中國人該抱著什麼心態去投資日本房產？
適合長期穩定發展的心態去投資，日本房產不適合短期買房賣出。在日本，新房到手後就是二手房了，二手房的價格和新房的價格不同，所以想要炒房的話是不現實的。投資日本房產是在一個安全可信的市場環境裏得到資產的保值，並不是高風險高收益的增值最佳選擇。想要短期就得到高回報，那麼日本是不適合您投資的。
日本房產是永久產權，去日本投資房產其實是買地，土地纔是最值錢的。不過對於增值潛力這個問題可能是要分開講，在新房和二手房租金差不多的情況下，二手房總價低，回報率就高。無論是新房還是二手房，只要土地有價值，就會有增值潛力，所以投資房產的地位非常重要。
發佈於 2019-06-11繼續瀏覽內容
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東寧君日本房產千萬避免中國式買房思維，舉幾個小例子
1.中國人對於房屋面積的理解停留在公攤面積，得房率這些問題上，然而在日本就完全不必要考慮了，日本房產是完全的明碼標價，室內面積是多少就按多少平去賣，陽檯面積甚至都不計算在內。
2.認為房子越大越好，事實上在日本往往回報最穩健的都是二三十平的小公寓，所謂入鄉隨俗嘛，你在日本地界買房子，當然要滿足日本人的租房需求，大城市的上班族就喜歡離車站近的，就喜歡面積不大的（因為相對便宜）你說你不買這樣房產買啥樣的？你要是在日本買一套動輒上百平米，離車站還遠的房產，自己居住，不挑的還行，你要是租的話，可能。。。你懂的
3.千萬別炒房，你會發現錢越炒越少。在持有房產五年內轉手，你需要支付重稅，多重呢，40%。。。
4.對房齡的誤解。這一點還比較好辦，當你看到中國和日本同樣房齡的房子有多大差距你就知道了。
其實說了這麼多，最核心的意思就是
既然你選擇去日本投資房產，那麼首先一定要對日本房產市場有所瞭解，包括日本的房產市場規範性，租房需求，房價趨勢等等到底與中國房產市場有哪些區別
用當地人選房的思維去選房，你不為他們考慮，怎麼掙到他們給你的租金呢？！
千萬避免中國式買房思維，舉幾個小例子
1.中國人對於房屋面積的理解停留在公攤面積，得房率這些問題上，然而在日本就完全不必要考慮了，日本房產是完全的明碼標價，室內面積是多少就按多少平去賣，陽檯面積甚至都不計算在內。
2.認為房子越大越好，事實上在日本往往回報最穩健的都是二三十平的小公寓，所謂入鄉隨俗嘛，你在日本地界買房子，當然要滿足日本人的租房需求，大城市的上班族就喜歡離車站近的，就喜歡面積不大的（因為相對便宜）你說你不買這樣房產買啥樣的？你要是在日本買一套動輒上百平米，離車站還遠的房產，自己居住，不挑的還行，你要是租的話，可能。。。你懂的
3.千萬別炒房，你會發現錢越炒越少。在持有房產五年內轉手，你需要支付重稅，多重呢，40%。。。
4.對房齡的誤解。這一點還比較好辦，當你看到中國和日本同樣房齡的房子有多大差距你就知道了。
其實說了這麼多，最核心的意思就是
既然你選擇去日本投資房產，那麼首先一定要對日本房產市場有所瞭解，包括日本的房產市場規範性，租房需求，房價趨勢等等到底與中國房產市場有哪些區別
用當地人選房的思維去選房，你不為他們考慮，怎麼掙到他們給你的租金呢？！
我們該抱著什麼心態去投資日本房產呢?
