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文丨子木

1

偏愛

福州給我的印象，就是一箇中道落敗，而又不安使命的庭院大哥。

作爲福建省會，名頭卻一直被廈門壓制，經濟被泉州詬病。身在其位無其實，還常被世人拿來與山東濟南、遼寧瀋陽相較，比一比，到底誰纔是中國最弱省會。

然而追溯歷史，我們卻很難找到福州如此尷尬的一面。

算上建城之前的人類活動，福州大概擁有2500多年的歷史，漢高帝五年，無諸被正式封爲閩越國國王，在今福州冶山一帶的冶城建都，又稱東冶，從此有了福州。

福州建城之後，地理位置優越，上達中原，下通琉球（今臺灣），是貿易往來的樞紐，又三面環山易守難攻，爲軍事要塞。

幾千年來，福州一直扮演着福建省的政治中心，文化中心與科教中心的角色，地位無可撼動，可謂中國東南第一城。

70年代的福州，經濟異常繁榮

那麼如此光耀的身世背景，爲何落得這般境遇？我認爲需要好好梳理一番。

首先是福建面海，隔鄰臺灣，在1996年第三次兩岸關係接近冰點後，其節點作用被削弱，「地緣」受到質疑。其次是改革開放後，珠三角和長三角成爲中國的重要經濟引擎，而福建所處的地理位置無通上下，屬於沿海經濟斷裂帶。

所以，從90年代開始，福建省的發展策略逐步開始偏移，把寶押在了“閩南金三角”上，把希望寄託給了廈門，計劃把廈門打造成閩南地區的領頭羊，然後帶動泉州和漳州一起發力，進而發展成整個福建省的經濟引擎。

2

轉機

在這個思路下，大量本該由省會獨享的資源開始全數分流到廈門，包括把優先把廈門扶持爲副省級城市，大力支持廈門特區建設、優先考慮廈門的城市形象的塑造和建設。

正是在這樣的背景下，身爲省會的福州自身的發展反而被犧牲了，帶來的後果就是福州的硬件升級由於受到壓制而更新緩慢，所謂的“福州作爲省會，還不如廈門”這種局面就是在這樣的背景下造成的。

作家陳希我，曾在《何謂邊緣生活》中寫道：“福州確實是落後的，走進這城市，你會驚訝作爲一個省會城市，它的小。幾條大路就把它撐滿了。由於地盤小，道路窄，摩托車成了最適合的交通工具。倒是汽車無用武之地。一個準機動車城市，一個準現代化城市。準，是這個城市的基本特徵。”

這一熬就是十幾年。

不過如今，轉機出現了。到了十二五末，原本對廈門寄予了厚望的福建省失望地發現，構想中的“閩南金三角”並沒有拉動福建省的整體經濟水平。

第一，廈門除了實現成爲福建省的旅遊名片這個次要目標外，另外幾個更爲重要的目標一個也沒實現，尤其是實業方面，這十幾年裏廈門由於癡醉房地產，而導致自身逐步陷入產業空心化的危機，民營經濟比例僅爲30%。

第二，閩南金三角三座城市的協作也不理想，泉州和漳州依然是靠着自己的力量發展，而原計劃中作爲領頭羊的廈門自身對泉漳的輻射非常有限。

綜合上述的原因，從十三五開始，省政府明白了“福州強則福建強”這個歷史總結的經驗後，把發展的重心重新移回了福州。

這幾年的福州建設速度異常迅猛。

長樂撤市設區增大了福州版圖，長樂機場也恢復了國際招牌，獲得了海絲門戶樞紐機場地位；上下杭、煙臺山、馬廠街等景區開發如雨後春筍；地鐵每年一條相繼開通運營……民營經濟發達，佔比產業結構70%以上，福耀玻璃，永輝超市，網龍、銳捷、瑞芯微等一些列品牌活躍在國內外。

