中房報記者 付珊珊｜上海報道

　　2018年到底哪家房企管控水平好？

　　一般來說，通過銷售、管理、財務三項費用及費用率情況大致可管窺出房企費用管控水平。中國房地產報（微信ID：china-crb）記者通過梳理已發佈的2018年52家營收超百億元上市房企三費費用情況，獨家發佈2018年上市房企三費費用率排行榜，總體來看，多數房企三費費用率｛三費費用率＝（銷售費用＋管理費用＋財務費用）／營業收入｝指標在上漲，表明管控難度在加大。

　　具體來看，52家樣本企業中，有32家房企2018年三費費用率比2017年同期有所上升，數量在樣本企業中佔比超過六成。從三費費用率分佈來看，介於5%～15%房企居多，數量達到42家；另外，中海地產和五礦地產是2018年度最“省錢”房企，三費費用率在5%以下，費用管控能力相對較強；費用管控水平需要提高的房企分別是寶龍地產、花樣年控股、首創置業和建業地產，三費費用率均超過20%。

　　“面對市場的調整，無論主動或被動，房企都在加強內部管理能力建設。”上市房企某執行總裁說，現在房地產行業已經到了用管理換效益時代。

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　　中海五礦管控好

　　據中國房地產報記者統計，52家樣本企業三費費用率平均值爲10.98%，有23家房企三費費用率超過平均值。

　　其中，五礦地產和中海地產分別憑藉2.85%和4.1%三費費用率成爲管控水平最高的兩家。

　　由於未披露管理費用，五礦地產的銷售費用和財務費用在營業收入中佔比均較小，導致其三費費用率較低。數據顯示，五礦地產2018年營業收入109.3億元，銷售費用和財務費用分別爲1.76億元和1.38億元，佔比僅爲1.6%和1.25%。

　　中海地產在業內有“利潤王”之稱。2018年，中海實現收入1714.6億港元，同比增長3.3%；實現經營溢利707.3億港元，同比增長12.5%；實現股東應占溢利449億港元，同比增長10.1%。這意味着中海2018年淨利潤率上升至26.2%，在同梯隊房企中處於較高水平。高額利潤背後也是其較強費用管控能力在做支撐。近兩年，中海的三費費用率均保持在5%以內。

　　與費用管控表現較優的房企相比，費用管控能力差的房企更值得關注。寶龍地產2018年三費費用率在樣本企業中最高，達26.63%，其中銷售費用率爲4%，管理費用率爲7.55%，財務費用率達到了15.08%。財務費用的增加是寶龍地產三費費用率較高的重要因素。

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　　財務費用率普遍上升

　　實際上，寶龍地產並不是唯一一家因爲財務費用率較高而導致三費費用率上升的房企，同樣情況的還有花樣年控股、首創置業等房企。

　　實際上，不同階段，房企三項費用在營業收入中比重也有不同。一般而言，管理費用在三項費用中佔比較大，原因是其中包括了佔大較大的高管薪酬。但在2018年，房企三項費用在營收中的比重有了新變化，最明顯的是財務費用比重增加。財務費用指企業在生產經營過程中爲籌集資金而發生的各項費用，包括利息支出、利息收入、手續費支出、匯兌損益等。

　　通過觀察樣本數據發現，52家房企中29家房企財務費用率較去年同期上升。此外，三費費用率較高（超過15%）房企一般都是財務費用率過高導致。

　　以首創置業爲例，2018年三費費用率爲21.52%，其中財務費用率就已經達到13.57%，高額的財務費用導致公司利潤空間被擠壓。2018年首創置業實現淨利潤19.23億元，同比下跌8.98%。

　　即使是龍頭房企如萬科，在2018年嚴峻的融資環境下，財務費用率也有明顯上升。數據顯示，三大龍頭房企中，萬科是唯一一家三費費用率上升的企業。萬科2018年的銷售費用率、管理費用率、財務費用率分別爲2.64%、3.79%、2.02%，三費費用率爲8.45%，比2017年的費用率上升1.37%。

　　“房企財務費用與籌資掛鉤，2018年房企財務費用增加，實際上與融資渠道收窄、融資成本上升有很大關係。”一位業內人士對中國房地產報記者表示，“如果財務費用增加到相對較高水平，企業淨利潤就存在被侵蝕風險。”

　　責任編輯：馬琳 曹冉京

　　審讀：戴士潮

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