（原標題：自住房轉共有産權的銜接難題）

因為《北京市共有産權住房管理暫行辦法》（以下簡稱《暫行辦法》）的落地，北京市場上齣現瞭小部分由自住房轉化為共有産權房的項目，位於海澱區永豐産業基地的中鐵碧桂園項目就是其中一例。近期，不少購房人對該項目錶示擔憂，例如，雖然購買的是共有産權房，但是房屋建設卻是依照原有的自住房標準、購房閤同中未標注本該明示的裝修材料等內容。針對這些問題，北京市住保部門給齣解釋的同時，也要求中鐵碧桂園完善閤同，切實保障購房者的閤法利益。

住保部門要求項目完善閤同

自住型商品房此前被定位於具有共有産權性質的商品房，隨著去年北京市多個部門聯閤發布《暫行辦法》，此前的自住房也被轉為瞭共有産權房。而購房人最為關心的問題是，中鐵碧桂園項目不論是被納入共有産權房還是自住房，銷售價格同為3.5萬元/平方米，因此有購房人産生疑惑，按照共有産權購買的房屋，卻是自住房的標準。

對此，碧桂園方麵嚮北京商報記者解釋稱，按照《暫行辦法》規定，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。

至於建設標準，據悉，共有産權房須按照《北京市共有産權住房規劃設計宜居建設導則（試行）》執行，該導則是去年9月30日起執行，中鐵碧桂園項目是在去年9月11日獲得瞭該項目的《規劃意見復函》，按照規定，在上述導則之前該項目的規劃方案已經獲批，因此中鐵碧桂園項目的規劃設計按照自住房要求執行。

此外，購房人另一個集中關心的問題是，按照2015年10月發布的《關於實施保障性住房全裝修成品交房的若乾規定》，開發建設單位應在購房閤同中明確裝修內容，包括選用的材料、部品、設備品牌及型號等。但中鐵碧桂園項目閤同附件關於裝飾裝修及設備標準中，並沒有明確品牌、型號等。

針對購房人反映的這一問題，目前住保部門已給開發商提齣瞭明確要求，首先，要在該項目精裝修的樣闆間裏，在各種材料的實物上標注齣品牌、型號等信息；同時要求開發商要與購房傢庭溝通，通過簽訂補充協議等方式，將裝修選用的材料、部品、設備品牌及型號等內容明確約定，並作為購房閤同的一部分。

新辦法僅適用新項目

去年9月底，《暫行辦法》正式實施。根據其中第三十七條，本辦法施行前已銷售的自住型商品住房項目齣租、齣售管理，按照原規定執行；本辦法施行後，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按本辦法執行。也就是說，不齣意外的話，《暫行辦法》將是今後北京市所有政策性住房分配、使用、再上市流通等相關事宜的最主要依據。而這也意味著，北京所有自住房將全部轉為共有産權房。

對此，國務院發展研究中心研究員劉衛民直言，北京通過共有産權住房政策統籌各類銷售型保障房，有利於製度的規範統一，住房製度也更加簡潔明晰，“新政明確瞭政府與購房傢庭所持份額，對政府與購房傢庭的權利界定更加清晰，政府和購房傢庭之間是雙嚮選擇，可自由退齣，政策彈性高、可操作性強”。

不過在中原地産首席分析師張大偉看來，除瞭産權有所不同，自住房和共有産權房建築質量並不會有太大差彆，都屬於保障性質，也都符閤國傢建設標準。思源地産首席分析師郭毅也錶示，無論是自住房還是共有産權房，既然能銷售，竣工驗收肯定都是閤格的，共有産權房價格會隨著周邊商品房價格浮動，而自住房價格相對較低且穩定，前述所謂的“過渡項目”，如果依照早期製定的價格銷售，其實是有一定價格優勢的。

過渡階段監管先行

實際上，包括之前已經搖號的朝陽錦都傢園，以及下周將搖號的昌平綠海傢園、中駿四季傢園、翡萃傢園等多個共有産權項目，此前性質為自住型商品房及限價房，也是屬於新政前轉化項目，執行的也是過去標準。

“用購買商品房的價格買到保障房的品質應該是購房者最為擔心的”，一位樓市觀察人士分析，但實際上，新規前的共有産權住房項目，也並不是“低品質”、“低標準”代名詞，都是符閤國傢相關的設計標準，通過管理機構審查，取得施工審查閤格書的。然而，在特殊背景下，購房者的利益更需要得到保護。

該人士進一步錶示，自住型商品住宅在成本上與普通商品住宅相比確實有一定的優勢。對於開發商而言，對新規前的項目，企業在嚴格按照管理部門對規劃設計標準執行的前提下，一個負責任、重品質的企業在産品品質上甚至應該做得更多。當然，僅憑“標準”還不夠，如何監督相關企業的執行標準也十分關鍵。

對於企業後期的施工驗收應該嚴格把關，對於品質不達標的企業在做齣處罰的情況下，責令企業限期整改，提升材料標誌和施工工藝，保證“過渡時期”共有産權項目的品質。

“共有産權房建設標準之一是裝修交付，但自住房並沒有相關規定，因而這批由自住房轉化而來的共有産權房可能存在毛坯交房的情況，需要購房者自己掏錢再裝修”，郭毅告訴北京商報記者，對於消費者而言，購買共有産權項目最大的顧慮，是不完全産權和五年不允許轉讓規定，“如果十分介意這兩項，建議可以選擇購買二手房，從而規避各項限製措施”。