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文丨子木

1

偏爱

福州给我的印象，就是一个中道落败，而又不安使命的庭院大哥。

作为福建省会，名头却一直被厦门压制，经济被泉州诟病。身在其位无其实，还常被世人拿来与山东济南、辽宁沈阳相较，比一比，到底谁才是中国最弱省会。

然而追溯历史，我们却很难找到福州如此尴尬的一面。

算上建城之前的人类活动，福州大概拥有2500多年的历史，汉高帝五年，无诸被正式封为闽越国国王，在今福州冶山一带的冶城建都，又称东冶，从此有了福州。

福州建城之后，地理位置优越，上达中原，下通琉球（今台湾），是贸易往来的枢纽，又三面环山易守难攻，为军事要塞。

几千年来，福州一直扮演着福建省的政治中心，文化中心与科教中心的角色，地位无可撼动，可谓中国东南第一城。

70年代的福州，经济异常繁荣

那么如此光耀的身世背景，为何落得这般境遇？我认为需要好好梳理一番。

首先是福建面海，隔邻台湾，在1996年第三次两岸关系接近冰点后，其节点作用被削弱，「地缘」受到质疑。其次是改革开放后，珠三角和长三角成为中国的重要经济引擎，而福建所处的地理位置无通上下，属于沿海经济断裂带。

所以，从90年代开始，福建省的发展策略逐步开始偏移，把宝押在了“闽南金三角”上，把希望寄托给了厦门，计划把厦门打造成闽南地区的领头羊，然后带动泉州和漳州一起发力，进而发展成整个福建省的经济引擎。

2

转机

在这个思路下，大量本该由省会独享的资源开始全数分流到厦门，包括把优先把厦门扶持为副省级城市，大力支持厦门特区建设、优先考虑厦门的城市形象的塑造和建设。

正是在这样的背景下，身为省会的福州自身的发展反而被牺牲了，带来的后果就是福州的硬件升级由于受到压制而更新缓慢，所谓的“福州作为省会，还不如厦门”这种局面就是在这样的背景下造成的。

作家陈希我，曾在《何谓边缘生活》中写道：“福州确实是落后的，走进这城市，你会惊讶作为一个省会城市，它的小。几条大路就把它撑满了。由于地盘小，道路窄，摩托车成了最适合的交通工具。倒是汽车无用武之地。一个准机动车城市，一个准现代化城市。准，是这个城市的基本特征。”

这一熬就是十几年。

不过如今，转机出现了。到了十二五末，原本对厦门寄予了厚望的福建省失望地发现，构想中的“闽南金三角”并没有拉动福建省的整体经济水平。

第一，厦门除了实现成为福建省的旅游名片这个次要目标外，另外几个更为重要的目标一个也没实现，尤其是实业方面，这十几年里厦门由于痴醉房地产，而导致自身逐步陷入产业空心化的危机，民营经济比例仅为30%。

第二，闽南金三角三座城市的协作也不理想，泉州和漳州依然是靠着自己的力量发展，而原计划中作为领头羊的厦门自身对泉漳的辐射非常有限。

综合上述的原因，从十三五开始，省政府明白了“福州强则福建强”这个历史总结的经验后，把发展的重心重新移回了福州。

这几年的福州建设速度异常迅猛。

长乐撤市设区增大了福州版图，长乐机场也恢复了国际招牌，获得了海丝门户枢纽机场地位；上下杭、烟台山、马厂街等景区开发如雨后春笋；地铁每年一条相继开通运营……民营经济发达，占比产业结构70%以上，福耀玻璃，永辉超市，网龙、锐捷、瑞芯微等一些列品牌活跃在国内外。

（夜景中的三坊七巷）

从三坊七巷的闽都神韵，到罗星塔下的船工号子，福州无不散发着焕然一新的城市格局。

政策的回归，让福州迎来了重新回到东南第一城的希望。当然随之而来的是水涨船高的福州房价。

很多人不解一个经济排名全国25的中二线城市，房价为何能达到2.8万元/平米，为二线之最？

这个，还得探究福州的地理因素。

3

方向

福州位于福建东部、闽江下游及沿海地区。与厦门泉州这样的标准沿海城市不同，他处在群山怀抱的盆地之中——东有鼓山，西有旗山，南有五虎山，北有莲花峰，山在城中，城在山中，闽江穿市而过。

山多的城市，注定发展会受到限制。所以从全国的版图里，一直找不到比福州城区面积还小的城市。下面附上随手截的地图。

其中绿色圈是我标注的城区范围。福州最主要的政治、经济、文化、教育、医疗中心都在这个小小的绿色圈中，导致的直接后果就是交通拥堵。

其次，为了享受好的城市资源，福州人不得不挤在小绿圈里买房。这就是福州房价一直居高不下的原因。

很明显，如果要扩大城市规模，福州只走两条路：1、从绿圈往左，向闽侯发展，向上扩张到荆溪，向下扩张到南屿、南通；2、往右，向上连通潘渡、贵安通往连江，向下发展三江口、马尾、长乐，通福清、平潭。

然而从图中可以看出，第一条路选择闽侯，但闽侯山城，平原面积又少，向西马上就到山脚下，再无发展可能。而第二条路却能直接能将绿圈向下扩大，包含整个五区的主体范围，并且能通过长乐、连江实现面朝大海的目的。

所以福建省在后来也制定出了「东进南下，沿江向海」的发展战略，并在2017年将长乐“撤市改区”。

以长乐改区为例，以后闽侯、连江、福清都可能改区。改区的直接理由就是两个行政区域相邻并且交汇处实现城市化，那么一体化之后，行政管理、设施建设、拨款经费、资源调配等等方面都将比原先更加顺畅。

