隨着房企2018年業績相繼披露，金科股份（000656.SZ）因銷售規模首破千億備受矚目。近日，金科股份公佈2018年財報顯示，金科股份全年簽約銷售同比增長81%至1188億元。與此同時，其營收412.34億元，同比增長18.63%；扣非淨利潤40.19億元，同比增長137.03%。

值得關注的是，在房地產存量時代，爲了應對地產行業調整，開始進行多元化佈局。金科股份在夯實民生地產開發的同時，還要佈局科技產業投資運營、社區綜合服務、文化旅遊康養相關產業。未來，金科股份將通過大數據、人工智能等科技，構建新的盈利增長點，並強化其綜合競爭力。

銷售規模首破千億 土儲戰略支撐未來增長

近年來，房地產行業銷售總額逐年攀升，部分房企更是將銷售規模突破“千億”作爲其發展目標。近日，房地產千億規模陣營再添新成員。作爲深耕川渝地區的地產商金科股份，2018年實現銷售金額達1188億，首次突破千億規模。與此同時，其銷售面積同比增長59%至1342萬平方米。

究其原因，重慶市場的銷售持續火熱，以及通過深耕策略，不斷挖掘用戶需求提高競爭優勢，繼而提升了金科股份在重慶的高市佔率。相關數據顯示，2018年，重慶地區爲金科股份營收貢獻高達62.57%，市場佔有率爲8.79%。

不容忽視的是，除深耕某一市場之外，規模越大的房企城市佈局更加多元化，以此來抵抗因城市發展不均衡造成銷售乏力的風險。報告顯示，2018年，金科股份在合肥、鄭州、南寧、無錫等重點城市的市場佔有率同比增長超100%。受到銷售規模高增的推動，該公司實現預售賬款達到762.76億元，同比增長78%。

在逐步走向全國後，金科股份土地儲備戰略提速。2018年，金科股份不斷加大拿地力度，合計獲取110宗土地項目布，共完成土地投資700億元，新增計容建築面積2054萬平方米。在拿地城市能級方面，新增土地儲備中一二線城市貨值佔比超過75%。

此外，截至報告期末，金科股份可售面積超 4100 萬平方米，充足的土地儲備對於其未來穩步擴起到關鍵作用。據悉，2019年，金科持續看好房地產市場，計劃衝擊銷售規模1500億元。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認爲，突破千億規模意味着其已成爲大規模房企，在品牌價值等方面有望得到快速提升。同時，千億目標也可以支撐股價。而土地儲備結構則有助於企業業績增長，如果企業在前兩年佈局了三、四線城市，近兩年又佈局了一、二線城市，在2019年有望迎來反彈。針對金科來看，其近兩年拿地粗略均表現較爲穩健。

盈利能力提升 證券機構給出“買入”評級

2018年，在調控背景下，房地產成交量平穩，一線及熱點二線城市熱度得到抑制，三四線城市逐漸迴歸理性。在此背景下，房企盈利能力成爲業界關注焦點。

在衆多公佈2018年業績的房企中，金科股份業績因得到加速釋放，表現較爲亮眼。具體來看，在覈心財務指標方面，2018年，金科股份2018 年營業收入爲412.34 億元，同比增長 18.63%，實現連續八年增長；扣除非經常性損益的淨利潤40.19億元，同比增長137%，實現連續五年增長。

由於項目開發、企業擴張等原因，需要投入大量資金，高負債已成爲國內地產企業“標配”。尤爲注意的是，從去年開始，房地產行業面臨自上而下、由內而外的去槓桿監管，地產企業的融資渠道受阻，融資成本不斷上升。但是，在債務和現金流方面，金科股份財務狀況較爲健康。

數據顯示，截止至2018年底，金科股份剔除預收賬款後的資產負債率爲 50.57%，較2017 年底下降了 7.99 個百分點，財務杆杆率持續改善；期末該公司在手貨幣資金 298.5 億元，較上年底增長 60.26%，現金短期債務比爲 1.08，能有效覆蓋短期負債，公司主體長期信用等級上調至 AAA。

同策研究院總監張宏偉表示，利潤增速、規模增速及負債水平是決定一家房企是否具備成長性的主要指標。

正是由於金科股份的增長性，民生證券、銀河證券分別給出“推薦”評級，東北證券給出“買入”評級。其中，銀河證券在研報中稱，預計公司2019-2020年的每股收益分別爲0.75、0.86元。以3月27日7.08元的收盤價計算，對應的動態市盈率分別爲9.44、8.23倍。

轉型“美好生活服務商” 加速多元化佈局

在去槓桿、去庫存等多重影響下，行業進入存量時代，房地產企業紛紛轉型多元化佈局。基於轉型“美好生活服務商”的戰略定位，金科股份由傳統單一房地產商轉型爲民生地產開發、科技產業投資運營、生活服務、文化旅遊康養“四位一體”的相關多元化產業協同發展整體格局。

金科股份將推進科技產業建設，聚焦科技創新、人工智能、互聯網、大數據等特色產業，致力於產業園區的投資、建設、孵化、運營。同時，佈局文化旅遊康養產業，緊扣國家鄉村振興戰略、文化健康產業發展戰略，持續加大在相關產業的投資力度。此外，金科股份將圍繞社區業主的衣食住行、遊購娛教，打造全方位、全週期的現代服務產業鏈，打造人、雲、端的智慧社區生態。

經過多年發展，在轉型服務商方面，金科股份一方面通過拓展物業服務管理面積，構建系統技術平臺，實現用戶大數據分析能力的躍升。另一方面加強增值服務的發展，引入高質量的合作方共建社區服務生態圈，並在社區教育、社區健康、社區金融、社區電商等部分領域進行重度垂直髮展，進一步服務好用戶提升收益。並於 2017 年 05 月 26 日新設了子公司金科金教育有限公司，整合優勢教育品牌與品牌教育資源合資合作。

而在多元化跨界運營方面，據金科股份董事長蔣思海介紹，作爲金科新型業務板塊，在近兩年的重點培育下，已在重慶、山西、成都、長沙、濟南等八個省、核心城市，實際落地近10個科技產業項目。

據悉，目前金科產業簽約收入約100億元，入園企業近1000家，園區總產值超過500億元，已具備科技產業園區開發能力，產業運營能力快速提升，產業投資能力增強，“開發、運營、投資”的業務模型現已形成。

除此之外，在“產業興國”戰略的不斷深化之下，金科股份針對產業地產的發展與佈局，已確定“產業綜合運營”的戰略發展思路。截至目前，金科產業已與中科院、軍科院、北理工、清華、北大、京東方、國藥、東軟等合作，組成產業創新的堅強同盟。並在長沙、重慶、太原、瀋陽、貴陽、成都等城市佈局“八城十園”，已開發建設產業物業300餘萬平方米，入園企業超過500家。

在嚴躍進看來，多元化轉型已成爲房地產企業發展方向，不僅可以分散業務風險，還可以對關聯的地產業務的發展有正向影響。從金科產業佈局來說，依然是強調土地儲備和住宅業務開發，但多元化業務轉型將促進得到進一步穩定發展。