5月16日，國家統計局公佈2019年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況數據，結果顯示，一線城市新房和二手房環比上漲，其中深圳上海環比轉漲。二三線城市新房二手房也有一定程度的上漲，在統計局統計的70個城市當中，有67個環比上漲，只有1個城市持平，另外兩個城市環比下跌。

樓市要火了嗎？

其實除了房價這個最直觀的數據之外，其他一些房地產數據似乎也亮眼！根據最新公佈的數據，2019年1—4月份，全國房地產開發投資34217億元，同比增長11.9%，增速比1—3月份提高0.1%。要知道，同期全國固定資產投資（不含農戶）155747億元，同比增長6.1%，增速比1-3月份還回落了0.2%。房地產投資逆勢上升，說明地產開發投資的火熱。

從房貸資金上看，4月份人民幣貸款增加1.02萬億元，住戶部門貸款增加5258億元，住戶部門新增的貸款在總貸款中佔比超過50%，比以往要高，說明居民買房熱情也有一定程度的回升。

那麼這些數據是不是意味着當前樓市火了呢？

我的看法是用這些數據衡量4月份樓市溫度未必科學，我們都知道，統計局公佈的房價是網籤時的數據，這些數據往往比較滯後，比如你很可能在2月份時簽了合同，到了4月份才辦理網籤或者申請貸款，或者因爲限價的需要各種高低房之間進行搭配，所以上面的數據很有可能反映的只是一二三月的情況，並不能說明現在太多問題。

但是必須得明白，2019年的房地產政策既要防大漲，也要防大跌，自從4月19日的中央政治局會議以後，我們能明顯感受到房地產領域發生了三大微妙變化！

第一、5月11日，蘇州市今年率先打響了收緊樓市調控的第一槍，蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域，新房限售3年，二手房限售5年。以以往太原和菏澤先後取消限售不同，蘇州樓市再次啓用了限售，說明房地產調控由原來的收緊-微鬆綁-微收緊的過度。

第二、在今年開始的“小陽春”，資金有進入樓市的跡象，今年一季度，住戶部門中長期貸款增加1.38萬億元，較去年的1.29萬億元增加7%。資金進入樓市太快的結果就是居民資產在房產配置的佔比過高，居民負債率上升，現在中國居民的槓桿率已經快接近警戒水平，央行在5月10日的講話中重申加強房地產金融宏觀審慎管理，抑制流動性過度流向房地產。

總的來說，由於10年來，居民太多是舉債買房，居民的負債率已經相當高了，未來增長空間相當有限，從政策上看，未來對樓市資金的抑制將會是常態化。

第三、房貸利率下調空間有限，兩個原因，首先，房貸利率受政策利率和市場利率影響，上一波房貸利率之所以能下調，就是因爲央行密集降准以及定向降息，進入2019年下半年，央行有可能會降準，但是從節奏和幅度上看將會比以前弱很多。其次，目前的房貸利率由原來的基準上浮20%下調到目前的5%-10%，已經接近基準，下調的空間不大。

2019年的中國樓市將會在穩增長和防風險之間取得平衡，一方面，穩增長的主要原因在於房地產對GDP非常重要，目前房地產及相關產業鏈在GDP的比重中起碼佔到三分之一以上，土地出讓金收入佔地方財政收入也有一半，這時候如果放棄房地產對經濟的影響顯而易見的，尤其是當前外部環境變幻莫測的情況下。另一方面，房價上漲太快，容易產生金融風險，根據《中國金融穩定報告（2018）》，2008年末，我國住戶部門槓桿率爲17.9%，至2017年末已經達到49.0%，10年間上升 31.1%，也就是平均每年上升3.11%，國際貨幣基金組織認爲，超過65%會影響到金融穩定，如果按照這個速度，未來兩三年就可以達到了65%。

所以現在樓市最好不能太冷，這是穩增長的需求，但也不能太熱，這是防風險的需要，當房價面臨下跌風險時，會有顯著利好，比如房貸利率下調、房地產稅下調、部分城市的限售可能會有些鬆綁等。當房價有顯著上漲壓力時，則會進一步收緊樓市調控。

5月11日，蘇州市率先打響了今年收緊樓市調控的第一槍，對新房和二手房限售，有意思的是，限售的只是在蘇州工業園區全域、蘇州高新區等熱點區域，說明監管層針對的只是房價過快上漲的區域，定向調控，這或許是未來房地產調控的常態。

2019年是股市和樓市的重要分界點，這一年開始，股市的重要性上升，而樓市的重要性下降，在這種情況下，樓市關鍵是要穩（不能大漲大跌），股市關鍵是要進，表現科創板、註冊制試點、退市制度改革、規範上市公司等。

在股樓切換的大背景下，買房賺快錢的時代已經過去，緊接而來的更多是抗通脹功能，你買房得到的是一個溫暖的家以及防止貨幣縮水，但很難再像過去那樣一夜暴富！

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