南站這邊，如果說選南站附近這三，儘快入手，價格持續上漲，張家窩新城區這邊，都是大面積，倒是不太著急

西青整體均價1.8-2萬左右，南站這邊也是1.8-1.9萬上下，現在南站庫存房源倒是不多，很多客戶慢慢轉移到精武鎮置業了，南站慢慢的估計也會變成二手房市場位為主了，新房主要就集中在南站對面1公里範圍後續會有出讓土地。

天津南站這個板塊憑什麼成為買房人置業首選？不只是價格低還有什麼

板塊定位

南站科技商務區位於天津西南部，是天津市實施產業轉型升級，落實京津冀協同發展戰略的重要功能版塊，規劃面積10平方公里，總建築面積731萬平方米，是一個集科技研發、商業商務、生活配套為一體的科技商務產業集群和新型城市功能區。

依託於板塊定位和區位優勢，南站商務區還是京津冀協同發展的受益區域之一。

這幾年由於武清和北辰的火熱，通武廊的建設等讓很多人忽略，南站在京津協同發展中也起到了樞紐作用，佔據非常大的交通優勢。

地鐵方面，天津南站是天津地鐵3號線的終點站，到市區中心的濱江道也只需要30分鐘。

另外 ，西青最出名的三條雲巴規劃中，有T2、T3兩條線路都經過南站商務區。

另外，駕車出行的話南站板塊周邊津晉高速、津倉高速以及周邊十餘條城市主幹道路編織成一張南北相通、經緯相織的交通網路。

高鐵方面，現在有京滬高鐵、京津城際高鐵，未來還規划了津雄高鐵、津滄城際。

如今從南站坐高鐵抵達北京僅需30分鐘左右，5小時左右即可抵達上海、江蘇等地。

據悉，津雄高鐵和津滄城際的建設也已經提上日程，津滄城際計劃2021年開工，2024年建成；津雄高鐵雖然目前暫定。

所以天津南站不僅能夠直面北京，未來還是承接雄安的交通要道，在天津與北京、河北、雄安的跨城聯合發展中舉足輕重。

所以，一句話總結，天津南站是集高鐵、地鐵、高速、快速和城市主幹道等多種交通方式於一體的綜合性交通樞紐。

所以，「伴生」南站的南站商務區板塊有著其他板塊不能比擬的交通優勢，未來發展的基礎動力充足。

尤其是這兩年，從南站商務區啟動開發建設以來，熱度持續發酵。

如今該板塊在西青中北鎮、張家窩、精武鎮「三足」鼎立的區域格局中破局而出，脫離張家窩而形成了屬於自己的板塊效應。

俗話說，要想富先修路。

天津南站的交通優勢帶來了人和產業，也因此加速更多配套的落地。

首先商業資源，社會山購物廣場、地豐廣場、瑞欣廣場、玉錦路商業街、辛老路商業街、物美超市等能夠滿足周邊居住著的購物需求。

未來，華僑城商業地塊、環城基建琴韻道地塊、鵬瑞利三宗商業用地等也將再次為區域商業配套做補充，超百萬體量的集中型商業也成為促進板塊發展的重要因素之一。

其次，教育資源方面，板塊內已有目恩卓國際幼兒園、田麗小學、華旭小學、張家窩鎮中學等，新引入的逸陽小學也已開始招生。

未來還會有與北京為明教育集團合作的十二年一貫制學校、張家窩中心小學等。

從教育質量的來看，顯然板塊缺少優質的知名的重點學校，但是這是環城教育資源的通病。

△鵬瑞利健康城

在醫療資源方面，目前南站商務區醫療資源相對匱乏。

好在區域內有正在建設的醫療配套鵬瑞利健康城，將發展成為一個集醫療、養老、酒店、會議會展和零售為一體的國際化區域醫療和商業中心。

最後，在產業的引入上，南站商務區板塊周邊聚集了大量的產業園，目前已有呷哺呷哺商業，經緯恆潤研發總部等。

還有復星FOLIDAY「復游城」佔地面積約1800畝，建築面積約200萬平方米，建設內容主要包括室內冰雪世界、主題樂園、商業商務街區、康養中心、地中海俱樂部、精 品酒店、國際 教育、親子俱樂部、文化和創意辦公等，計劃總投資約600億！僅僅從投資額上就能看得出這個項目的體量和份量。用一句話概括這個大型配套，就是一個能讓你和你的全家人，舒舒服服在這裡玩上幾天的綜合旅遊娛樂體。這樣的配套設施對於區域的發展確實起到很大的促進作用，也因此再次「點燃」了南站商務區的板塊熱度。

