現在上海適合買房嗎？
在老家有個學區房的婚房，但是我跟對象都是在上海工作。小孩目前也是在上海上幼兒園。想買個房子適合我們上班，小孩也能上學的。
我倆都是程序員，在上海買房的話也只能買個40平左右的。而且小孩也不能上到好學校，以後也不能參加高考。小孩送回家吧，爺爺奶奶帶不放心，也捨不得分開。
蘇州也要2年社保……揚州？常州？無錫？太磨人了，哪個地方程序員的發展比較好啊
上一篇我們探討並回答了一個問題：《為什麼上海家庭的錢都在房子裏？》
通過回顧上海過去十年房價，我們發現了一個簡單卻直接的結論：
上海房價漲了4倍；
每年漲幅15%；
算上房貸貸3倍槓桿；
本金收益率就是33%。
投入資金大+持有時間長+收益率超高，直接造成上海家庭的錢都在房子裏。
那麼接下來會怎樣？買房還會有那麼高的回報嗎？
2020年，是買房的好時機嗎？
一、短期預測
首先，我們先對短期房價和明年年初行情做個預測
先看2019年全年成交量數據
可以明顯看出，2019年最後三個月，上海二手房成交量持續增加。
年底還能保持這個熱度，明年的小陽春行情基本是板上釘釘。
我現在接觸的客戶和周圍朋友，統一的聲音都是：房價目前基本企穩，很難再往下跌。
雖然比不上2015年底大家摩拳擦掌準備搶房的態度，但也反應了積極向好的預期：樓市價格底部已經充分夯實。
再看2010-2019年成交量數據
過去3年，上海二手房成交量持續增加，且2019年比較前兩年陡增了40-45%。
房產市場啟動的特點，就是先有量再有價。
當把市場上急賣的便宜的房源買光，接下來的就是那些更貴的房子。這在最近的次新學區房市場，已經有些苗頭。
但考慮到外部環境政策及信貸環境沒有明顯利好，我們對2020年的市場謹慎看好。
預計明年3月小陽春的成交量和2019年持平，也在2.5萬套左右。
2020年全年房價，漲幅預計5%-15%之間。
年初500萬的房子，年底可能會漲到525萬-575萬。
二、何時大漲
在房產精算的文章中，我們反覆強調了「收益率」這個概念。
同時在線下講座中，推演了政策是如何通過影響預期收益率，從而影響房產價格的。
進而，我們詳細計算了「收益率」和房地產調控政策的關係。
簡單來說：
限購把上海房產市場從全國市場變成了上海單一市場，直接影響了購買人羣數量，是最重要的調控手段。
限貸則是從首付端限制，讓湊齊首付（七成）成為一件非常有難度的事，也急速收窄了購房特別是改善人羣。
同時，限貸還降低了槓桿率，在同樣房價漲幅的前提下，直接拉低了本金收益率。
房貸利率也影響收益率，但現有調節幅度，相比前兩項作用有限。
房產稅也是一個變數，但作用更小。
（具體計算過程，我們線下茶話會聊）
淘屋之前發布的一篇文章《上海普通住宅標準即將到期，新標準威力或遠超深圳》，預測了「普通住宅線」的放開。
目前深圳放鬆了豪宅稅，直接引爆了整個房地產市場，而上海普通住宅標準卻被延長了5年。我們可以把話放這，這個規定絕不會真的延續5年，最多2-3年一定會放鬆。
其實普通住宅線，影響的不僅僅是稅費，更是對「非普通住宅」定向限制了貸款。
因為上海人口調控政策，短期放開限購的可能性極小，所以限貸就成了影響短期房價的最重要因素。
我們只要觀察什麼時候貸款政策放鬆，包括但不限於：
1、普通住宅線調整
2、首付比例降低
3、不再認之前貸款記錄
這就是市場啟動的最直接信號
一旦看到，立刻馬上放下手頭工作去看房，一秒都別耽擱。
現在上海的限購限貸政策是全國最嚴格的，房價在種種限制下才保持一個相對低位。
可以預見，一旦限制放鬆，就是一波明顯漲幅。
三、中長期預測
有人問，未來上海房價還能保持每年15%上漲嗎？
很顯然，不能！
房地產週期：短期看政策，中期看土地，長期看人口
政策這塊，我們已經提及，並且將時刻關注。
土地這塊，上海住宅土地供應逐年萎縮，這已經決定未來幾年上海新增住宅量不會高，住宅供應也將持續緊張。
人口這塊，考慮到城市化進程的趨緩，包括上海2500萬人口上限，都是重要的限制因素。
但是，通脹永遠在，大城市化將持續，而且人人都希望有一套上海的房子。
