綠城服務

　　2018年綠城服務總收入爲67.1億元，較2017年同期增長30.5%；毛利約爲11.98億元，同比增長26.5%；2018年年內利潤爲4.66億元，同比增長18.8%；2018年，綠城服務在管項目1236個，覆蓋全國29個省、直轄市和自治區及137個城市；總在管面積爲1.7億㎡，較2017年同比增長23.7%。

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　　一

　　營收狀況良好

　　毛利率水平略有下降

　　2018年綠城服務總收入爲67.1億元（人民幣，下同），較2017年同期增長30.5%；毛利約爲11.98億元，同比增長26.5%；2018年毛利率爲17.8%，較2017年下降0.6個百分點，毛利率下降的主要原因爲園區服務毛利率的下降。

　　圖表：2015-2018年綠城服務財務狀況

　　數據來源：綠城服務年報

　　2018年年內利潤爲4.66億元，同比增長18.8%；公司權益股東應占利潤爲4.83億元，同比增長24.7%，提出2018年期權費用影響，公司權益股東應占利潤同比增長31.5%；淨利率約爲7.2%，較2017年下降0.3個百分點，基本及攤薄每股盈利爲0.17元，同比增長21.4%。

　　2018年綠城服務現金及現金等價物爲21.8億元，同比上升18.7%；董事會建議派發2018年末股息爲每股港幣0.075元，較2017年每股多派發港幣0.015元。

　　綠城服務總收入較高，但是整體毛利率水平並不突出，2016年-2018年毛利率水平連續三年下降。

　　二

　　三大業務支撐企業發展

　　服務結構持續優化

　　綠城服務收入三個主要業務來源：物業服務、園區服務、諮詢服務。年內物業服務收入仍然爲綠城服務最大收入和利潤來源，該部分收入達44.61億元，佔集團收入的66.5%，較2017年同期增長25.3%；園區服務收入爲13.10億元，佔集團業務收入的19.5%，較2017年上漲45.5%；諮詢服務收入爲9.39億元，佔集團收入14.0%，同比增長38.1%。

　　圖表：2015-2018年綠城服務收入業務來源

　　數據來源：綠城服務年報

　　綠城服務項目一直都是採取包乾制服務收費方式，過去20年積累的管理經驗和成本控制能力爲企業帶來了穩定的收入、利潤及市場口碑。就三大業務來看，園區服務依然是綠城服務增長速度最快的業務，園區服務基於業主的全生活服務場景和房地產的全生命週期提供系統性的產品和服務解決方案，是物業服務的延伸，更是綠城服務“幸福生活服務商”戰略願景的重要組成部分。年內企業根據戰略規劃和實際情況對園區服務內容進行了調整並不斷優化。

　　圖表：2018年園區服務收入結構

　　數據來源：綠城服務年報

　　園區服務佔總收入的19.5%，佔總毛利的27.9%；其中物業資產管理服務收入佔該部分收入比重最大，收入約爲7.19億元，佔園區服務收入的55%。結合綠城服務中期報告，受房地產大環境影響，二手交易活躍度明顯回落，且在2018年下半年持續惡化，而綠城服務上半年實施的全國綠城租售中心仍處於起步階段，全年置換服務主要收入來源仍來自於二手門店，使得置換服務毛利顯著下降。

　　綠城服務在園區空間服務收入方面同比漲幅最大，主要是因年內企業加大園區空間資源整合力度，豐富空間服務產品內容，既提升對合作伙伴的議價優勢，又大幅提升營業收入。

　　綠城服務在文化教育領域，重點聚焦早教高端服務市場，通過與國內外優秀早教服務機構的交流與合作，通過“機構設置標準化、教養體系科學化、課程建設多元化、教養服務個性化”理念，提高文化教育服務的核心競爭力。

　　三

　　管理規模平穩上漲

　　內生性增長動力提升

　　2018年，綠城服務在管項目達1236個，覆蓋全國29個省、直轄市和自治區及137個城市；總在管面積爲1.7億㎡，較2017年同比增長23.7%；新項目的增加爲企業帶來內生性增長動力，也是物業服務收入及利潤持續增長的主要來源；基於市場對高端物業服務的需求，綠城服務也在積極向存量市場拓展，促進年內的在管面積的提升，從而帶來收入的增加。

　　圖表：2015-2018年綠城服務管理規模

　　數據來源：綠城服務年報

　　儲備面積作爲在管面積的主要來源，在2018年達到歷史新高，爲1.92億㎡，較2017年同比增長28.1%，也是綠城服務連續第五年儲備面積高於在管面積，爲集團的穩定增長提供了高確定性。隨着綠城服務管理規模與儲備規模的穩定增長，爲物業服務板塊收入增長帶來持續的增長動力。

　　圖表：2018年綠城服務區域服務面積佔比

　　數據來源：綠城服務年報

　　從綠城服務管理項目區域佈局來看，長三角區域及大杭州區域對集團管理面積貢獻率最大，長三角區在管面積佔總管理面積的37%；大杭州區域佔比約爲23%，其中杭州區域佔比約爲16.6%，餘杭區域佔比約爲6.9%，大杭州區域及長三角區域項目佔比較大，主要影響因素爲綠城服務在該區域項目佈局較多，在區域深耕與區域服務品牌打造方面佔據較大優勢。

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