廣東省自然資源廳解讀「三舊改造」新趨勢
導讀
廣東「三舊」改造在優化土地資源配置、拓寬建設用地空間、促進節約集約用地和保障經濟社會可持續發展等方面均取得了顯著成績。那麼，廣東省當前的「三舊改造」主要有哪些模式？在當前的環境下，城市更新出現了哪些新的趨勢？如何評價與文旅項目相結合的舊村改造在城市發展中的積極作用？詳情見下文。
今年初出臺的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》明確提出了「綠色發展，保護生態」的基本原則，並明確提出要「堅持最嚴格的耕地保護制度和最嚴格的節約用地制度……促進大灣區可持續發展。」當前，在粵港澳大灣區建設的背景下，珠三角作為支撐粵港澳大灣區發展的重要經濟引擎和支撐大灣區發展的重要載體空間，在全國乃至全球聚集的眼光也越來越多。
筆者此前從省自然資源廳瞭解到，廣東「三舊」改造在優化土地資源配置、拓寬建設用地空間、促進節約集約用地和保障經濟社會可持續發展等方面均取得了顯著成績，2008年至今年一季度末，廣東累計投入「三舊」改造資金1.42萬億元，實施改造項目11248個，面積71.2萬畝，其中已完成改造項目6808個，面積41.15萬畝，節約土地約18.34萬畝，節地率達到44.56%。
隨著「三舊」改造進入深水期、攻堅期，推進難度越來越大，亟需藉助行業平臺在政策研究、項目對接及改造實效上尋求突破。為此，去年廣東成立了全國首個省級「三舊」改造協會。省自然資源廳黨組書記陳光榮亦提出，希望該協會充分發揮政企溝通的橋樑紐帶作用，依託行業優勢、組織優勢、人才優勢和技術優勢，認真研究分析行業發展形勢，及時收集行業內部的困難，為政府管理提供決策參考。要廣泛開展國內、國際業務交流合作，積極傳遞行業信息，總結推廣典型經驗，引進吸收國外先進理念和管理經驗，為會員單位參與國際競爭提供信息、搭建平臺。廣東省當前的「三舊改造」主要有哪些模式，面臨著哪些新的趨勢和機遇？日前，省自然資源廳相關負責人接受記者專訪，就相關話題進行了詳細解答。
「三舊」改造常見模式有三大類九小類
問：目前「三舊」改造特別是舊村改造，主要有哪些模式？
答：從改造的實施主體來看，「三舊」改造常見模式可分為三大類九小類：
第一大類是政府主導模式，分為：政府收儲、政府統租、綜合整治（政府出資）等三種模式；第二大類是政府和市場方合作模式，分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造、土地整理等兩種模式；第三大類是市場方主導模式，分為：農村集體自行改造和合作改造、原土地使用權人自改、企業收購改造、連片改造中多個權利主體將房地產權益轉移至單一主體改造等四種模式。其中，舊村改造常涉及的模式有「政府主導」模式、「政府和市場合作改造」模式、「市場主導」模式幾種。問：政府主導模式有很多種，具體怎麼運作？
答：政府主導模式的主要方式有三種：
一是政府收儲模式。指政府徵收、收購儲備土地並完成拆遷平整後出讓，由受讓人開發建設的情形。本質上是舊村與政府合作實施的一種改造模式，即政府選址建設安置房，在補償安置村民後，將原舊村用地收儲，再供應市場按照新的規劃用途實施建設，比如，早些年廣州官洲國際生物島上的官洲村、侖頭村的整村搬遷改造。
二是政府統租模式。即政府下屬企業連片租賃農村集體的舊廠房用地並實施改造的情形。如廣佛商貿城項目大部分土地由政府項目公司（大瀝鎮政府組建項目公司——廣佛商貿城發展有限公司）以租賃的方式進行開發。三是綜合整治（政府出資）模式。即政府投資主導整治改造，不涉及拆除現狀建築及不動產權屬變動，整治工程內容主要包括完善小區公共配套設施、小區道路、園林綠化等。問：政府和市場合作改造模式的主要流程是怎樣的？
答：舊村改造中，政府和市場合作改造主要採取土地整理模式，即由農村集體經濟組織通過招標方式引入土地前期整理合作方，完成地上房屋拆遷和轉為國有建設用地手續後，交由政府以招標、拍賣或者掛牌方式出讓土地，農村集體經濟組織取得出讓分成或返還物業，土地前期整理合作方按土地整理協議取得相應收益。
