浪。實際上，不僅是大理，中國的民宿業都在進行一波洗牌。

在民宿遍地開花的莫干山，西坡是其中的翹楚。近兩年來的民宿客棧行業，從滿足基本住宿需求的1.0版本，進入了2.0版本，投資規模上從幾百萬到千萬級別的民宿客棧比比皆是，在硬體設施方面有的已不亞於酒店品質，從數量上自2016年開始也出現了爆發性的增長，部分區域一年時間新增了數百家店。投身到這個行業的人也多種多樣，不少人帶著情懷和美好的憧憬而來，但不到一年，有些人會被現實的種種不順而內心焦灼地堅持著，有些人會心灰意冷地轉讓走人，只有一部分人經營良好，打得一手情懷一手盈利的好牌。「詩和遠方」雖然美好，但情懷畢竟不能當飯吃，怎麼賣客房大有講究。近日，游多多客棧作為目前在全國有100多家加盟店的連鎖客棧品牌發布出一份從經營者角度實踐總結出來的《民宿經營可行性研究報告》，從經營多維度及數據的角度去分析如何做好一家盈利的店。租金選址最重要在中國，好山好水的地方很多，一些民宿主會因自己被某個地方的美景打動，而盲目地投資建設一個民宿，忽略周邊是否有景區景點，忽略周邊是否有餐飲娛樂等相關配套，忽略所在區域是否被人所熟知。有人說：「我就是要找個冷僻的地方，讓大家來靜靜！」如果你不是有極強媒體宣傳整合能力的網紅老闆娘，建議千萬別碰這樣的地方。游多多在《報告》中指出，如果你只是一個懷揣情懷的普通金主，建議選擇一個相對有知名度的景區，依賴地方旅遊局對該區域的宣傳，帶動潛在人流。建議選擇在景區裡面或者距離景區1.5公里範圍內（也即步行時間在20分鐘內）。周邊一定還有其他客棧民宿，而不是只有孤立的自己。

大理歸心海景酒店是大理經營得比較好的民宿開一家民宿。除了選址外，租金是最被關注的問題。《報告》提出，很多人可能只關心租金的絕對值，經營者需要考慮租金跟每年營業額的佔比。如果租金成本比較高，那麼迫使你需要在裝修投入上較高些，以便以相對高的房價，獲得合理的經營回報。但這個房價，又需要考慮所在區域其他客棧民宿整體房價情況，考慮目標消費群體的接受度。從不同案例來看，物業成本占每年營業額的比例，相對比較合理的是20~25%，如果高於30%，就會有一定的風險。以洱海為例，一些有情懷的民宿主常常會按著自己的性子花大價錢裝修，但業內人士認為，切忌裝修投資過度，特別是做第一家店，容易過度追求完美。從單房間平均投資額跟房價對應關係來說，平均8~10萬/間的裝修投入（含公共區域的均攤），定價在300~500元左右。如果是15~20萬/間，定價在600~800元左右，以此類推。合理分配資金與人力客棧民宿相對體量較小，怎樣的人力配備比較合理，也需要民宿主仔細評估。舉個例子，一家店如果15間房，需要有店長、前台、房嫂的角色，一般一個房嫂做8~10間房的人力配備，含公共區域的衛生打掃。前台一般1~2人，看房價對服務質量的需求。如果民宿主自己不能每天呆在店裡，那麼需要聘請有責任心、綜合能力不錯的店長。經營團隊每個人的薪資收入，需要跟營業額關聯，有一定的提成比例，調動大家的積極心。從良性經營的角度，總的人力成本跟年營業額的佔比，控制在15~20%。

被大部分民宿主忽視的單客投入成本《報告》內還提及了被大部分民宿主忽視的單客投入成本。這裡的單客經營成本，指除了租金、人力、營銷渠道傭金外的所有經營成本的單客均攤成本。以定價300~500元房價的客棧民宿為例，50元/人是相對合理的開支，包含日耗品10元、布草洗滌費10元、水電網路費均攤10元、免費早餐10元、免費茶水3元、其他費用7元等。這個經營總成本，跟年營業額的佔比，控制在15~20%。過低可能影響客人入住體驗，過高可能會導致虧損。相對來說，這個變動成本跟盈利比例密切相關。

民宿回本周期那麼民宿到底幾年可以回本？以15間房為例，定價300元，投資120萬。50%入住率，年凈利潤15*300*365*50%*30%=24萬，5年回本；60%入住率，年凈利潤24萬，4年回本；70%入住率，3.5年回本。當然，這些計算方式，只核算了房間收益，如果有其他二次消費的收益，回本周期相對會樂觀些。一般來講，一家健康的民宿的營業額，刨去物業20%、人力15%、經營20%、渠道15%、剩餘30%營業額為凈利潤。民宿連鎖化趨勢大眾旅遊和出行頻率提升，住宿需求隨之膨脹，民宿客棧的迅猛發展，許多業主的盲目跟風亦逐漸暴露出諸多問題。而從行業來看，標準並未統一，據統計，目前飯店協會無力顧及的客棧民宿有近50萬商戶。但大多數民宿主並不是專業出身，有的甚至跨行業，但民宿經營需要全方位考驗，那麼在民宿的管理經營方面有所欠缺，就會導致經營不善。

曾經你去過的洱海民宿，可能現在已經結業了。對於旅行者來說，有幾十塊的床位到上千塊的精品民宿，客棧品質和服務、衛生、安全參差不齊，從消費者來沒有標準選擇，往往只能看網上點評預訂的客棧，入住體驗好壞只能憑運氣了。 目前大部分客棧民宿，對網路渠道的依賴還是比較強的，口碑相傳體現在客人在渠道上的好評情況。好評體現在分值絕對值及好評率兩個數字。根據Tripadvisor的調查分析，好評分值降低0.1分，入住率平均降低3%左右。好評率指好評數/訂單數，如果你的訂單不錯，但在網站上的好評不多，也就是好評率不高，長此以往，入住率也會受到影響。業內人士表示，從民宿客棧整個行業來講投資也可以延著產業鏈的布局著眼，人員素質的培養提升，服務外包的規模化運營，鄉村文化創意產業的結合，專業化的民宿客棧管理公司，當然還有直接投資物業目前都有機會，市場只會越來越規範。總體看，連鎖化客棧體系的建立，從經營上講，除了日耗、布草集採的明顯優勢，開店的成本會大大降低。從資源上講，連鎖化經營會將住客、會員、民宿主等的多方面資源實現共享。
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