如果想和中國一樣，段時間內有很高的回報，那日本一定不是一個好的選擇。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘。
我來分享三個案例：
第一種：在日本有居住剛需的人。
投資者A，留學生，在日本讀完研究生後，打算留日發展。
讀書的時候和三個室友合租一間3LDK的大房子，房租每月15.5W日元，平攤到他個人，大概5W日元左右。畢業後大家各奔東西，他一人承受不起這3LDK的房子，只好搬出去另外找房。
在委託我們找租房期間，我們發現有套他滿意的房子正好在出售。於是和他父母一起算了一筆賬，房租一月8萬，一年96萬。而這套房子賣才賣多少錢？1500萬日元！
當時他爸媽略微有點心動，但這個價格還是有點「貴」。於是我們推薦了一些面積近似、地段近似、但房齡老個10年的房子。你猜多少錢？
這回，只要1200萬日元了！
什麼概念？你租這房子租個12.5年，你支付出去的租金就足夠買下這套房了。換你，心動不心動？
第二種：想做投資，但國內不知道投什麼的人。
投資者B，本來壓根沒打算投資日本。2017年找到我時，他有個幸福的煩惱：我有150萬的閑錢，不知道做什麼？
哦……朋友，你是來我這秀富的嗎？！
我開始很不以為然，「買股票啊！「、「開公司啊！」、「石油、期貨、黃金什麼不能買啊！」、「不行買房啊！」 好生氣啊，你是西紅市首富王多魚嗎？！
但真做起來就發現，其實沒那麼容易！
投資品類千千萬，分起門類就兩種——權益類資產和固守類資產。
權益類資產，就是股票啊、石油啊、期貨啊等等，每天漲漲跌跌的資產。特點是，風險高，收益高。但問題來了，你得懂這些金融門道啊。這朋友，平時在外企上班，忙得和狗似的，哪有什麼精力和時間去研究瞬息萬變的市場？
固守類資產，就是國債啊，餘額寶啊之類，你不用操多大的心，也能有穩健收益的資產。當然，沒有投資說是百分百安全的，銀行還可能被擠兌呢。但相對權益類資產，風險幾乎可以忽視。我記得17年時，3年期國債年收益是3.5%左右。餘額寶7日年華收益也差不大多。
可這兄弟覺得太低了不甘心啊！想來想去我也為難了，只好推薦他買房子。但上海二手房首付要70%，他這點錢根本不夠。
所以，最後才推薦他買日本的房產的。
因為在我看來，買日本的房子雖然發不了財，但特別適合用來保值。屬於進可攻退可守的一類資產。
進，東京房價本身每年有4%-6%的漲幅，還有數十萬人口的持續湧入，有搏一把的潛質。
退，我不敢說房價一定會怎麼怎麼漲，但表面6%～8%的租金回報率，至少能給投資者帶來遠高於銀行和餘額寶的穩定收益回報。
最後這位兄弟掏了130多萬，在東京的龜有買了一套二手公寓。
最後一個案例，投資的不是房產，其實是身份。
大佬C，國內某上市企業高管。他對房子其實沒有半毛錢興趣。他的目的只有一個，希望孩子能出去。但他自己事業在國內，並不打算放棄現在的工作。老婆是全職太太，夫妻倆商量決定，媽媽去申請經營管理簽證，準備拿日本「綠卡「，孩子跟著母親一起出去。
經營管理簽證的申請要點其實就一條：
500萬日元開個公司正經經營，每年營業額400-500萬日元以上，並且能實現盈利。
開公司的錢倒不是問題，但問題是公司做什麼呢？老婆日語不行，而且全職太太在家多年，想不出來能做什麼項目。
想來想去，投資個小旅館吧！還有比這更簡單省心的創業項目嗎？成立個公司，買個酒店公寓或幾套民宿，打包整租給代運營公司。自己在家坐收房租就行了。5年後換國籍，10年後申請永駐。如果將來增值了就賣掉，一邊把錢掙了，一邊又成功把老婆孩子送出了國，還有更爽的事？
所以，他投資日本房產的目的很簡單，我就是要開一個公司，投資經營點東西，好忽悠日本的入管局，成功拿到經營管理簽證。
因為房產價值的彈性很大。50萬可以投資日本，500萬、5000萬也行。所以投資日本房產的人有很多，心態也各不相同。但有一點是可以肯定的：現實中相同階層的人往往想法都非常相仿。