2019年上海房產市場的成交量上揚，完全是剛需促成的。
所以，我們完全有信心，並可以給出極保守的預測：
上海未來10年每年房價漲幅哪怕是減半，依然是7%-8%，10年翻倍的底氣還是非常足的。
之前的一篇文章：《定了！上海浦東：7年漲1倍！》，就是對這個保守預測的一個註腳。
四、2020年是買房的好時機嗎？
7%-8%的房價漲幅意味著什麼呢？我到底該不該買房呢？
我們要繼續動用精算工具，看看如果每年房價只漲7-8%，在首套房政策下，我們的收益率將是多少？
在此限於篇幅，我們不給出計算過程，直接說結論：收益率約為15%。
這意味著，我們可以據此定量做出決策：
如果你有15%+收益率的穩妥投資渠道，不必立刻買房。
（前提是這筆錢你可以靈動調用）
如果你把錢還放在5%的理財裏，一旦有了購房資格，2020年買房毫無疑問是最合適的選擇。
上海現階段是低點，可以入的
如果按照你想的，不是蝸居上海
可以來花橋，購房資格能操作的
如果你是本科可以落戶，買房上學都可以解決，到上海工作，照顧孩子，贍養老人可以同時解決
給你提個建議，你這情況適合在最靠近上海的地方落戶買個房，首先能解決孩子上學問題，還有便利交通到達上海來回上班，如果單價過高承擔不起，亦可以買離上海近點地方，讓父母過來帶孩子，自己週末回去看望孩子。這樣就能一舉兩得。下面推介幾個適合上海工作外地居住的地方供大家參考。
江蘇省蘇州市（崑山市，太倉市）
崑山市：外地戶口購房需要連續繳納本地社保2年，或者人才引進本科及以上文憑落戶或者人才編碼也可以購房。貸款方面全國沒有任何房貸記錄首付3成，如果有還清的首付5成，未還清首付7成。
交通+價格：崑山市目前是這個幾個區域交通到達上海最為便利的城市，上海11號線全國第一條跨省市地鐵通到了崑山花橋鎮，並且崑山自己地鐵S1號線正在建造中，以後東接上海1號線，西連蘇州3號線以後來往蘇州上海更為方便，目前單價也是最貴2-2.7萬之間不等，比較適合資金比較充裕的人購買。
太倉市：外地戶口購房需要連續繳納本地社保2年，或者人才引進本科及以上文憑落戶也可以購房。貸款方面全國沒有任何房貸記錄首付3成，如果有還清的首付5成，未還清首付7成。
交通+價格：太倉市目前到達上海只有自駕和高鐵往來，上海寶山區和嘉定區的人購買這裡比較方便，所以這也是導致目前價格不高的原因，當然未來也有相關規劃交通，也會越來越方便。目前單價1.3-1.7萬不等。
浙江省嘉興市（嘉善縣，平湖市）
嘉善縣：
購房政策：外地戶口限購一套，首套房首付3成，全國有一套貸款再還首付5成。
交通+價格：目前嘉善是除了崑山之外到達上海最為方便的地方，乘坐高鐵30分鐘即可到達上海虹橋火車站，換乘地鐵到達上海市區，自駕1:30分，目前大致價格1.5-1.7萬。
平湖市：
購房政策：外地戶口限購一套，首套房首付3成，全國有一套貸款再還首付5成。
交通+價格：目前平湖到達上海自駕需要1:30分鐘，即將建造的滬平鐵路，連接金山高鐵站，直達上海南站。目前大致價格1.2-1.5萬。
以上4個區域最是適合純自住的就是崑山花橋鎮，有上海地鐵在轄區內，到達上海極為方便。很多人現在住在這裡每天來往上海上班。但目前這區域限購需要連續繳納本地社保2年，或者本科及以上文憑落戶很容易落到集體戶口買了房再落到自己房子就可以了。其他區域沒有崑山這麼方便，相對價格也便宜些。可根據個人條件斟酌選擇。本人長期奮戰上海周邊城市一手房市場，對環滬江浙地區極為瞭解，認可本人小夥伴可找本人。就說這麼多希望我的回答，對大家有所幫助。
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可以選擇買在環滬周邊的，你和你老公兩個人有沒有本科或者大專學歷。學校也可以選擇好一點的，給孩子一個良好的教育環境。
可以看看學區好的二手房，也有合適的
閔實驗周圍的房子可以看看，價格還可以
您能不能買得偏一點的
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