一二線即使放開了落戶，變相給限購鬆了綁，但是面對居高不下的房價，很多人依舊難以承擔。由此，多數人便產生了“有閒錢能不能到三四線投資”的想法。近半年來，諮詢該方案是否可行的聲音不絕於耳。

　　我的答案也一直沒變過：三四線剛需自住隨時買都可以！但以投資論，除極少數城市還有價值外，絕大多數投資收益和風險兼具，多半是甜蜜的陷阱。隨着時間的推移，可能風險會進一步加大，即使眼下部分城市買了之後還會有升值空間，但是三四線需求不足、庫存壓力過大的基本面很清晰，這都會造成未來房子很難脫手變現。

　　和筆者持相同觀點的還有很多地產商大佬和專家。易居企業集團CEO丁祖昱直言不諱：2019年部分三四線城市將面臨比較大幅度的回調。基於這樣的判斷，大部分房企的掌門人都將目光投向一二線和部分強三線城市；融創董事長孫宏斌的話驗證了這一事實，“未來三四線城市爲了規模，我們還會去，但是我們遴選的標準很高，像菏澤這類供求失衡的城市，我們是不會去的。”據公開資料顯示，融創目前可售項目超過85%在一二線城市；禹洲地產創始人及董事局主席林龍安亦表示，公司樓盤大部分都在一二線城市，去年限價對我們造成很大影響，19年情況會大不同。

　　三四線的房子不值得買，這更是經濟學家們統一的思想：北師大金融研究中心主任鍾偉表示，一二線對三四五線的人口有虹吸效應，未來機會不可能出現在無人、無產業的三四五線；獨立經濟學家馬光遠更是毫不留情地批判到，“價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。”

　　但這絲毫不妨礙有些地產開發商依然看好三四線城市的未來，碧桂園老總楊國強便是其中之一。在不久前的年度業績發佈會上，他就直言，“未來農村的人口會逐漸移居到鎮上、縣上，因爲沒有學校的農村住起來並不方便；現在農民工的工資也升上來了，縣城五六千塊的房價，他們是消費得起的。從這個方面看，我還是看好三四線城市。”不僅如此，他還表示，“中國太大了，60%以上的縣我們還沒去。”言下之意，碧桂園不僅看好三四線城市，未來還會繼續施行“全國鄉鎮全覆蓋”戰略計劃，把“五星級的家”蓋到全國大大小小的縣城。

　　從過去幾年的銷售和規模佔比看，碧桂園無疑是三四線的“獨裁者”，這得益於他佈局早和持續的深耕發展，我們跟很多業內地產商高層交流後，也得到了相同的答案。後來者多半是因爲一二線調控，爲了規模和週轉不得不進入三四線城市，很明顯在他們眼裏，三四線是機會型城市。當利好出盡之後，絕大多數地產商不會繼續留在三四線，迴歸一二線是業內的共識。

　　曾經，棚改貨幣化安置、一二線城市的調控高壓，一度使三四線城市成爲承載了巨量購買力的容器，大量資金和開發商企業如潮水般涌入三四線，但經兩年發展，三四線的市場容量是否還能持續？

　　拉動三四線的主動力“棚改”被踩剎車了，三四線房價岌岌可危

　　即便國土局闢謠“三四線城市房價上漲與棚改無關”，但是世人都不愚昧，三四線這三年的井噴發展歸根結底就是“棚改貨幣化補償”政策的推出刺激，有數據顯示，2015年－2017年，棚改貨幣化安置率可能分別達到29.9%、48.5%、53.9%！鄂爾多斯等地，棚改安置佔比竟然高達94%。

　　在“大拆大建大發展”的推倒重建下，無數需求被硬生創造出來。一二線被調控強壓的關口，大量熱錢無處可去，三四線自然成了承接一二線資金外溢的容器，無數炒房投資客拍馬而至；加上開發商推波助瀾，各種營銷滿天飛，拿着拆遷補償款的本地人雖然不缺房子，但是也被裹挾進這股投資熱潮裏，三四線房價後發補漲，被炒得發燙。

　　成也蕭何敗也蕭何。誰能想到曾經被“棚改”拉動逆勢上漲的三四線，有一天“棚改”會突然被踩剎車——國開行收回棚改貸款審批權限；房價高、庫存合理的城市，棚改“貨幣化補償”改爲“實物補償”；19年棚改總量較18年大幅壓縮近20%，2020年之後棚改徹底進入尾聲，無可爭議，之後三四線樓市會如何，答案已經清晰可見。

　　需求枯竭後，三四線城市逐漸進入“無量”市場，庫存高壓歷史再現

　　我早就說過，棚改結構性收縮是必然。三四線房價的上漲就是政策的輪動效應，屬於後發的補漲，由於人口和產業先天不足導致這裏壓根就不具備持久發展的潛力。得益於“去庫存”和“棚改”，三四五六線城市的房地產市場確實取得了輝煌的發展，但不管是地產商還是投資客都要清醒地意識到，這種光景不會持續太久，終究有大潮退去的時候，三四線在一輪瘋狂之後，必然會進入需求枯竭，資金和人口外流的趨勢仍然不可逆轉。

　　事實上，這種危險局面已經開始在少數城市體現了。下圖是三四線某小城過去一年幾個季度的銷量統計，通過這張圖我們可以清晰地看到，在經歷二季度最後一波小高峯之後，三四季度都迎來了下滑，尤其是第四季度下滑趨勢更加明顯，逐漸進入“無量”市場，這是需求耗盡的最真實表現。

　　下面這張圖釋放的信號就更大了：近三年三四線城市地方政府在瘋狂賣地，開發商也在瘋狂拿地。16年的土地已經轉化爲住宅去庫存了，但是17、18年拿的地絕大部分都還沒有轉化成住宅上市，今明兩年將有大量新房上市，但是棚改結構性收縮了，需求枯竭了，這些房子賣給誰呢？再來一波漲價去庫存？靠補貼農民能拉動購買嗎？

　　專家說，不是靠人口漲上去的房價，最後必然會從哪裏來，摔向哪裏！從這些年的人口走勢上看，大多數的三四線城市都是呈現了人口流出的狀態。有數據顯示，2010年－2014年以三四線城市爲主的河南、四川、廣西、江西、貴州、江西、湖南等省份人口呈現淨流出，而到了2014－2016年這些省份雖然有部分人口呈現了淨流入，但相當多的省份人口還在流出。

　　有人說，始於不可持續因素的漲幅，都是空中樓閣，漲的嗨跌的也慘。這話我堅決同意，房地產市場本身就跟蓋房子差不多，根基牢固才能蓋得高，根基不牢，蓋得越高超過承受能力，大概率最終會屋倒牆塌。只要政策不鬆綁，2019年還會是樓市全面回調的一年，未來，三四線量價齊跌幾乎是板上釘釘的。不是我悲觀，是事實的確如此。

　　多說一句，下半年銀行貸款利率迴歸基準是鐵板釘釘了，三四線承受剛需如若不急，可以再等等看，至少等不來房價短時間下跌，利率回調也能省不少購房資金呢。至於投資三四線，抱有這種想法的還是早點打消這個念頭吧。已經投資三四線的炒房投資客，也該徹底醒醒了，當資金和開發商都在大舉逃離三四線的時候，你也該意識到危險已經恰恰來臨了，把握好最後的逃生時機，降價拋房纔是王道！