（夜景中的三坊七巷）

從三坊七巷的閩都神韻，到羅星塔下的船工號子，福州無不散發着煥然一新的城市格局。

政策的迴歸，讓福州迎來了重新回到東南第一城的希望。當然隨之而來的是水漲船高的福州房價。

很多人不解一個經濟排名全國25的中二線城市，房價爲何能達到2.8萬元/平米，爲二線之最？

這個，還得探究福州的地理因素。

3

方向

福州位於福建東部、閩江下游及沿海地區。與廈門泉州這樣的標準沿海城市不同，他處在羣山懷抱的盆地之中——東有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有蓮花峯，山在城中，城在山中，閩江穿市而過。

山多的城市，註定發展會受到限制。所以從全國的版圖裏，一直找不到比福州城區面積還小的城市。下面附上隨手截的地圖。

其中綠色圈是我標註的城區範圍。福州最主要的政治、經濟、文化、教育、醫療中心都在這個小小的綠色圈中，導致的直接後果就是交通擁堵。

其次，爲了享受好的城市資源，福州人不得不擠在小綠圈裏買房。這就是福州房價一直居高不下的原因。

很明顯，如果要擴大城市規模，福州只走兩條路：1、從綠圈往左，向閩侯發展，向上擴張到荊溪，向下擴張到南嶼、南通；2、往右，向上連通潘渡、貴安通往連江，向下發展三江口、馬尾、長樂，通福清、平潭。

然而從圖中可以看出，第一條路選擇閩侯，但閩侯山城，平原面積又少，向西馬上就到山腳下，再無發展可能。而第二條路卻能直接能將綠圈向下擴大，包含整個五區的主體範圍，並且能通過長樂、連江實現面朝大海的目的。

所以福建省在後來也制定出了「東進南下，沿江向海」的發展戰略，並在2017年將長樂“撤市改區”。

以長樂改區爲例，以後閩侯、連江、福清都可能改區。改區的直接理由就是兩個行政區域相鄰並且交匯處實現城市化，那麼一體化之後，行政管理、設施建設、撥款經費、資源調配等等方面都將比原先更加順暢。

除此之外，往東南進軍可以非常明顯的改善福州老城區的擁堵，同時有更廣闊的土地讓福州成爲真正的大都市。省的政治中心還可以留在五四路，市的政治中心可以轉到東部辦公區，經濟中心可以從閩江北CBD開始一路向南沿江佈局到三江口，對岸從臺江萬達到羅星塔，形成兩條經濟帶隔江對望的局勢。

馬尾大橋的建設，也將連通馬尾區和倉山區。福州通過三江口、馬尾兩個橋頭堡，就能直接連通閩侯、長樂，如果城市化發展足夠，甚至不需要將長樂濱海新城視爲福州的副中心，濱海新城就是福州未來的主體。在三江口、馬尾多建設、搬遷新的醫院、學校、道路交通、城市綜合體，將人口壓力從鼓樓、金山、臺江釋放出來，就能很大程度抑制老城區的高房價。

4

地段

弄清福州的發展方向，也就找到了具有升值潛力購房地段。同時依照福州的發展方向，也需要沿着地鐵線路來投資房產。

（福州地鐵規劃圖）

長線來看，長樂區的濱海新城的發展潛力巨大，但作爲新區，無論是招商引資還是吸引人口都需要時間，購房升值需要長持。其次，馬尾區和蒼山隔江對望的地區也是長線投資的好地段。

短線來看，首先閩候的高新區背靠大學城資源，產業新穎，同時學區資源堅挺，年輕人衆多，是目前投資價值較好的地段。

其次倉山區的三江口、地鐵1號線和4號線沿線、與臺江區隔江相望的臨江地段將是核心價值區。在上輪週期中，蒼山的浦上大道、金山大道、閩江大道、奧體中心等成爲了衆多購房者關注的熱點區域。

