绿城服务

　　2018年绿城服务总收入为67.1亿元，较2017年同期增长30.5%；毛利约为11.98亿元，同比增长26.5%；2018年年内利润为4.66亿元，同比增长18.8%；2018年，绿城服务在管项目1236个，覆盖全国29个省、直辖市和自治区及137个城市；总在管面积为1.7亿㎡，较2017年同比增长23.7%。

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　　一

　　营收状况良好

　　毛利率水平略有下降

　　2018年绿城服务总收入为67.1亿元（人民币，下同），较2017年同期增长30.5%；毛利约为11.98亿元，同比增长26.5%；2018年毛利率为17.8%，较2017年下降0.6个百分点，毛利率下降的主要原因为园区服务毛利率的下降。

　　图表：2015-2018年绿城服务财务状况

　　数据来源：绿城服务年报

　　2018年年内利润为4.66亿元，同比增长18.8%；公司权益股东应占利润为4.83亿元，同比增长24.7%，提出2018年期权费用影响，公司权益股东应占利润同比增长31.5%；净利率约为7.2%，较2017年下降0.3个百分点，基本及摊薄每股盈利为0.17元，同比增长21.4%。

　　2018年绿城服务现金及现金等价物为21.8亿元，同比上升18.7%；董事会建议派发2018年末股息为每股港币0.075元，较2017年每股多派发港币0.015元。

　　绿城服务总收入较高，但是整体毛利率水平并不突出，2016年-2018年毛利率水平连续三年下降。

　　二

　　三大业务支撑企业发展

　　服务结构持续优化

　　绿城服务收入三个主要业务来源：物业服务、园区服务、咨询服务。年内物业服务收入仍然为绿城服务最大收入和利润来源，该部分收入达44.61亿元，占集团收入的66.5%，较2017年同期增长25.3%；园区服务收入为13.10亿元，占集团业务收入的19.5%，较2017年上涨45.5%；咨询服务收入为9.39亿元，占集团收入14.0%，同比增长38.1%。

　　图表：2015-2018年绿城服务收入业务来源

　　数据来源：绿城服务年报

　　绿城服务项目一直都是采取包干制服务收费方式，过去20年积累的管理经验和成本控制能力为企业带来了稳定的收入、利润及市场口碑。就三大业务来看，园区服务依然是绿城服务增长速度最快的业务，园区服务基于业主的全生活服务场景和房地产的全生命周期提供系统性的产品和服务解决方案，是物业服务的延伸，更是绿城服务“幸福生活服务商”战略愿景的重要组成部分。年内企业根据战略规划和实际情况对园区服务内容进行了调整并不断优化。

　　图表：2018年园区服务收入结构

　　数据来源：绿城服务年报

　　园区服务占总收入的19.5%，占总毛利的27.9%；其中物业资产管理服务收入占该部分收入比重最大，收入约为7.19亿元，占园区服务收入的55%。结合绿城服务中期报告，受房地产大环境影响，二手交易活跃度明显回落，且在2018年下半年持续恶化，而绿城服务上半年实施的全国绿城租售中心仍处于起步阶段，全年置换服务主要收入来源仍来自于二手门店，使得置换服务毛利显著下降。

　　绿城服务在园区空间服务收入方面同比涨幅最大，主要是因年内企业加大园区空间资源整合力度，丰富空间服务产品内容，既提升对合作伙伴的议价优势，又大幅提升营业收入。

　　绿城服务在文化教育领域，重点聚焦早教高端服务市场，通过与国内外优秀早教服务机构的交流与合作，通过“机构设置标准化、教养体系科学化、课程建设多元化、教养服务个性化”理念，提高文化教育服务的核心竞争力。

　　三

　　管理规模平稳上涨

　　内生性增长动力提升

　　2018年，绿城服务在管项目达1236个，覆盖全国29个省、直辖市和自治区及137个城市；总在管面积为1.7亿㎡，较2017年同比增长23.7%；新项目的增加为企业带来内生性增长动力，也是物业服务收入及利润持续增长的主要来源；基于市场对高端物业服务的需求，绿城服务也在积极向存量市场拓展，促进年内的在管面积的提升，从而带来收入的增加。

　　图表：2015-2018年绿城服务管理规模

　　数据来源：绿城服务年报

　　储备面积作为在管面积的主要来源，在2018年达到历史新高，为1.92亿㎡，较2017年同比增长28.1%，也是绿城服务连续第五年储备面积高于在管面积，为集团的稳定增长提供了高确定性。随着绿城服务管理规模与储备规模的稳定增长，为物业服务板块收入增长带来持续的增长动力。

　　图表：2018年绿城服务区域服务面积占比

　　数据来源：绿城服务年报

　　从绿城服务管理项目区域布局来看，长三角区域及大杭州区域对集团管理面积贡献率最大，长三角区在管面积占总管理面积的37%；大杭州区域占比约为23%，其中杭州区域占比约为16.6%，余杭区域占比约为6.9%，大杭州区域及长三角区域项目占比较大，主要影响因素为绿城服务在该区域项目布局较多，在区域深耕与区域服务品牌打造方面占据较大优势。

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