在日本進行房產投資，不是應該以一種「炒房」的心態，等待房價上升再賣出而賺取差價，而是一種平穩安定的資產保值的概念。
近幾年，日本的經濟平穩上升，房價也處於一個穩定的階段。加上金融機關的低息政策，中日匯率也處在歷史低點，無非是一個投資的絕佳時期。與很多海外國家不同的是，日本並沒有針對外國人購房的限購政策，外國人也可在日本購買房屋土地，並擁有永久的所有權。日本是一個多地震的國家，房屋建築的技術很高，新建築基準法出臺以後，抗震技術也越來越高，現在的公寓已經可以達到約100年的使用年齡。這可以為購房業主帶來更多更長久的的房租收益。日本房產的價值並不是離市中心越近房產價值就越高的這樣一種概念，地段固然重要。但這一套房子的需求量是否高，能否一直出租出去，又能幫你賺多少年的租金，取決了這套房子的資產價值。
成功的房產投資，不僅能夠在低風險長期保障的情況下為大家帶來平穩的收益和保證，每月所負擔的金額也不會為業主帶來負擔，甚至可能是更多的利益。但失敗的可能性也是極其之大的。怎麼樣的情況下會失敗呢？
那就是很多的客戶，在不瞭解日本的房產市場和正確的投資理論的情況下，只看「低價」和房產的「高回報率」而盲目購買，跟風或聽了一些推銷員的推薦而輕易出手，最終導致失敗。所以希望正在考慮或是將來有意向在日本進行房產投資的人們，一定不要只看表面的利益，要在瞭解到正確的房產市場和投資知識的情況下後，再決定一個適合自己的投資方向。
想清楚你是要高租金回報還是資產的保值升值，滿足這兩種投資需求的房子在日本都有，但這兩種投資需求不可能同時被滿足。
日本房子的價格由地價和房屋價格兩部分組成，核心地段的地價每年都在漲，有些地段每年20%的漲幅都有可能，但是房屋的價格每年都有一定比例的折舊。所以在日本，只要地價的漲幅大於房屋的折舊，整個房子的價格就會上漲，反之就下跌。
假設同一個區域有一個新房和一個老房，新房值100萬，老房因為房屋的價格已經折舊到零了，總房價可能只有50萬，但是日本的房屋普遍保養的很好，新房可以租1000塊/月，老房不會只租500，可能會有700-800，所以就會顯得老房子的租金回報會更高。同理也適用於核心地段的房子和偏遠地段。
所以去日本投資房產就看你要什麼，要資產保值升值就選核心地段，要租金回報就可以選偏一點老一點的房子。
100萬人民幣的公寓，光每年交給政府的稅都要15000元了，10年就是15萬，就算租金比國內100萬房子的租金高些許，但這樣的投資好像不是很可取
別看到租金收益就眼睛放光喪失理智。日本租金收益高沒錯，但是持有成本也不低。
二手單身公寓、一戶建看著收益率確實可觀，但是實際上公寓持有的持有維護成本可能多達房價的3%、一戶建的翻修成本多達幾十萬人民幣。
數據可能會騙你，日本房東的故事，並沒有你想像的那麼美好。海外置業請考慮更長的週期（持有，轉賣等）。
要避免中國式炒房心態去投資，因為他不可能會像中國房價這樣子瘋狂上漲，日本自從那次泡沫以後，整體的房價是平穩的，當然也有漲幅，但是也是非常穩步的。所以你去日本投資房產千萬別想著短期就能漲很多然後出手，需要當成一個長期的投資，日本房產市場非常穩定，相關法律也非常成熟，租金收益比較穩定，也比較高，但是又沒有高的特別離譜，海外投資也需要講究個安心，那麼日本房產這方面還是可以讓你安心的。當然也是有機會的，像大阪就是有那個空間，加上賭場世博會等利好消息，所以大阪地價也是一直在漲的。租金收益肯定能到手的一般在6%，跟國內比起來也是非常的高的。
有閑錢，想換個環境，想移民，想養老。。這些可以考慮投資日本房產。日本房產屬於穩定性投資，風險比較小~
