七月推地潮開啟，理性成了主旋律錢江晚報
七月推地潮開啟，理性成了主旋律不少板塊地價有所下滑，有地塊陷入無人報名境地
本報記者 印夢怡
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| 本報資料圖片 |
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風起於青萍之末。下半年剛啟程，杭州樓市就開始起風了，而這青萍之末，就是土地市場。
7月以來，「推地潮」開啟，無論是主城區、蕭山還是餘杭，眾多熱門板塊的地價相比之前，均呈現出不同程度的下跌。
昨天出讓的蕭山市北宅地，地價降幅明顯，和同板塊的最高地價相比，已下跌25%。而上周主城區三宗「重量級」地塊的出讓也令人感受到了涼意，經錢報記者測算，之江、濱江、翠苑寶地的地價跌幅分別達到13%、10%和6%。
這或許是個趨勢，新房限價、資金收緊等背景下，房企不顧一切推高地價的衝動已受到明顯遏止。地價的下跌，也正在改變樓市的預期。
主城、蕭山、餘杭地價
7月以來均有所下滑
7月6日，主城區土地市場開閘，被視為杭州下半年土地市場的「風向標」。
這次推出的之江、濱江、翠苑三宗寶地，均是所在板塊的優質地塊，若放在去年，大概率都會創造板塊地價新高。
雖然這三宗地都設置了上限價格，但在開拍前，不少業內人士看好地價封頂。
然而，出讓結果讓人大跌眼鏡。之江度假區宅地成交時僅溢價10.5%，成交樓麵價19040元/m2。而就在半年前，今年1月8日成交的祥生之江項目，樓麵價高達19608元/m2，自持比例更是達到50%。
儘管仁恆地塊需配建3萬m2的公租房，如果把1300元/m2（房企測算）的公租房成本折算進地價里，那麼實際地價約24415元/m2，相比今年1月祥生地塊的實際地價28011元/m2，仍有13%的跌幅。（註：含公租房的實際地價=(公租房面積×成本+成交總價)/建築面積×（1-公租房比例）、含自持的實際地價=成交地價/（1-自持比例×0.6）)
濱江、翠苑兩宗稀缺地塊，分別由綠城、中海拿下，樓麵價分別為33625元/m2、36894元/m2，均未封頂。
去年9月4日，溫州時代以31851元/m2樓麵價、25%自持比例獲取的濱江地塊，折算實際樓麵價達37471元/m2。
而翠苑上一次宅地出讓，去年4月26日，中冶的拿地樓麵價39571元/m2，自持16%，並且須現房銷售。
昨天，蕭山、餘杭同時推地，同樣跌幅明顯。尤其是緊鄰錢江世紀城的市北板塊，近年來都是兵家必爭之地。昨天出讓的地塊又靠近雙地鐵，新希望以樓麵價23079元/m2收入囊中，相比板塊內的最高樓麵價、去年創造的30815元/m2，跌幅高達25%。
同一天出讓的崇賢地塊，經錢報記者測算，也相比去年的最高樓麵價，下降了11%。
良渚地鐵口宅地
陷入無人報名的境地
除了地價下跌，報名拿地的房企數量銳減，則從另一個側面說明了土地市場的降溫。如之江，去年有20多家房企參與地塊爭奪，上周報名的卻只有8家。翠苑也是如此，去年報名的同樣有20多家房企，這次只有9家。
土地市場的這股涼風中，最大的「意外」還是良渚。一宗起拍樓麵價16000元/m2的良渚地塊，在7月9日保證金到賬截止時間前，提前終止了土地交易。據業內人士透露，這是因無房企報名所致。
出現過杭州第一個「萬人搖號」樓盤的良渚，是杭州搖號熱門之地。前兩年的杭州土地市場高熱，剛需板塊地價紛紛崛起，良渚便是其中之一。自2016年11月2日，北大資源率先以16578元/m2拿地後，中糧、融信、聯發也相繼在去年1月拿下三宗良渚宅地，平均成交樓麵價1.67萬元/m2。去年9月27日，聯發再次補倉良渚宅地時，成交樓麵價達到20542元/m2。
彼時，曾有業內人士樂觀表示：「良渚地價站上2萬元/m2的台階，未來新房賣3萬元/m2以上將會是常態。」對於當時的房企而言，拿高價地，就是看好杭州房價會繼續大漲。
而此次「終止交易」的地塊，斜對面就是搖號報名人數超過1.8萬人、中籤率僅3.4%的「紅盤」融信瀾天。而且相比融信瀾天項目，這宗地塊距離地鐵2號線良渚站更近。
「融信瀾天的房源均價18461元/m2，就這宗地塊1.6萬元/m2的起拍價而言，麵包價與麵粉價已經一步之遙。」業內人士分析，「調控長期不鬆動，限價也沒放開跡象，而這塊地起拍價就相當高，就算低溢價拿下也會有一定風險。」
土地市場降溫
將波及樓市預期
市場終究會受到周期性規律的支配，房價並不會永遠上漲，土地市場也不會始終高熱。
中原地產首席分析師荊海燕分析：「不斷加碼的調控政策與融資難形成了雙面夾擊，房企在地塊選擇上也變得更加謹慎。」
易居研究院智庫中心總監嚴躍進也認為：「很顯然，近兩年的杭州地價一直處於較高的水平，目前地價下滑是市場調整的直接表現。首先房企的錢包越來越緊，此前的豪賭心態也已經看不到了。」
嚴躍進表示：「市場稍許降溫完全可以預見，等目前的部分限價房源逐漸去化後，『買到就是賺到』的投資客心態也將逐漸退場。貨幣化安置的減少甚至暫停，讓市場上托底的資金銳減。下半年大量高價地上市的時候，很有可能找不到足夠的資金來接盤。」
「可以肯定的是，杭州自2016年以來的這波行情，應該要告一段落了，只不過大跌也並不現實，接下去將會進入橫盤調整期。買房的人不必急著入市，下半年到明年上半年，剛需會有更多的機會。」一位業內人士建議。
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