當下樓市，往往忽略了“央行”傳遞的一個信息，恰恰預示房產變局

　　自從2017年至2018年房地產調控頻頻升級之後，樓市降溫跡象也隨之出現，房地產市場在一段時間的降溫後終於迴歸到平穩發展之路，這既是調控的初衷目標，也是必然的結果。不過，隨着2019年的到來，不少城市開啓“一城一策”的差異化深入調控策略，多城調控放鬆，加之以房貸利率與2018年相比出現了一定幅度的回落，不少人認爲這是調控放鬆了，房地產和房價要掉頭了。

　　真的是這樣嗎？樓市指聞認爲，這種看法可能存在“只見樹木不見森林”的味道，只看到了個別城市的“一城一策”具體舉措的變化，而沒有看到當下房地產主基調在哪裏。房地產會掉頭嗎？不可能，自從2016年下半年開始，今後的發展趨勢早已決定，房住不炒不僅是前2年的調控指導思路，今後亦是如此。其實，當下樓市，大家往往忽略了“央行”傳遞的一個信息，恰恰預示房產變局。

　　一、央行報告傳遞的“一大信號”，購房信心正在變得越來越理性。

　　前不久，央行發佈了《2019年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》，央行對50個大中城市的2萬名儲戶調查結果顯示，對於未來的房價走向問題，認爲還會上漲的人數佔比只有25.8%，相比起上季度的調查結果回落了1.6個百分點，這也是這麼多季度調查認爲上漲的比例中最低的一次。

　　居民對房價的信心預期，對今後的房地產和房價有什麼影響呢？樓市指聞認爲，兩者關係很大，前者對後者影響也很大，二者相輔相成。因爲信心和預期往往具有滯後性，因爲並不是每個人都能前瞻性地分析問題的，所以只有當市場實際表現出了一種趨勢時，人們纔會對這種趨勢做出認知和分析，然後產生“預期”，在當下的房地產市場中，隨着房住不炒的深入落實，市場迴歸平穩、房價迴歸冷靜，各方面都在理性的軌道上有序發展，當這個行情出現時，居民也會感受到環境的變化，然後認爲房地產市場今後平穩，這是指一種正被忽視的悄然理性轉變。

　　樓市指聞認爲，進入2019年之後，一方面房地產市場表現出了前所未有的穩健態勢，土地流拍比2018年情況略有好轉、房價問題繼續維持的平穩的尺度內、成交量也相對穩定，在這三個變化下，購房者和一般居民對房地產和房價的信心也從2018年的積極態度轉變到了如今的“理性”態度。

　　根據央行的報告顯示，不僅預期變了，而且在未來3個月“準備增加購房支出的居民數量也在減少”，這個比例從上季度的21.9%降低到了現在的21.5%，也就意味着，不僅大家對房價的態度變理性了，而且買房意願也降低，購房變得越來越理性。

　　二、除了央行報告顯示樓市正在變得“理性”外，住建部早已定調2019年房地產仍然以穩健爲主要方向。

　　住建部在對2019年房地產走向定調中，再次表明“繼續堅持房住不炒的大基調，推進穩地價、穩房價、穩預期”的主要目標落實。其目的很簡單，就是讓房地產市場繼續保持平穩健康的發展走向，“防止大起大落”，既要防止房地產市場短暫的過冷，也要防止房地產市場短暫的過熱，這都是不被允許的，要讓市場繼續在平穩區間裏合理發展。

　　今後的調控不再一刀切，每個城市因爲發展特點不同，進而具體的樓市環境也有不同，所以調控策略更多地傾向於“因城施策（一城一策）”的做法，在今後，我們可能會看到更多地城市要麼“加碼調控措施”，要麼“適度放鬆調控措施”，這都是存在可能的。因爲這些都是爲了保持市場“穩健”的目標下的具體策略。

　　三、那麼爲什麼越來越多人會轉變對房價的信心和預期呢？

　　人們對房價的預期和信心與房價的實際變動有着莫大的關係，在前幾年房價漲幅較快的時候，央行調查的結果都顯示更多人預期爲“漲”，例如在2018年年中時，調查顯示有超過36%的人預期房價會繼續“升”，這一個數據也是自去年至今年以來最高的一次。

　　我們把房地產環境拉回到2014年至2016年之間，在去庫存的大背景下，各項策略和措施都是積極地，例如首付款比例調的很低、按揭貸款利率不斷給予折扣優惠、三四線棚改與安置，都在一定程度上讓購房者感到市場積極的態度，然後做出反應：不少人認爲是可以購房的，當不少人走向買方市場的時候，實際上也就促進了房地產市場向着積極的方向轉變。