廣州，又有兩個豪宅盤入市，最高開價，堪稱廣州之巔。

其一，越秀的半山豪庭，揚言售價要到14-16萬/平。

其二，老東山的四季奕居，驚現全新別墅，吹風價8-10萬/平。

這是什麼水平？

16萬的價格，直接逼平珠城頂豪項目—尚東柏悅府。而且，兩者將雙雙闖入廣州10萬+榜單，位居TOP10。

| 10萬+一手住宅項目均價統計

值得注意的是，其售價，將一舉突破越秀歷史高位。要知道，目前越秀大多數一手盤，售價爲7.5-9萬/平。

| 越秀一手住宅項目均價統計

究竟是怎樣的產品，叫價如此之高？房產君實踩兩個項目，下面一起來看看吧。

淘金半山豪庭

65-190平兩至四房，可望白雲山

在房產君眼中，淘金半山豪庭的優勢在於地段+交通+環境。

項目所處的淘金板塊，是八十年代後期至九十年代的廣州商業中心。

其雲集麗柏廣場、廣州友誼商店、中環廣場、好世界廣場等大型購物廣場，十分繁華。

路通財通，淘金板塊坐擁5號線、12號線（規劃）兩條地鐵線。

淘金半山豪庭距離5號線淘金站約500米，步行不用10分鐘。

如此優越地段，片區早已發展成熟，當中不乏9層以下的多層建築。

相較起來，由德華實業集團開發的淘金半山豪庭，優勢就凸顯出來。項目地勢較高，再加上樓高33層，讓高層單位的景觀比較開闊。

西北向單位望麓湖和白雲山，視野非常開揚；南向單位望城市景觀，樓距不如北向單位。

| 31樓北向單位景觀

| 31樓正南向單位景觀

|  31樓西南單位景觀

據銷售介紹，項目爲4梯11戶設計，涵蓋8種以上戶型，將推65平-190平兩房至四房（具體以實測面積爲準，此面積段僅供參考）。

| 具體以實測面積爲準，此面積段僅供參考

房產君來小結一下，該盤的戶型特點。

優點

1）戶型不算方正，但陽臺大、臥室大，實用率比較高。65平做兩房，88.6平做三房，91平做3+1房。

2）部分戶型的主臥，帶獨立陽臺，舒適度高。

3）91平戶型，除了2個廳之外，還有一個獨立空間，可放置書櫃或麻將桌，但可惜沒有窗戶。

| 65平單位

缺點

1、客廳前大後小，廚房靠近景觀陽臺，遮擋客廳部分光線。

2、全部戶型客廳前移，較多戶型沒有入戶花園設置，私密度受損。

3、較多單位有橫樑，有柱子，戶型設計比較“復古”，如今新房少見。

4、臥室進深較大，開間較小，採光受到影響。

| 65平單位的客廳，前大後小

| 有橫樑，有柱子

問及售價，銷售稱，項目預估價格在14-16萬/平區間，但正式售價仍未定下，有調整的可能。

目前，廣州樓盤配套幼兒園、小學未完成驗收前，開發商不得預售。受此條件影響，項目至今仍未拿到預售證。

| 新建小學外立面建設基本完成，後面建築爲淘金半山御庭

新建小學爲公辦性質，等級待定。若按照今年的招生地段的話，淘金半山豪庭位於淘金街，可入讀省一級黃花小學。

據銷售瞭解，項目將於7月開放銷售中心，爭取在年底前開盤，總供應約350套，預計明年交樓。

| 項目園林

四季奕居

平層大戶型+別墅，入讀水蔭路小學

四季奕居，前身爲東山東山臺上居，是由廣州市園林房地產開發的一個全新住宅項目，於上週拿下99套預售房源。

| 備案名爲瑜舍

其位於水蔭路，東山一品等高端住宅項目在旁，周邊有廣州動物園、時代廣場、新達城廣場、東風公園等，生活比較便利。

交通方面，項目門口有199路、192路兩條公交線路，其距離動物園地鐵站約900米。

陽光家緣的銷控表顯示，四季奕居是由11幢別墅和3棟高層洋房組成。

其中，別墅的面積段爲247平-324平；洋房的面積段在166平-281平之間，爲一梯兩戶或一梯一戶的大戶型單位。

| 土地年限縮減13年

房產君前往項目現場，只見四季奕居大門緊閉。

樓盤正門，以磚紅色爲主調，配上大門環，倍感派氣。門前放着兩尊石獸，極有尊貴感。

從門縫中，可窺一斑。

別墅爲新中式設計，涵蓋白牆、青瓦、飛檐、木門...等多種中式元素，極有韻味。

另外，3棟洋房已基本竣工，外立面爲玻璃幕牆，建築風格類似寫字樓。不提醒一句，大家以爲不是同一個項目。

問及周邊的房產銷售，大家不約而同地說出一個定語：神祕。

項目對面東山一品的銷售稱，四季奕居曾經有銷售進過場，據說背過資料，但後面不知道什麼原因撤場了，從來沒有“打開門做生意”。

而鏈家的中介則道，我在這裏幹了幾年，都沒機會參觀過，也沒有看見他們做地面拓客。不過，這個盤曾經有過客戶看房，但從來都是少批量進去。

因此，即便是周邊銷售，對於這個項目，也是瞭解不深。

| 周邊配套

據搜狐焦點網站顯示，四季奕居低樓層產品售價8萬/平，高樓層產品售價8.5-10萬/平。

而東山一品（一手）均價8-10萬/平，二手均價7-8萬/平；周邊老舊小區4.4-4.8萬/平。

這樣看來，四季奕居的定價還是比較合理的，但總價高昂，沒有1000萬預算拿不下來。

| 東山一品

值得一提的是，根據2019年的越秀區招生地段，項目應該對口市一級水蔭路小學。

越秀新盤房價如此高，

你會買單嗎？

毫無疑問，越秀區雖然是全市面積最小的行政區，但雲集了廣州最優質的教育、醫療資源，加上老城配套，街坊鄰里情切，優質房源自然容易受人追捧。

但大家要注意以下幾點：

其一，項目與周邊房價差距過大，影響出手。

淘金半山豪庭最大的阻礙是，周邊次新學位房均價低，相當於項目的一半價格。

這意味着，同樣的價格，在淘金半山豪庭只能買到1套房，而周邊電梯房能買房2套及以上。

因此，這種房源只適合自住，不適合投資。

其二，學位相對遜色，損失部分增值優勢。

淘金半山豪庭絕大機率對口配套的新小學，教育質量如何，有待時間的考驗；四季奕居對口的水蔭路小學爲市一級等級，確實不算拔尖。

對比越秀區學位房，這兩個項目的教育資源競爭力差了些。

總價已達1000萬級的產品，極爲考驗意向客戶的承受能力。

同樣的價格放在市中心，可供選擇的範圍就多了。

一手方面，可以考慮白雲新城、琶洲等板塊。

二手方面，天河宇宙中心——珠江新城，可以隨便挑。

到了一定的價格高度，產品的可替代性就不低了，買家是否還會非這些項目不可？這需要打個問號。

最後，我們來討論一下，你認爲淘金半山豪庭能不能賣到14-16萬/平？在同一總價下，你會選擇住在越秀新盤，還是珠江新城等其他區域呢？

不妨在留言區，與房產君聊聊。

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