2020年11月5日，第三屆中國國際進口博覽會在上海開幕，西青區委書記李清帶隊赴現場考察。

11月6日至7日，西青區委書記李清等區領導帶領有關部門負責同志先後前往上海北方工業發展有限公司、明略集團、仲益集團、復星集團、寧波杉杉集團，參觀企業情況，並與集團負責同志進行座談交流。

其中在杉杉集團，雙方就天津南站科技商務區奧特萊斯商業中心投資項目進行商談，杉杉集團計劃在南站科技商務區投資20億元建設大型奧特萊斯商業中心。

這也表明南站商務區除了已經確定的鵬瑞利大健康城、呷哺呷哺總部、復游城之後，南站商務區將再增一個大型商業綜合體。

因為南站，環城四區中西青已經成為區域發展「領頭羊」，如今更多新版塊依託已經逐步兌現的配套進入「二次復興」階段，其中也少不了南站商務區的帶動作用。

其實和配套最相關的就是房地產行業。

無論是交通、教育、商業，這些資源最後服務的都是人，而人的首要需求就是居住。

所以在交通、商業等配套優勢初見端倪的情況就已經有很多開發商看準時機，拿地入駐。

從土地端看，南站商務區2019年共出讓3宗住宅地塊，分別被正榮、招商、金融街拿下，總成交價48億元，總佔地面積約28.5萬平米。

值得一提的是南站商務區板塊的土地儲備充足。

根據去年天津市規劃與自然資源局官網公示的《西青區11p-10-07單元控制性詳細規劃修改草案的通知》，南站商務區後面還有10塊住宅用地、約50萬平米土地等待上新，建築面積約80萬平米。

而從整個板塊來看南站科技商務區大約有184萬平米的住宅土地。

據統計，根據下圖板塊分為五部分，第一部分中住宅建築面積46.9萬平；第二部分中住宅建築面積53.6萬平；第三部分中住宅建築面積84.4萬平；

第四部分是商業金融，總建築面積90.9萬平；第5部分全部為工業研發，總建築面積93萬平。

西青區之所以能成為環城一個哥，一個很大的原因就是有良好的產業支撐，多以高新技術產業為主。南站板塊目前已經了很多有名的企業在這拿地建設，比如一站式區域醫療及健康護理和商業樞紐鵬瑞利大健康城，呷哺呷哺商業，經緯恆潤研發總部等。此外南站板塊周圍聚集了大量的產業園區， 未來西青區將以南站科技商務區的建設為契機，統籌周邊的海泰高新區、汽車工業園、學府工業園、第三高教區發展，整合優勢資源，實現產學研一體化的發展合力，共同成為西青經濟發展新的增長極。

產業豐富、居住環境優美、商業業態齊全、交通便利通達才是一個城聚集人氣的先決條件，也是一座城崛起的標誌！吃、喝、玩、樂、住乃至工作都在一個區域內實現，這將是一個怎樣的人生體驗！

宜居宜業、宜學宜游，已有雛形！這裡的一切正在悄然發生變化，這些願景的實現都將定格在這一年--2022！！！

2022！這些旗艦項目投入運營

國際健康商旅城

投資50億！佔地115.5畝，總建築面積33萬平方米，有三級醫院，有養老公寓，有會議會展，有星級酒店，有零售商業！這個項目已於已於2019年12月6日開工建設，日前，由中建交通總承包公司承建的天津南站鵬瑞利大健康城項目如期完成正負零工期節點，將進入地上主體結構施工。接下來，該項目樓宇將拔地而起。

預計投入運營的時間是：2022年！

經緯恆潤中國研發總部

投資10億，負責汽車、航空航天、車聯網、軌道交通等領域電子產品研發、測試、銷售。研發人員預計5000人，年營業收入100億元人民幣。該項目是落戶天津南站科技商務區的經緯恆潤中國研發總部項目。

項目已於2020年11月開工建設，目前進行土方開挖，春節前將完成基礎底板施工。

預計投入運營的時間是：2022年底！

40號地商務樓宇

總投資約8.9億元，總用地面積約2萬平方米，總建築面積約9萬平方米，建設包括商務辦公及配套服務設施，2020年已開工建設，該項目是天津南站科技商務區商務樓宇。

計劃完工時間為：2022年底！

萬科·華僑城商業

總投資9.5億元，建築面積地上7.03萬平方米，地下2.5萬平方米。地上4層，地下1層，涵蓋購物、餐飲、娛樂為一體的集中型商業綜合體。

該項目已於2020年開工建設，目前已完成樁基施工，正在進行地下基礎施工。預計竣工時間為：2022年底！

2022！這些交通項目將通車！

天津南站專用快速通道

市區經快速路直達天津南站需通過津滄高速快速化改造、津滄高速至天津南站專用通道一期和二期工程。快速化改造項目已於2020年12月12日12時通車，一期工程已經完工。據了解二期工程預計2021年開工。

