威海從此無樓市

　　關注「老張侃房幫」

　　把一個在地產圈裏還有信仰的靈魂

　　安放在自己身邊

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　　這就是發改委在2019年4月8日通過官網公佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，它明確了我國城鎮化的很多重大問題，可以說決定了各類型城市的命運，新政推行，幾家歡喜幾家憂，而威海，好像就屬於“憂”的那一類。

　　零門檻落戶

　　文件規定，正式取消城區人口300萬以下的II型大城市的落戶限制，全面放開500萬以下人口的I型大城市的落戶條件。（2018年3月，發改委發佈通知，中小城市和建制鎮要全面放開落戶限制）

　　這就意味着，除了北上廣深這四個超大城市，全國大部分城市都放寬了落戶限制，自1951年建立起來的鐵板似的戶籍制度全面鬆動，零門檻落戶已經成了大趨勢。

　　零門檻落戶必然帶來人口流動，而人口流動的方向將會帶來城市的新一輪大洗牌。當前我國的人口總量已經到了瓶頸，人口就是紅利，人口流入多的城市發展就快，人口流入少，甚至負流入的城市就會萎縮。強者愈強，弱者愈弱。

　　我們只來分析威海的情況。

　　威海歷年人口自然增長率

　　零門檻落戶對威海的影響可以從先行城市推測。

　　3月18日，石家莊成爲首個實行零門檻落戶的大城市（石家莊屬於Ⅱ型大城市），政策推行至今，落戶人羣主要來自周邊城市，也就是說戶籍放開所吸引的人口，以本省、本市周邊的爲主。

　　與威海相鄰的兩個大城市——青島和煙臺。

　　青島屬於Ⅰ型大城市，按《2019年新型城鎮化建設重點任務》要求，要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點羣體落戶限制型城市，重點羣體說白了就是人才，大學生、技術、科研人才等，

　　煙臺是Ⅱ型大城市，要全面取消落戶限制，也就是零門檻落戶，不但是重點羣體，一線工人、服務人員等低端勞動人口都可以長驅直入。

　　以前因爲有戶籍政策的限制，很多人在外地打工，只是階段性的，尤其是農民工更爲明顯，他們甚至不管掙到多少錢都拼命省喫儉用，把錢寄回家裏，因爲孩子囿於戶口只能在老家唸書，人與家分離，收入與消費也分離。

　　現在鼓勵落戶，便可以把整個家都搬進城，租房子，子女也能上學，而且是在更好的學校上學，這樣一來，歸屬感有了，全家人的消費也都在城裏，對城市的發展貢獻也更大。

　　還有一點是，經濟更發達的地方，教育資源一般也更豐富，大學畢業生也更傾向於留在學校所在地發展，對於很多獨生子女來說，這可能就意味着一個家庭都會遷居過去。

　　對威海人來說，去經濟更發達的煙臺、青島，不但有更多的就業機會也可以享受更豐富的教育、生活、娛樂等資源，城市相鄰交通發達，從心理上說，去煙臺青島也不算是遠離故土，無門檻落戶必然會推動更多威海人選擇煙臺青島。

　　伴隨着落戶而來的，更有“人地錢掛鉤”。

　　有人來了，就給土地，粗陋地說，政府給批的建設用地就多（發改委的此次通知指出，“探索落戶城鎮的農村貧困人口在原籍宅基地復墾騰退的建設用地指標由輸入地使用”，也就是說，只要有人來，就會有充足的土地供應）還給錢給資源，“真金白銀”的好處，自然會展開搶人大戰，要搶人的話，各項利好肯定會有。可以說，落戶人口對當地經濟的推動比常住人口更大，一個不斷循環上升的發展過程。而對於人口流出的威海來說，則很有可能是沒人，沒地，沒錢。

　　都市圈、城市羣依然是一個很重要的概念，但是此次文件除了傳統的京津翼、長三角、珠三角，再重點提的是成渝城市羣，對山東半島的城市羣隻字未提，沒有提也就沒有支持。

　　收縮型中小城市

　　城鎮化的上半場主要的表現形式是農民工，大城市因爲有戶籍等限制，使得其他中小城市也雨露均霑，現在城鎮化進入下半場，強調的都是中心城市、都市圈、城市羣。尤其是第一次出現“收縮”字眼，說白了就是該放棄的就要放棄。

　　威海自2000年以來，人口多年是負增長，現在人地錢掛鉤，人口流失就意味着土地指標和財政補貼都要隨之減少，最直接的影響是土地財政、新城及開發區的建設。

　　下一步就應該在直面收縮這一現實的基礎上做好規劃。

　　這幾年威海的人口在流失，但是土地開發和城鎮建設用地規模卻在擴張，北面有雙島灣科技城，南面有臨港工業區，東面有濱海新城，西面有羊亭，遍地開花。

　　新形勢下，想要增加人口定是難上加難，盤活現有人口才是關鍵。威海的人口雖然在流失，但程度並不嚴重。說白了，老張侃房幫觀點，下一步威海的發展重點應該是怎麼讓現有的人活好，怎麼留住將要出生的人。

　　但是，這並不是說威海樓市會就此萎靡，也不是說威海的房價就到了天花板，房地產發展的上半場，從周邊鄉鎮以及西部經濟欠發達地區湧入的人口是樓市的主要推力，也就是說人口的數量是最大驅動力；到了下半場，房價則依靠居民收入的增長。而居民收入的增長，依靠的就是經濟的發展。

　　在未來的最近幾年內，因爲周邊青島、煙臺對人口的吸收，威海樓市會受到明顯影響，成交量會有顯著的下降。但只要做好應對舉措，這些都只是暫時的。

　　面對收縮城市，其規劃大方向總體來說有兩種，一是奮起直追，積極招商引資，利用大的投資項目刺激威海經濟發展；引進各種賽事或者文化活動項目等，推動威海旅遊業繼續發展；等等，二是改進當前狀況，比如說當前的精緻城市建設，提升威海城市形象，改善人們生活環境，將資源收縮回來，激活中心城區的商業產業，雖然緊湊，但是精緻，城市雖小，但也能成爲一個健康良性發展的桃源。