准备买一个二手房，在顶楼、平顶、可上人，房龄20年，目前还没有漏水，但是表层还是有肉眼可见的裂缝。

请问在这种情况下，为了预防后期漏水，是否可以在裂缝处涂上防水涂料，或者全屋顶铺设防水卷材呢？

也看过一些@智漏-龚文 的文章，其中有说漏水情况下，直接铺设卷材会有反效果，但是不漏水的情况是否可以呢。

另外我是否可以在屋顶铺一层树脂瓦来防晒与防水呢？补充一下，是周围有围墙的屋顶，这里说的铺瓦片是在屋顶的地面上铺，不超出围墙的高度，所以也不存在违建与掉落的安全风险。

最后补充一下，目前有人在屋顶上放置了大量的杂物与种植花草，并且还有积水，请问这种情况是否对防水能力有影响，是否需要清理？

屋顶渗漏水需要具备两个前提条件，一是屋顶有水，二是混凝土楼板有贯穿性裂缝，只有二者都具备，结合到一起的时候，才会渗漏水到楼下，被业主发现。

由于混凝土是刚性材料，天然会产生裂缝，大的肉眼可见，小的肉眼不可见，但水是无孔不入的，而且随著使用年限的增加，裂缝只会越来越多越来越严重，到最后混凝土老化成渣渣完事，所以国家强制必须做防水，就是要通过做附加防水层，把水隔离掉，这样混凝土有裂缝也就不怕了。

您家还没有发生渗漏水，可能是防水层还在起作用，也可能是您家这块楼板裂缝还没有贯穿。

瓦片是以排水为主，防水为辅，无法从根本上解决防水问题，您的想法相当于造一个坡屋顶，代价很大，维修代价更大，最好不做。

图片显示这些花花草草不会影响防水层，真正的防水也不会怕积水。

防水的专业性很强，大众对防水的认知偏差比较大，这是反复维修反复渗漏水的根源。

防水是世界性难题，不是想像中简简单单可以搞定的，以目前防水行业的整体水平，屋面防水做一次顶五年不漏就算不错了，大多数还达不到。要是找游击队或者x8来做，还可能被坑。

董永明：什么也不懂，如何一劳永逸做好防水，彻底解决建筑渗漏水烦恼？?

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知乎是开放平台，谁都可以回答问题，答案自然有对有错，因此作为外行要注意独立思考，避免受到误导。

想彻底解决防水问题，可参考我主页相关文章，免得花冤枉钱，反复折腾不划算。

哈哈，我看到你的提问了。

我还是不太赞同直接在表面铺卷材或者刷防水涂料，一来费用不小，材料加人工，估计至少100元一方，100方就一万块，问题是，效果好不好你还不知道；二来不起作用，说不定还有副作用。直接铺不动表层的话，完全没用。如果要做排气，或者截水槽的话，又要动表层，说不定反而把原来的防水破坏了造成渗漏。具体原因参考下面的链接：

智漏-龚文：屋面漏水，有没有方便又便宜的维修方法？?

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光铺瓦不行的，没有坡度无法排水，在防水方面就没有效果。防晒是可以的，但你不能上人了啊，维修也不方便吧。

如果实在担心，加上又有不小的预算，我建议可以直接在上面铺一层保温隔热砖。不要小看保温砖，不像以前的那种灰色不好看，现在有一种保温隔热装饰三合一的，直接铺，又美观，还可以造坡排水，不影响上人，可以保护以前的防水层，提升耐候性，提高使用寿命，要维修也方便，直接拆就可以了，而且可以重复利用。

希望可以帮到你，记得点赞哦。

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我们在对顶楼进行防水施工的时候，顶楼的基面也是有要求的。在施工之前，首先要对屋面的基层进行清理，要确保基层表面是平整，干燥的，而且要将表面的灰尘处理干净，以免影响后续工作进行。如果有凹凸不平、起皮、裂缝的情况，应该及时的进行修补。其次还要检查基面的含水率是不是在9%以下。

屋顶在铺设防水层的时候，不管是选择涂料还是卷材都可以。防水层对基面的含水率要求在9%以下，最好是选择一个好的天气进行施工。

不漏水千万不要乱折腾，有可能破坏第一次防水

首先，涂料做有种植的屋面防水效果并不好。楼顶本身伸缩较大，容易产生裂缝，防水涂料很难完全覆盖，加上防水涂料本身的抗老化效果并不优秀。你这种情况建议非固化防水涂层加耐根穿刺防水卷材再做保护层最好，能有效解决你屋面种植根系对防水层的破坏，这是目前修缮领域最优的解决方案。

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