投資日本的房產，是在一個安全可信的市場環境裏得到資產的保值增值，並非高風險高收益的增值最佳選擇。想要在短短几年就得到高回報，在日本真的做不到。日本房地產的最大價值是確保你的資產不至於貶值，並且有一定的盈餘，而不是升值用的。如果你想像中國一樣，短短几年間得到很高的回報，那麼日本一定不是一個好的選擇。所以，如果你是一個有一定資產，對未來求穩定的穩健性用戶，日本市場則是一個最好的選擇。
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牛奶冰裏有芋圓努力奮鬥做海外包租婆！V：uoolu_002日本的房子不可能像國內的房子一樣，在短期內升值很快。日本的房產制度，從貸款開始到稅收，都在阻止炒房行為。
首先是貸款方面。
雖然日本本國人購買首套房的貸款利率非常低，不到1%，貸款最長年限是35年，簡直不要錢。
但這是建立在日本人傾向於結婚後購買房產、經歷過房價泡沫後抵抗炒房的基礎上的。
日本人的傳統觀念就是，結婚後要組建家庭，才會開始考慮買房的問題，單身時期會一直租房。並且，日本近年來結婚年齡不斷延遲，日本2018年的平均初婚年齡男性為31.1歲、女性為29.4歲，比10年提高1歲左右，比30年前更是高出3～4歲。日本年輕人租房的時間一直在延長，每個房東手上的租約延續的時間也越長，也更容易抬高房價。
這是來自權威新聞網站的數據，有興趣的朋友可以點擊下方鏈接自行了解一下。
日經中文網：日本年輕人想早結婚？?cn.nikkei.com但是，日本政府是嚴禁外國人貸款買房的，為的就是避免外國炒房客擾亂市場秩序。
有多嚴格？帶你看看外國人貸款買房的條件。
如果要以個人名義貸款買房的話，必須滿足以下條件：
- 有永居身份
- 配偶是日本人
- 在大型企業工作，企業為個人開具擔保
這三個條件，別說是炒房客了，連在日本生活的很多外國人都達不到。符合條件的，那就是真正想要留在日本長久居住的人了。
如果要以商業名義貸款買房的話，，也就是以公司的名義去貸款買房，自己作為擔保人，但也需要滿足以下條件：
- 一年以上報稅賬目
- 在公司流水所在銀行申請
- 個人出資30%-50%
商業貸款的利息相較於個人來說稍微高一些，大概在1.8%-2.5%左右。但要達到這些條件，也需要一定的時間，等這個流程走完了，國內某個城市的房價都已經漲完一輪了，真的不值得。
再來看看稅收方面。
以上這張圖是購買日本房產所需要的繳納的費用，即除了房子本身的價錢以外的額外費用。光是看著這麼多項目，買房的意願都已經消減一半了。像東京以外地區的小公寓，本身就只需要10w+RMB就可以買到，加上這些稅收，估計都可以抵上一部分房價了。
日元資產最大的特點就是資產保值性能良好，應該把投資日本房產當作類似於儲存黃金的行為。日元是市場上公認的避險貨幣之一。由於其強流動性以及日本國內的大規模外匯儲備，再加上日元自身利率很低，使得日元突發貶值的概率很小。在這種條件下擁有日本房產，一旦日元匯率上升，那麼收到的房子租金也會跟著水漲船高。
並且，日本基本是二手房市場，新房進入市場的量極少，所以人們對買房也沒有什麼需求，以租賃為主。日本很多小戶型的公寓在轉手時都自帶租約，並且是長達2-3年的租約，比國內普遍1年的租賃時間久得多。一旦房子有了租客，在短期內自己是可以獲得一筆穩定的現金流收入的。
所以，在現在全球都找不到經濟新增長點、每個國家都在瘋狂印鈔大放水的情況下，持有避險資產+每月穩定收租，還是能讓自己很好地抵抗現金貶值的風險的，適合長期持有，對沖貶值~
日本的房子不可能像國內的房子一樣，在短期內升值很快。日本的房產制度，從貸款開始到稅收，都在阻止炒房行為。
首先是貸款方面。
雖然日本本國人購買首套房的貸款利率非常低，不到1%，貸款最長年限是35年，簡直不要錢。
但這是建立在日本人傾向於結婚後購買房產、經歷過房價泡沫後抵抗炒房的基礎上的。