預計通車時間為：2022年！

瑞達路

直達天津南站後廣場，與賽達大道相交，連通才智道和賓水西道延長線，通達市區。2020年7月才智道已經開通至賽達大道，瑞達路目前正在辦理前期建設手續，預計2021年開工建設。

預計竣工時間為：2022年！

其他項目

為明國際學校

佔地7.3萬平方米，建築面積6.4萬平米，涵蓋小學、初中、高中和國際部等辦學層次，建有兩棟圍合庭院式教學樓和一棟學生公寓，同時配備高標準的籃球館、擊劍館、游泳館、攀岩牆、真草草坪足球場等高配置運動場地，還配置有舞蹈教室、音樂教室、電子鋼琴教室、書法教室、陶藝教室、棋類教室、航模教室、創客教室、機器人教室以及物理、化學、生物、地理、信息等眾多功能教室及實驗室。

該校已於2020年招生，過渡期結束後，師生全部遷入南站校區校舍。

商務區綠道景觀

該項目南鄰豐產道，北至博航環路，東側至柳靜路。位於天津南站科技商務區北部的城市公園綠地內，南北向長約1042米，東西長約616米，建設總面積4.52公頃。主要建設內容包括綠化、鋪裝、水系工程。新建景觀亭、廊等鞏固築物並配套實施景觀照明、景觀小品等設施。

2022年底完工。

其他項目

備受關注的復游城項目已深入洽談階段；南站奧特萊斯項目將加快推進；嘉和路（博樺道至棗林大道）已在施工；博樺道、望湖路、琴韻道也在進行施工準備階段... ...

