鄭炳巽 趙越 童海華

編者按：

“4·22政策”的出臺，將炒房客們隔絕在海南島外，而“百萬人才計劃”又爲島外購房者提供了其他的途徑。硬性的門檻一方面讓購房者止步，一方面也給開發商提供了鑽漏洞的可能。“補繳個稅保留購房資格”的承諾開始成爲部分樓盤新的營銷手段。

隨着去房地產化運動推進，先已購房的業主也遭受影響。爲解決“先上車後補票”遺留的歷史問題，有的企業選擇退出海南往內地發展，有的企業則緊跟海南規劃，發展特色產業。羅牛山建設賽馬小鎮，但是推進的過程緩慢，海南產業轉型任重道遠。

2019年5月的海南，椰風海韻依舊，遊客仍舊熙熙攘攘，但樓市卻不復曾經的火爆。當地一邱姓中介人員告訴《中國經營報》記者，至今還懷念2018年初海南樓市的火爆場景，“那時開盤前夜，看房的人都排起長龍，有些人等到第二天才看得到房，然而4月政策一出，樓市就像澆了冰水一樣，到現在還沒恢復元氣。”

近日，記者走訪了海南多個市縣的樓盤，發現除了部分低價樓盤還有一定人流之外，絕大多數樓盤門可羅雀，更有樓盤因爲拿不到預售證遲遲無法開盤。

然而，即使在如此嚴厲限購政策之下，海南客觀存在的購房需求和開發商的賣房需求一拍即合，在樓市寒冬之下與政策悄然“博弈”。

對策

海南樓市一夜入冬，要從2018年說起。

2018年4月22日，《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》）印發並執行，根據該通知，海南實施全域限購。

限購政策給火熱的海南樓市打了一劑強效“退燒針”，2018年銷售額比歷史最高紀錄2017年的2713.72億元減少了700多億元。中商產業研究院指出，2019年海南一季度房地產投資爲270.43億元，同比下降34.61%。

如今距離《通知》發佈已一年出頭，本報記者於近日前往海南各地走訪，發現樓市冷卻依舊。

在省會城市海口，三絃海南與海南天泓共同開發的“三絃·慧府”樓盤於2018年初就開始預售，至今還剩將近六分之一未售出，銷售人員向記者強調，受限購政策影響，前來買房的人數少了很多。

在此背景下，部分售樓處爲了留下人才，也不得不提高銷售人員的薪資待遇。澄邁華民·椰海溫泉嘉苑的一位銷售透露，“以前賣一套房頂多掙個800到1000塊，現在賣一套可以掙2000塊。但以前不愁沒單，現在完全沒得比。”

不過，在如此“寒冬”之下，購房者和開發商也在各自想辦法促進成交。

一位卓越·盈濱悅府樓盤的銷售透露，據他所知目前海南購房者分成三類取得購房資格。“第一種是本地剛需，各方面都合規；第二種是外地人通過人才引進新落戶，找到接收單位及辦理手續後也可以；第三種就是先一次性交錢，和開發商簽訂購房‘君子協議’，開發商給購房者交付現房或期房。同時從現在開始繳納社保，等到繳納滿兩年，購房者拿到資格以後，那些開發商會和購房者簽署正式的協議，但由於政策，第三種海口、三亞兩地不適用。”

不過，該銷售一再向記者強調，他們樓盤很正規，只能是本地人或者通過正規的人才引進才能購買住宅。當記者繼續追問具體哪個樓盤可以用第三種方式交易時，該銷售表示“那我也不清楚了”。

記者繼續走訪澄邁樓盤，發現海南本地開發商天擎地產的樓盤棕櫚水城承認第三種操作。記者告訴銷售人員看中一套住宅，但不想人才落戶之後購買，對方隨即支招，只要交大約15000元，委託辦理個稅補繳，就可以繞過政策的限制，等記者交了全部房款後，雙方會簽訂一個草簽合同，默認已經將房子買下，兩年後就可以走網籤流程，之後再過兩年就可以拿到房本。

爲打消記者的顧慮，該銷售人員向記者承諾，費用將全部打款到公司的官方賬戶，不僅保有網絡交易記錄，還有收據證明，不需擔心屆時公司會反悔。

隨後該銷售表示，需要記者自己聯繫具體補繳個稅的中介，並暗示記者交款前找到即可。

不過，此前卓越銷售暗示的第三種操作方式風險，他表示，“訂立的協議頂多是一個‘君子協議’，不具有法律約束力，如果哪天房價上漲了，開發商反悔讓你加錢買房，這還算好的情況，如果樓盤爛尾了，你的錢就全部打水漂了。”

對此，中倫文德律師事務所張顯峯律師認爲，這種規避限購政策的買房行爲，不會因爲違法被認定無效，但是卻有着極大的不確定性，因而給買房人帶來風險。“雖然目前來看，雙方確實達成合意，但在買房人不符合限購政策的前提下，開發商與買房人就只停留在債權的範圍內解決問題，一旦遭遇一房兩賣、開發商違約、限購週期加長等情況，買房人無法從物權角度尋求保護。”

同時記者還從裁判文書網上查閱到，同樣是在澄邁，有業主曾經在老城區購買中華坊三期海棠園的房子，與開發商金源世紀簽訂協議，但由於樓盤漲價，開發商單方面撕毀協議，要求退還購房者房款，因此開發商和業主對簿公堂。

