西九龍高鐵站巨無霸商業地王，首兩標相差約100億，涉及30%；中標價更較第3標標價高出約1倍。

【星島日報報道】新地於上月以逾422億奪得西九龍高鐵站商業地王，地政總署昨日公佈標價，次標及第三標分別為322.88億及221.2億，顯示中標價較次標高出近100億，幅度30%，較第三幅更高出近200億，幅度更高達90%。基於三份標書差距大，有業內人士指，新地以志在必得價競投，而有財團則嘗試以「撈底」的心態投地。

西九龍廣深港高鐵站巨無霸商業地王，上月接獲共3份標書，由新地力壓兩家財團，豪擲逾422億勇奪，地價一舉登上「本地地王」寶座，每方呎樓面地價13345元，則屬市價水平。地政總署昨以不具名方式公佈其餘2份落選標書出價，分別為322.88及221.53億，樓面呎價約10203及6990元。

業內人士指出，財團出價差距大，反映對地皮前景看法差異大，新地中標價較次標高約30%，多出近100億，反映其志在必得，而最低投標價為221.53億，樓面呎價低至約7000元，顯示有財團嘗試「低價撈地」！總括而言，發展商普遍看淡後市。

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，該項目發展規模龐大，加上近期一連串不利因素，如旅遊及酒店業下跌，為市場增加不明朗因素，均影響財團出價，他認為，大型發展項目仍以具實力的財團參與為主，惟是次競爭少之餘，更有財團嘗試以「超低價」撈地，坦言「感到十分詫異，最低入標更低於市場估值。」

梁沛泓續指，財團出價不一之餘，事實上，去年有多幅商業地，以流標收場，直接影響市場對商業地皮的價值，市場對該地王估值差距亦相當大，甚至認為有流標風險，相信發展商出價，亦會考慮近日社會及外圍因素。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，首兩標出價屬合理範圍之內，惟最低一標出價則屬「低價撈地」。他認為，中標的新地，相信其價格考慮到在同區有協同效應，抱志在必得的信心，因此出價較進取，遠遠拋離次標價格，他又說，該項目與同區、新地旗下的環球貿易廣場，將產生協同效應。

還有，由於賣地條款指出，該地皮不可拆售，只可作全幢方式出售，將用作長線收租，投資成本大，風險亦高，項目與本港一線甲廈相比，其地理位置及景觀均較遜色，料落成後平均呎租約70元。

然而，該地皮地價打破新地於2018年時，以逾251億奪得啟德住宅地王的舊紀錄，創出全港地皮新高價，並高出約六成八，同時亦較南豐於2017年，以逾246億奪得啟德商業地王，高出約七成二。

據資料顯示，除中標發展商新地外，其餘入標財團分別為，九龍倉則夥信和、恆基、華置、及利福以合組財團方式入標，以及長實以獨資方式競投。

該幅西九商業地王，地盤佔地面積約64.3106萬方呎，最高可建樓面面積約316.4616萬方呎，指定作非工業（不包括住宅、倉庫及加油站但包括酒店）用途；惟加上近期整體旅遊及酒店業均陷入低谷，導致財團對後市看法不一，再者該場截標前市場估值差距亦相當大。