要記得，福州的未來就是「背靠大山，向東南」，買房買未來而不是現在，地鐵新建，城市格局拉昇，資源和房產價值將從老城區逐漸分散出來。

（2019年3月福州各區房價地圖）

鼓樓作爲福州中心地帶， 各項資源豐富，房價自然爲首位。鼓樓小學、中學名校衆多，由於衆多購房者追逐，導致能夠分配到此類學校的住房漲幅獨領風騷，但除此之外，不建議投資。尤其是不帶學區的老破小將會是未來最不值錢的資產。目前3.2萬/平米。

臺江區，臺江範圍在五區中小，但地理位置優越，自古以來就是商業“黃金地”，聚集着寶龍商圈、中亭街商圈、臺江萬達商圈，江濱一代風景優美。但是由於地勢狹小，除非土豪，否則不建議投資。目前價位爲2.6萬/平米。

晉安區，晉安東二環板塊、新東區板塊，特別是東二環泰禾廣場地段是晉安區的核心價值區。目前價位爲2.3萬元/平米。

5

時機

福建省閩系房企雲集，自然不缺地王。而地王就是每次房價週期起點的重要因素。

2016年6月、7月，在全國房價大漲的潮流下，閩系房企開始瘋狂拿地，接連爆出多個地王，成功刺激起福州人的購房情緒，福州核心五區房價迎來暴漲，從年前的1.4萬/平米一路飆到年底的2萬大關。

2016年年底，中央經濟工作會議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，爲樓市定下了收緊的基調，引發福州政策調控，五區限購，房價平穩迴歸。

爲了壓制房價上漲，福州於2017年3月28日又再次“限購”加碼！然而雙重政策的重壓下，福州房價又迎來第二輪上漲。直至9月份，福州房價衝上2.8萬/平米的高峯。

場面開始失控。

直到8月4日，福州五部門聯合發文調控樓市。進一步嚴格執行“一房一價”，嚴禁捆綁搭售和設定條件銷售商品房！給樓市澆了一盆冷水，才把福州人從睡夢中喚醒。

2017年10月福州開始止漲，樓市需求枯竭，失去向上動能，掉頭而下。2018年福州二手房成交量僅207.48萬方，相對2017年下跌4成以上，相對2016年幾近腰斬。

成交陷入冰點後，房價隨之泄洪，從2.8萬的高點一直下跌到2019年3月的2.5萬/平米。

當然，房價從2.8萬跌至2.5萬，全靠福州三年舊改計劃在支撐，否則，福州的房價還會再下一個臺階。

值得注意的是，福州在2017年中，提出了“三年計劃、兩年實施”的舊改計劃。計劃2018年～2020年五城區改造106個項目，這些項目佔地約35259畝，涉及舊房2339萬㎡、戶數92907戶。

2018年已經實施了54個項目，2019年計劃完成餘下52個片區1189萬平方米舊屋區改造。這也是福州樓市“託市”的重要因素。

目前的福州正屬於轉折高速成長期，高房價會把外來人口阻擋在外，對人才形成高高的圍牆。而靠目前每年6-8萬的純人口流入量，完全支撐不起福建省的“大福州”夢，長樂也是一紙空談，淪爲空城。

所以無論上下，福州不允許房價繼續上漲。當局最重要的事情是運用政策利好招商引資，繼續提高民營經濟份額，拉高居民收入，才能繼續將福州的房價拖起來。

從2019年福州開年的成交量可以看出，目前的福州還處於擠泡沫週期中，房價還有下跌空間，建議大家不要在此階段購房。

等到2019年年下半年，大家再看其二手房成交量的變化趨勢。如果有3個月的持續回暖，說明市場供需達到平衡，樓市觸底，方可詢價入手。

對於福州，我本身是看好的。這些年在沒有政策照顧的情況下，福州人愣是勤勤懇懇，通過努力開墾了一片肥沃的民營經濟田，直追泉州的GDP，奮鬥精神令人敬佩。

福州老一輩人說“七遛八遛莫離福州”，無論身在何處，福州人都會報效故土，相信福州可以用自己的節奏帶領福建省填補中國東南經濟帶的殘缺。

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