日本人的傳統觀念就是，結婚後要組建家庭，才會開始考慮買房的問題，單身時期會一直租房。並且，日本近年來結婚年齡不斷延遲，日本2018年的平均初婚年齡男性為31.1歲、女性為29.4歲，比10年提高1歲左右，比30年前更是高出3～4歲。日本年輕人租房的時間一直在延長，每個房東手上的租約延續的時間也越長，也更容易抬高房價。
這是來自權威新聞網站的數據，有興趣的朋友可以點擊下方鏈接自行了解一下。
日經中文網：日本年輕人想早結婚？?cn.nikkei.com但是，日本政府是嚴禁外國人貸款買房的，為的就是避免外國炒房客擾亂市場秩序。
有多嚴格？帶你看看外國人貸款買房的條件。
如果要以個人名義貸款買房的話，必須滿足以下條件：
- 有永居身份
- 配偶是日本人
- 在大型企業工作，企業為個人開具擔保
這三個條件，別說是炒房客了，連在日本生活的很多外國人都達不到。符合條件的，那就是真正想要留在日本長久居住的人了。
如果要以商業名義貸款買房的話，，也就是以公司的名義去貸款買房，自己作為擔保人，但也需要滿足以下條件：
- 一年以上報稅賬目
- 在公司流水所在銀行申請
- 個人出資30%-50%
商業貸款的利息相較於個人來說稍微高一些，大概在1.8%-2.5%左右。但要達到這些條件，也需要一定的時間，等這個流程走完了，國內某個城市的房價都已經漲完一輪了，真的不值得。
再來看看稅收方面。
以上這張圖是購買日本房產所需要的繳納的費用，即除了房子本身的價錢以外的額外費用。光是看著這麼多項目，買房的意願都已經消減一半了。像東京以外地區的小公寓，本身就只需要10w+RMB就可以買到，加上這些稅收，估計都可以抵上一部分房價了。
日元資產最大的特點就是資產保值性能良好，應該把投資日本房產當作類似於儲存黃金的行為。日元是市場上公認的避險貨幣之一。由於其強流動性以及日本國內的大規模外匯儲備，再加上日元自身利率很低，使得日元突發貶值的概率很小。在這種條件下擁有日本房產，一旦日元匯率上升，那麼收到的房子租金也會跟著水漲船高。
並且，日本基本是二手房市場，新房進入市場的量極少，所以人們對買房也沒有什麼需求，以租賃為主。日本很多小戶型的公寓在轉手時都自帶租約，並且是長達2-3年的租約，比國內普遍1年的租賃時間久得多。一旦房子有了租客，在短期內自己是可以獲得一筆穩定的現金流收入的。
所以，在現在全球都找不到經濟新增長點、每個國家都在瘋狂印鈔大放水的情況下，持有避險資產+每月穩定收租，還是能讓自己很好地抵抗現金貶值的風險的，適合長期持有，對沖貶值~
我的朋友在幾年前就開始關注日本房產，至今仍未出手。因為她的購房需求是難以滿足的，簡單來說，她想在自住（每年過去小住）和投資收益間尋求一個平衡點，結果發現這兩個需求幾乎就是相悖的。
如果你想自住，那投資屬性就弱化了，你需要在日本當地也能有收入（朋友是文字工作者），工作不受地域限制就行。這樣你享受了日本文化的風土人情，也滿足了靜修的需求。
但是如果考慮到投資回報，在近幾年P2P勢頭迅猛的時候，國內理財收益也很不錯，置換一下投資標的，你會發現投資日本難以暴富，甚至都無法跑贏國內普通投資。
所以衡量和評估自己的需求最重要，清晰的知道自己想要什麼，可捨棄什麼，放眼市場，能滿足自己需求的項目不會超過三個。
後來機緣巧合我進入了海房這個領域，做運營。在實際的工作中，我發現日本房產作為一個穩健的資產配置是不錯的，穩定的現金流（租金而且是日元，又有了外匯儲備）、一個可期的有品質的永久產權住宅，都是客戶最後出手的重要原因。絕不是房價的升值，重複中國樓市的奇觀。
海外房產天生就具備投資屬性，它就和你購買的股票基金債券一樣，沒有絕對的好與不好，只有合適的進場點和機遇。
真心希望能用我們發展最好的互聯網，讓更多人儘可能多的看到數據和市場，讓大家理性的入場投資。
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