摘要：12個省市銷售超過200億

撰文|杆姐&編輯|欣欣然

在深度調控之下，儘管恆大2018年的合約銷售面積5243.5萬平方米，較2017年只增長4.2%。但恆大營收高達4662.0億元，較2017年增長49.9%。

不僅如此，2018年恆大淨利潤（剔除匯兌損益）爲人民幣722.1億元，較2017年增長106.4%；淨利潤率（剔除匯兌損益）爲15.5%，上升4.2個百分點。

其中，股東應占利潤增加至人民幣373.9億元，較2017年增長53.4%。

如此高的利潤和增幅，是如何實現的。恆大的錢到底是怎麼賺來的。

通過梳理年報，槓桿遊戲從幾個角度和杆友做個分享。

1、房地產銷售是恆大的絕對票倉

和龍湖、萬達、萬科有較多的物業租金收益不同，恆大迄今爲止，除了賣房子以外的其他收入幾乎可以忽略不計。

當然，龍湖、萬科主要也還是房地產開發商，而不是物業運營商。

如上圖，恆大2018年銷售物業收入4527.64億元；而租金、物管、其他業務合計收入只有100多億。

確實如萬科鬱亮所言，“我們找不到一個和房產賺錢前景相當的行業”。恆大也證明了這一點。

恆大年報闡釋，2018年度毛利增加，主要由於交付物業面積較2017年增長50.7%。但因每平米的物業平均銷售價格和物業的每平米平均成本，與2017年基本持平。

因此，2018年的毛利率爲36.2%，比2017年上升0.1個百分點。

真是趕上了好時候，土地成本一千來塊每平米，房子平均賣到1萬出頭，融資和債務壓力只要扛得住，週轉有序，必須賺。

2、去槓桿有成效，融資成本總體可控，不過絕對融資利率還是不低

儘管恆大全口徑債務依舊高達1.57萬億，其實較2017年增加絕對額不多，只有幾百億，這個體量增幅比其實很低。

所以反映到利息支出上，還是很明顯。如下圖：

用恆大自己年報的話說，全面貫徹“三低一高”經營模式，主要通過控制新購土地儲備、控制費用、努力擴大盈利規模增加權益、利用自有資金提前清償部分高息借貸等方式，實現總負債水平及負債率同比大幅下降。

2018年末，恆大淨資產增至人民幣3,086.3億元，較2017年底增長27.4%；淨負債率降至151.9%，較2017年底降低31.8個百分點；總借貸水平較2017年底下降人民幣595億元，降幅爲8.1%。

也正是因爲去槓桿有成效，利息支出平穩，才幫助恆大淨利大幅提高。

不過，恆大絕對融資利率還是不低，比萬科、龍湖高很多。年報披露，借款平均實際年利率爲8.18%，而2017年爲8.09%。

是的，實際還略有上升。

此外，如上圖，在恆大6731億的借款中，一年內到期的高達3183億元，佔比47.3%，負債結構還是有待改善。

不過槓桿遊戲要說的是，這比2017年報時的3564億元還是下降了不少，且當時佔比高達48.6%，如今也有下降，算是去槓桿的成果。

3、恆大賣房地圖：12個省市恆大銷售超過200億

上文，槓桿遊戲說了恆大賺錢主要還是靠賣房子，所謂多元化其實佔比還很低。

那麼這些房子，到底是怎麼賣出來的，哪些省市賣得最多。

如上圖，在恆大的大本營廣東，恆大2018年銷售高達533億元。接着超過300億的省市還有江蘇、四川、河南、山東、重慶。上述地方，要麼是經濟大省、強省、人口大省，要麼就是體量很大的直轄市。

銷售超200億級的還有湖南、浙江、安徽、貴州、湖北、江西，要麼是人口大省，要麼就是恆大深度下沉到這些省的三四線城市。

其他銷售超過百億的省也多，槓桿遊戲就不一一例舉。

值得一說的是，上海、北京、天津三大直轄市，銷售都不到百億，一來和恆大一直以來的策略有關，二來上述城市2018年的調控實在是太嚴了。

此外，槓桿遊戲注意到，年報披露2018年恆大新開盤項目173個，在售項目累計達到829個，分佈於中國30個省、區、市。

和碧桂園一樣，真的是全覆蓋！

最後，槓桿遊戲也說說，恆大正在發起的造車運動。恆大雄心壯志，年報說，力爭3-5年成爲世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團之一。

比如恆大新能源汽車天津基地計劃今年6月份全面投產。

許家印表示，恆大做事的風格，是要麼不做，要做就要做大、做強、做成功。他笑稱，對汽車產業還是很有信心的，“不要忘記我是車間主任出身的，也算是製造業的央企出來的。當時舞鋼是冶金部的直屬企業。我幹了十年的車間主任，還是有製造業基本功的。”

恆大汽車能成嗎？

而回A一事時，恆大集團總裁夏海鈞則表示，“恆大地產回A的各項工作在有序推進的過程中”，但他並未提及迴歸時間表。

本文所有數據、圖表源自恆大年報

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