除此之外，往东南进军可以非常明显的改善福州老城区的拥堵，同时有更广阔的土地让福州成为真正的大都市。省的政治中心还可以留在五四路，市的政治中心可以转到东部办公区，经济中心可以从闽江北CBD开始一路向南沿江布局到三江口，对岸从台江万达到罗星塔，形成两条经济带隔江对望的局势。

马尾大桥的建设，也将连通马尾区和仓山区。福州通过三江口、马尾两个桥头堡，就能直接连通闽侯、长乐，如果城市化发展足够，甚至不需要将长乐滨海新城视为福州的副中心，滨海新城就是福州未来的主体。在三江口、马尾多建设、搬迁新的医院、学校、道路交通、城市综合体，将人口压力从鼓楼、金山、台江释放出来，就能很大程度抑制老城区的高房价。

4

地段

弄清福州的发展方向，也就找到了具有升值潜力购房地段。同时依照福州的发展方向，也需要沿着地铁线路来投资房产。

（福州地铁规划图）

长线来看，长乐区的滨海新城的发展潜力巨大，但作为新区，无论是招商引资还是吸引人口都需要时间，购房升值需要长持。其次，马尾区和苍山隔江对望的地区也是长线投资的好地段。

短线来看，首先闽候的高新区背靠大学城资源，产业新颖，同时学区资源坚挺，年轻人众多，是目前投资价值较好的地段。

其次仓山区的三江口、地铁1号线和4号线沿线、与台江区隔江相望的临江地段将是核心价值区。在上轮周期中，苍山的浦上大道、金山大道、闽江大道、奥体中心等成为了众多购房者关注的热点区域。

要记得，福州的未来就是「背靠大山，向东南」，买房买未来而不是现在，地铁新建，城市格局拉升，资源和房产价值将从老城区逐渐分散出来。

（2019年3月福州各区房价地图）

鼓楼作为福州中心地带， 各项资源丰富，房价自然为首位。鼓楼小学、中学名校众多，由于众多购房者追逐，导致能够分配到此类学校的住房涨幅独领风骚，但除此之外，不建议投资。尤其是不带学区的老破小将会是未来最不值钱的资产。目前3.2万/平米。

台江区，台江范围在五区中小，但地理位置优越，自古以来就是商业“黄金地”，聚集着宝龙商圈、中亭街商圈、台江万达商圈，江滨一代风景优美。但是由于地势狭小，除非土豪，否则不建议投资。目前价位为2.6万/平米。

晋安区，晋安东二环板块、新东区板块，特别是东二环泰禾广场地段是晋安区的核心价值区。目前价位为2.3万元/平米。

5

时机

福建省闽系房企云集，自然不缺地王。而地王就是每次房价周期起点的重要因素。

2016年6月、7月，在全国房价大涨的潮流下，闽系房企开始疯狂拿地，接连爆出多个地王，成功刺激起福州人的购房情绪，福州核心五区房价迎来暴涨，从年前的1.4万/平米一路飙到年底的2万大关。

2016年年底，中央经济工作会议提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，为楼市定下了收紧的基调，引发福州政策调控，五区限购，房价平稳回归。

为了压制房价上涨，福州于2017年3月28日又再次“限购”加码！然而双重政策的重压下，福州房价又迎来第二轮上涨。直至9月份，福州房价冲上2.8万/平米的高峰。

场面开始失控。

直到8月4日，福州五部门联合发文调控楼市。进一步严格执行“一房一价”，严禁捆绑搭售和设定条件销售商品房！给楼市浇了一盆冷水，才把福州人从睡梦中唤醒。

2017年10月福州开始止涨，楼市需求枯竭，失去向上动能，掉头而下。2018年福州二手房成交量仅207.48万方，相对2017年下跌4成以上，相对2016年几近腰斩。

成交陷入冰点后，房价随之泄洪，从2.8万的高点一直下跌到2019年3月的2.5万/平米。

当然，房价从2.8万跌至2.5万，全靠福州三年旧改计划在支撑，否则，福州的房价还会再下一个台阶。

值得注意的是，福州在2017年中，提出了“三年计划、两年实施”的旧改计划。计划2018年～2020年五城区改造106个项目，这些项目占地约35259亩，涉及旧房2339万㎡、户数92907户。

2018年已经实施了54个项目，2019年计划完成余下52个片区1189万平方米旧屋区改造。这也是福州楼市“托市”的重要因素。

目前的福州正属于转折高速成长期，高房价会把外来人口阻挡在外，对人才形成高高的围墙。而靠目前每年6-8万的纯人口流入量，完全支撑不起福建省的“大福州”梦，长乐也是一纸空谈，沦为空城。

所以无论上下，福州不允许房价继续上涨。当局最重要的事情是运用政策利好招商引资，继续提高民营经济份额，拉高居民收入，才能继续将福州的房价拖起来。

从2019年福州开年的成交量可以看出，目前的福州还处于挤泡沫周期中，房价还有下跌空间，建议大家不要在此阶段购房。

等到2019年年下半年，大家再看其二手房成交量的变化趋势。如果有3个月的持续回暖，说明市场供需达到平衡，楼市触底，方可询价入手。

对于福州，我本身是看好的。这些年在没有政策照顾的情况下，福州人愣是勤勤恳恳，通过努力开垦了一片肥沃的民营经济田，直追泉州的GDP，奋斗精神令人敬佩。

福州老一辈人说“七遛八遛莫离福州”，无论身在何处，福州人都会报效故土，相信福州可以用自己的节奏带领福建省填补中国东南经济带的残缺。

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