衝擊

事實上，根據“4·22政策”，島外居民在海口、三亞、瓊海以外的區域購買住房，須提供至少一名家庭成員在海南累計24個月及以上個人所得稅或社會保險繳納證明。

不過，不同於限購限貸限戶口的住宅，商業屬性的公寓不限購也不限貸，這樣簡單的手續，讓公寓相比住宅，逐漸升溫，受到限購人羣的青睞。

在萬寧走訪樓盤時，世茂華亞海島假日的一位銷售就對記者直言，他們公寓銷售情況不錯，“我們一個五一就賣了十幾套。”同時他表示，不久前的新政策表明，目前海南規定住宅面積不應小於100平方米，這樣購買住宅的消費者就越來越傾向於本地剛需，外地來過冬的候鳥羣體則越來越傾向於公寓，因爲過冬也不需要100平方米以上的房子。

另外，海口的大型樓盤魯能·海藍公館也在售公寓，該樓盤的銷售表示，“因限購帶來的信心衝擊，諮詢投資的業主更多在觀望，銷售難度比以前大很多。”不過，當記者詢問該樓盤在限購之後開盤的公寓銷售情況如何時，該銷售坦承，95%都售出了，就剩幾套了。另外，記者觀察可選擇的公寓，發現也僅剩幾套。

逃離

相比通過正常或非正常手段購買海南房屋的購房者，海南樓市另外一種趨勢也在隱現。

品房閣中介人士向記者直言，如果記者執意買住宅，不考慮公寓的話，還有另外一種選擇。該中介表示，大多外地人來海南這邊買房，是衝着海南氣候和海景房來的，如果是這個需求，廣西那邊也可以。“北海的金灘和銀灘一樣美。”該中介強調。

同時，他還表示，最近已經有幾位沒有購房資格又想買住宅的客戶，被他們勸說到了廣西看房，“有的客戶還真買了。”該銷售表示。

另有中介公司的工作人員向記者透露，自從限購政策出臺之後，公司不得不把部分業務從海南撤離，逐步向廣西北海、雲南昆明等城市佈局，因爲海南政策太緊了。“誰能想到，我們上個月的業績達到4000萬元，比之前還增加了一倍。”該工作人員還表示，“不止我們，很多其他中介公司也都向內地這類城市轉移了。”

另外，海南在去地產化大旗之下，政策逐漸趨緊，地產商拿預售證的時間也在加長。

記者走訪發現，海口“海南天泓·華府藍灣”的樓盤進入建設尾聲，只剩部分安全網還未拆除，但卻處於停售狀態，大堂工作人員告訴記者，原因在於還未取得預售許可證。

而海口西海岸規模較大的樓盤魯能·海藍公館，一方面是多棟取得預售證的樓號即將售罄，另一方面是馬上建成的多號樓仍未取得預售證，該樓盤銷售人員談到未取得預售證的樓號時感嘆，“就算想賣也賣不了。”

一位房產中介人士向記者表示，去年限購政策之後，不僅購房者資格被嚴控，開發商辦理預售證的難度也在增加。據他所知，很多開發商目前早該下來的預售證遲遲未下。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，海南地產需求外溢體現在兩個層面，一種是購房需求外溢到北海、防城港等北部灣城市，部分外溢到昆明、大理、麗江等城市。“不管是海南本地還是全國性的開發商，都面臨擴展業務的壓力。購房需求的變動，帶動了開發商向內地城市轉移，甚至像湛江等城市也成爲投資的重點區域。”

根據安居客的統計數據，大理今年5月的房價每平方米均價12157元，環比上漲0.51%，較去年同期上漲18.70%；昆明5月每平方米均價12319元，同比上漲15.08%；北海5月每平方米均價6920元，同比上漲10.24%。

根據克而瑞發佈的《2019年1季度廣西北部灣房地產排行榜》，第一季度北海市場熱度上漲，主城區經營性用地新增供應4幅，總建面爲60.94萬平方米，同比大漲2078%。土地市場供應放量明顯，成交也異常火熱，第一季度經營性用地成交4幅，總建面56.62萬平方米，同比上漲1924%。其主城區成交樓板價每平方米3259元，同比上漲16.87%。

而銳理數據顯示，2018年昆明土地供應225宗，面積11062畝，同比增長39%；樓面均價達每平方米3179元，同比上漲3%；溢價率爲8.37%，同比上漲14%；地價增至每畝649萬元，同比增長31%。吸引了大波一線品牌開發商的入駐，前十拿地房企大部分爲外來房企。

另外，2018年昆明新增預售井噴，一年內共376塊預售證公佈產品明細，預售新增面積1327萬平方米，同比上漲17%。房價較2017年每平方米上漲3030元，均價達13814元，同比增長28%。

海口市房協祕書長王路指出，“海南限購會迫使一部分在經營能力、土地佈局、人才儲備方面不達標的企業進行轉型，但是離開海南實際是一個被動的行爲。這一過程把海南積累下來的客戶資源帶到了不太成熟的旅遊地產市場，強化了當地的競爭，階段性擴大當地的容量。但海南的自然資源屬性、客羣的分佈跟其他城市有所區別，簡單的複製短期有效，長期還需因地制宜。”

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉指出，“北海、大理等市場不比海南，需求釋放的空間是有限的。一旦遭遇調控，可以預見市場萎縮的程度要比海南大得多。”