眾所周知，天津的樓市江湖一直有一個傳說，它叫「漲價窩」。

但自從2019年真正的南站板塊崛起後，張家窩板塊被「一分為二」，成了兩個獨立的組團。

連行情也「割裂」嚴重。完全兩個「畫風」。

為什麼這麼說呢？沒有對比就沒有真相！

橫向上看，南站高層1萬9，張家窩洋房1萬7，兩者之間價差明顯。

縱向看，張家窩融僑方圓2018年首開價23000-25000，現在洋房17100起；

融僑陽光城皓玥2019年首開價19000-21000，現在洋房17500……

各盤相比之前都有不同程度的回落。

而南站卻十分「硬核」，津門正榮府、招商公園1872都是2019年開的盤，首開價一個2萬1，一個1萬9。

現在不僅沒有跌，反而還漲了些。

從趨勢上看，也大相徑庭。

南站板塊的招商公園1872，新加推的樓座比原來每平米漲了1000多。

現在87平米的兩居，最便宜也得168萬起，貴的能到185萬。

津門正榮府一看招商漲了，也往上小調了幾百，現在成交價2萬1。

新開盤的金融街西青金悅府「起點」也不低，15層到頂小高，首開均價19200元/平米。

而張家窩卻仍在下行：

●融僑方圓疊拼2萬-2萬2，送車位；

●融僑陽光城皓玥117平194萬起，摺合單價1萬6千多；

●社會山西苑十一期間送精裝補貼，別墅送45萬，洋房（121平米）首層送20萬，其他房源送10萬；

●中交樾公館現房在售，最便宜16500，還有送車位、送裝修活動；

……

簡而言之，一個漲一個跌，南站和張家窩極度分化。

但問題是，南站剛啟動一年多，配套上還並不完善。

而張家窩已發展了十多年，無論是配套還是人氣、居住氛圍，都比南站板塊高出好幾個檔次。

這到底是為什麼呢？

坦白說，張家窩板塊前些年之所以「封神」，成為大名鼎鼎的「漲價窩」，憑藉的就是天津南站這個大引擎。

南站開通前，張家窩房價5000左右，而南站開通後張家窩房價一路瘋漲，一度飆至2萬以上。

雖然兩者間還有一段說遠不遠、說近不近的距離，但並不能阻擋買房人的熱情。

從2019年正榮以最高限價22.33億元+自持面積9800平米競得南站科技商務區第一宗宅地開始，真正的南站板塊便正式啟動。

如今已聚集了包括津門正榮府、招商公園1872、金融街西青金悅府在內的三個樓盤。

瞬間，高下立現。

一方面，南站板塊比張家窩板塊距離天津南站更近。

三個盤都步行可達，最近的直線距離才500米左右，「截胡」了很多北漂等外地置業人群。

連市區外溢也會先被南站板塊「過濾」一下，夠不上的再往遠處走，去張家窩。

另一方面，南站板塊定位高，有大規劃作背書。

規劃有3條高鐵+1條地鐵+2條雲巴的天津南站，和佔地10平方公里、定位為天津「西部門戶」的南站科技商務區，就不用多說了。

這裡小編給劃幾個很多人還未察覺到的點。

大家都知道，天津這些年賣地流行「捆綁」賣，一宗宅地配搭一宗商服地塊。為什麼呢？因為在天津商業不吃香，很多開發商都觸頭商業。

以致於有了不少「商改住」的神操作。

但南站板塊卻反其道而行之，把大量的住宅用地以及工業用地，調整為了商業用地，而且是高密度商業。

也就是說，南站周邊會建很多寫字樓，高樓大廈一起來，城市感就有了。

這也就是我們常說的城市界面。

南站板塊的城市界面會比張家窩好很多。引進的配套也很高級。

比如今年已招生的為明國際學校，可以說是目前西青區最好的學校了。

再比如橫跨三個地塊的鵬瑞利，它瞄準的可不單純是天津，而是北京乃至京津冀。

還有呷哺呷哺總部綜合體、經緯恆潤天津研發中心等。

近日又引進了一個佔地約1800畝、體量約200萬平米的復星FOLIDAY「復游城」，

建設內容主要包括室內冰雪世界、主題樂園、商業商務街區、康養中心、地中海俱樂部、精 品酒店、國際 教育、親子俱樂部、文化和創意辦公等，計劃總投資約600億！

僅僅從投資額上就能看得出這個項目的體量和份量。用一句話概括這個大型配套，就是一個能讓你和你的全家人，舒舒服服在這裡玩上幾天的綜合旅遊娛樂體。這樣的配套設施對於區域的發展確實起到很大的促進作用，也因此再次「點燃」了南站商務區的板塊熱度。

不誇張地說，南站未來就是天津的西部門戶。

對於外地買房人來說，買房就是買未來，南站的板塊價值度遠在張家窩之上。

值得一提的是，這一板塊也正朝著西部門戶、對接雄安的方向發展，它的未來和成長，有目共睹。

而當大家預期一致看好時，越會形成向好的結果。

所以南站板塊堅挺也在情理之中。

不過，雖然北漂等外地客戶被搶走了，但相比南站，張家窩本地人更認可張家窩。

因為張家窩配套成熟，居住氛圍濃，而南站離著張家窩生活區有點遠，配套上也比較「單薄」。

而且從產品上來說，張家窩本地人以改善需求居多，他們更傾向於買大戶型。

融僑方圓之所以賣得比融僑陽光城皓玥好，就是因為融僑方圓的戶型偏大，對了張家窩改善客戶的口味。

成交數據顯示，今年前9月，融僑方圓簽約了117套房，而融僑陽光城皓玥只簽約了99套，較之少了18套。

對於一個板塊來說，有「故事」很重要，眼前的配套反而不是最重要的，是不是很有意思！

從置業人群上分析，小編認為要根據交通優勢選擇新房，當然是距離站點越近越好。

儘管市場整體冷淡，但是南站商務區的置業需求卻不少。比如「複製」武清的居住模式，依託於高鐵直達急需落戶天津的北漂人群；還有市區外溢的置業人群；西青本地的改善置業者等。

重點是，南站商務區的整體房價還有沒破兩萬的，相比一下周邊的中北鎮、精武鎮等2萬多的價格，南站商務區能得到買房人青睞也不足為奇，何況還有如此的「重磅」的交通配套。

如果你也恰好有買房需求，南站商務區可以考慮，我也真好負責。

如果你對該板塊還有什麼疑問，或者有所分享，都歡迎在下面留言討論

上半年買融僑附近的樓盤是降價了。

買南站近的樓盤價格還有些許上漲。

津門正榮府沒多少房子了，南站最近的洋房社區。

買高新區地鐵站的也沒有降價，保利和光塵樾還帶來了一大波流量。

楊伍庄萬科翡翠大道是降價了。目前價位在合理區間。

融僑陽光城皓玥別墅?

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南站最近被學府高新區擠兌的不行，之前小團做過一個橫評比較，可以看看

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