問：市場主導模式主要有哪些？
答：舊村改造中的市場主導模式自行改造有村企合作模式和自行改造模式。
1.村企合作改造模式，指政府依據農村集體經濟組織申請將集體建設用地轉為國有建設用地，由農村集體經濟組織與開發企業合作實施改造的情形，通常將改造範圍的土地分成兩部分：復建安置地塊和融資地塊。前者用於建設村民的復建安置房，後者是開發商出資建設復建安置房而獲取的報酬，全部改造資金均由開發商支付。這種模式在舊村改造中較為常見。
2.村集體自行改造模式，指農村集體經濟組織申請將其名下的集體建設用地轉為國有建設用地，並以協議出讓方式將土地使用權出讓給其所屬的全資公司。實踐中純粹的自行改造比例較少。
鼓勵市場主體參與改造 與文旅融合發展
問：在當前的環境下，城市更新出現了哪些新的趨勢？
答：目前主要有三方面的趨勢。
1.通過微改造加強傳統文脈的保護和歷史建築的活化利用。微改造是在維持現狀建設格局基本不變的前提下，通過建築局部拆建、建築物功能置換、保留修繕，以及整治改善、保護、活化，完善基礎設施等辦法實施城市更新，深入挖潛「三舊」項目特別是舊村歷史文化底蘊，推動歷史風貌建築保護修繕，促進公共空間微更新，改善公共環境，提升社區業態。2.促進舊廠房產業轉型升級，助力城市發展。通過劃定產業區塊線、提高工業用地用地指標等手段，保障「三舊」改造項目的產業空間，積極推動產業的規劃、引進、落地，提升地區的可持續發展能力。3.進一步保障公共設施配套，提升公共服務水平。通過推行成片連片改造，有效落實規劃公共服務設施配套要求，合理佈局、完善城市公共服務設施。在省規定的「三舊」改造項目應將不少於15%的土地無償移交政府用於公共利益項目建設的基礎上，東莞市提出「拆三留一」，即拆除改造後應提供不少於三分之一的公共利益用地；深圳市探索在拆除重建類城市更新項目拆除範圍以外配套公共利益用地，由更新項目實施主體理順經濟關係，完成建築拆除，並無償移交國有，保障區域內的公共服務設施配套水平。問：與文旅項目相結合的舊村改造近年受到的社會關注日益提升，如何評價這類改造在城市發展中的積極作用？
答：文旅項目是目前舊村微改造常見的改造項目類型。對於未納入傳統村落保護名錄的舊村，特別是不涉及文物建築、歷史建築保護的，在傳統風貌建築的活化利用方面具有一定優勢。文旅項目可深入挖潛舊村的歷史文化底蘊，通常採用合理的功能置換、提升利用與更新活化，契合舊村改造提升歷史文化價值的特點與需求，因此成為舊村改造的一個熱點。
成功的「三舊」改造文旅項目在文化保護、社會效益、經濟效益方面都會帶來積極效果。在文化保護方面有利於傳統建築、古村風貌、精神文化等的保護和傳承，使得原有文化價值得到充分的挖掘與發揮，並一定程度上得到弘揚；在社會效益方面，人居環境得到整治，改善民生；在經濟效益方面，通過活化利用，通過引入文創產業、經營性旅遊產業，提升經濟收入、促進經濟發展。問：那麼，在「三舊」改造中融入文旅項目，需要注意哪些問題？
答：我們主張：
1.要「抽疏保舊」，避免大拆大建，要通過拆新保舊、局部修補、增加綠化等方式，將淹沒在諸多現代城中村建築中有價值的文物、建築等要素顯露出來，凸顯歷史建築風貌，將抽疏出來的空間進行環境整飾，形成一條文旅產業主線路。
2.要「完善配套」，應把更多的目光聚焦在如何完善配套設施，通過完成三線下地、雨污分流、水電增容、種綠清流的市政大升級，不斷提升居民的生活品質。
3.要「適度開發」，應採取保護與利用相結合的模式，跳出單一的地產開發獲利模式，通過修繕、復建等方式,嚴格控制容積率、建築高度和密度，有效適度開發。
4.要「商業運作」，鼓勵市場主體參與改造，支持文化旅遊商業地產項目，在「商業」的基礎上附著「文化」與「旅遊」融入，走市場化之路。
責任編輯：林冬娜、鄧小雲︱文章來源：南方日報
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